Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / 2. Flächengrößenabhängige Umrechnungsfaktoren

Rz. 103

^{[Autor/Stand]} In Bodenrichtwertzonen mit vorwiegender Ein- oder Zweifamilienhausbebauung können anstelle der Geschossflächenzahl von der Grundstücksgröße abhängige Umrechnungsfaktoren von den Gutachterausschüssen vorgegeben werden. Die Umrechnungsfaktoren geben das Abhängigkeitsverhältnis von Bodenrichtwert und Grundstücksgröße wieder. Hier gilt der Grundsatz: Je kleiner das Grundstück, desto besser ist die bauliche Ausnutzung und desto höher ist der Bodenpreis. Diese Umrechnungsfaktoren sind bei der Ermittlung des Grundstückswerts als Wertkorrektur des Bodenrichtwerts zu berücksichtigen.^[2] In der von den Gutachterausschüssen aufgestellten Tabelle – dieser liegen meist jahrelange Beobachtungen des Grundstücksmarkts zugrunde – ist das lagetypische Grundstück mit dem Umrechnungsfaktor 1,0 ausgewiesen. Kleinere Grundstücke haben einen höheren Faktor als 1,0 und größere Grundstücke einen kleineren Faktor als 1,0. Dies zeigt die von dem Hamburger Gutachterausschuss für Reihenhausbauplätze herausgegebene Tabelle zur Umrechnung von Bodenwerten je m² Grundstücksfläche:

Grundstücksgröße m 2	Umrechnungsfaktor
150	1,460
160	1,410

Grundstücksgröße m 2	Umrechnungsfaktor
170	1,370
180	1,320
190	1,280
200	1,250
210	1,220
220	1,190
230	1,160
240	1,130
250	1,110
260	1,080
270	1,060
280	1,040
290	1,020
300	1,000
350	0,929
400	0,875
450	0,833
500	0,800

Aus der oa. Tabelle ergibt sich, dass das normale Reihenhausgrundstück eine Grundstücksfläche von 300 m² hat; bei kleineren Grundstücken ist ein höherer Bodenpreis, bei größeren Grundstücken ein geringerer Bodenpreis anzusetzen.

Beispiel

Zu bewerten ist ein Reihenhausgrundstück mit einer Grundstücksfläche von 500 m². In der Bodenrichtwertkarte ist für die betreffende Gegend ein Bodenrichtwert von 400 EUR/m² ausgewiesen. Die Umrechnungsfaktoren sind der oa. Tabelle zu entnehmen.

Für das zu bewertende Grundstück ist der Bodenrichtwert von 400 EUR/m² an die von dem Bodenrichtwertgrundstück abweichende Grundstücksgröße anzupassen. Demnach ist wie folgt zu rechnen:

500 m² × 400 EUR/m² × 0,8 = 160 000 EUR.

Nach Vornahme des gesetzlich vorgeschriebenen Abschlags von 20 % verbleibt ein Grundstückswert von 128 000 EUR.

Rz. 104

^{[Autor/Stand]} Ein niedrigerer Wert als der vom Gutachterausschuss angegebene Bodenrichtwert kann der Feststellung eines Grundstückswerts jedenfalls dann nicht zugrunde gelegt werden, wenn lediglich geltend gemacht wird, die Höhe des Bodenrichtwerts an sich sei unzutreffend. Ein Abschlag auf den Bodenrichtwert wegen der Größe des zu bewertenden Grundstücks ist nur vorzunehmen, wenn der Gutachterausschuss Umrechnungskoeffizienten für die Grundstücksgrößen vorgegeben hat.^[4]

Rz. 105

^{[Autor/Stand]} In dem BFH-Urteil v. 11.5.2005^[6] erbte die Klägerin 1996 ein 5 790 m² großes bebautes Grundstück. Das Grundstück liegt in einer Gemeinde, die einen alten Ortskern und ein größeres Neubaugebiet umfasst. Das streitige Grundstück liegt im alten Ortskern. Auf den 31.12.1995 stellte der Gutachterausschuss für das gesamte Gemeindegebiet einen einheitlichen Bodenrichtwert i.H. von 170 DM/m² fest. Das FA bewertete das Grundstück unter Anwendung dieses Richtwerts gemäß §§ 145 Abs. 3 und 146 Abs. 6 BewG mit dem Mindestwert. Zum 31.12.1996 stellte der Gutachterausschuss für den alten Ortskern (140 DM/m²) und das Neubaugebiet (190 DM/m²) getrennte Bodenrichtwerte fest. Die Klage, mit der die Klägerin begehrte, einen niedrigeren Bodenwert zugrunde zu legen und einen Abschlag wegen der Größe des Grundstücks zu gewähren, hatte Erfolg. Das FG ging von einem Bodenrichtwert von 140 DM/m² aus und gewährte neben dem gesetzlichen Abschlag von 20 %. einen weiteren Abschlag i.H. von 30 % wegen der Grundstücksübergröße. Auf die dagegen gerichtete Revision des FA hob der BFH die Vorentscheidung auf und verwies die Sache an das FG zurück.

Rz. 106

^{[Autor/Stand]} Das FG hat im Rahmen der nach § 146 Abs. 6 BewG vorzunehmenden Vergleichsrechnung den Wert, mit dem der Grund und Boden allein als fiktiv unbebautes Grundstück nach § 145 Abs. 3 BewG zu bewerten wäre, fehlerhaft ermittelt und deswegen seiner Entscheidung zu Unrecht den nach seiner Ansicht höheren (Ertrags-)Wert nach § 146 Abs. 2 bis 5 BewG zugrunde gelegt. Das FG durfte bei der Ermittlung des Werts des fiktiv unbebauten Grundstücks weder anstelle des vom zuständigen Gutachterausschuss ermittelten und dem FA mitgeteilten (um 20 % ermäßigten) Bodenrichtwerts einen von ihm selbst abgeleiteten (und um 20 % ermäßigten) Bodenrichtwert verwenden noch einen Abschlag von 30 % wegen der Grundstücksgröße vornehmen.

Rz. 107

^{[Autor/Stand]} Bodenrichtwerte^[9] werden in einem besonderen Verfahren^[10] durch öffentlich-rechtlich eingerichtete Gutachterausschüsse^[11] ermittelt und öffentlich bekannt gemacht sowie dem FA mitgeteilt. Die Übertragung der Ermittlung von Bodenrichtwerten auf eine außerhalb der Steuerverwaltung eingerichtete Stelle beruht darauf, dass den Gutachterausschüssen aufgrund ihrer besonderen Sachkenntnis und ihrer größeren Ortsnähe sowie d...