Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / 3. Besondere Geschäftsgrundstücke (§ 76 Abs. 3 Nr. 2 Alt. 1 BewG)

a) Überblick

Rz. 40

^{[Autor/Stand]} Die Geschäftsgrundstücke bilden das Hauptgebiet der Anwendung des Sachwertverfahrens. Nach dem Sachwertverfahren sind jedoch nicht alle Geschäftsgrundstücke i.S.v. § 75 Abs. 3 BewG zu bewerten, sondern nur solche Gruppen von Geschäftsgrundstücken, für die weder eine Jahresrohmiete ermittelt noch die übliche Miete geschätzt werden kann (§ 76 Abs. 3 Nr. 2 BewG). Auch hier ist der Einheitswert nicht nach einer – wie auch immer gearteten – Schätzung zu ermitteln. Wenn das Ertragswertverfahren nicht Platz greift, muss der Wert nach dem Sachwertverfahren ermittelt werden.^[2] Es handelt sich hierbei meist um eigengenutzte Geschäftsgrundstücke mit Gebäuden, die mit Rücksicht auf ihre Verwendung innerhalb bestimmter gewerblicher Betriebe besonders gestaltet und auch bei den gewerblichen Betrieben derselben Art von Fall zu Fall sehr unterschiedlich sind (Abschn. 16 Abs. 6 Satz 2 BewRGr).

Die Gesetzesfassung des § 76 Abs. 3 Nr. 2 BewG ist gegenüber dem ursprünglichen Gesetzesentwurf der Bundesregierung^[3] enger gefasst worden.

Nach dem Regierungsentwurf sollte eine Bewertung im Sachwertverfahren schon dann erfolgen, wenn die Jahresrohmiete schwer zu ermitteln oder die übliche Miete schwer zu schätzen sei.

Weitere Bewertungsmethoden für die Feststellung der Einheitswerte des Grundvermögens sieht das BewG nicht nur nicht vor, es schließt sie vielmehr aus. Die Bewertung muss zwingend im Ertrags- oder Sachwertverfahren erfolgen^[4]. Sofern sich weder eine Jahresrohmiete noch nach § 79 Abs. 2 BewG eine übliche Miete schätzen lässt, ist daher für Geschäftsgrundstücke nicht der Weg in eine freie, an welchen Maßstäben auch immer ausgerichtete Schätzung des Einheitswerts oder einer Obergrenze für den Einheitswert eröffnet, sondern ausschließlich der Weg ins Sachwertverfahren. Wie aus der Unterteilung in Gruppen von Geschäftsgrundstücken einerseits und Einzelfälle bebauter Grundstücke, die auch ein Geschäftsgrundstück sein können, andererseits in § 76 Abs. 3 Nr. 2 BewG hervorgeht, gilt dies auf für Grundstücke von singulärer Beschaffenheit.

Im Rahmen des Sachwertverfahrens kommt auch bei neuen Gebäuden – insbesondere bei sog. Einzweckgebäuden – eine Ermäßigung wegen wirtschaftlicher Überalterung in Betracht.^[5]

Nach der endgültigen gesetzlichen Regelung reichen indes Schwierigkeiten bei der Mietermittlung für die Begründung des Sachwertverfahrens allein nicht aus.

[Autor/Stand] Autor: Haas, Stand: 01.09.2018

[2] BFH v. 17.3.2004 – II R 57/01, BFH/NV 2004, 1219.

[3] BT-Drucks. IV/1488.

[4] BFH v. 17.3.2004 – II R 57/01, BFH/NV 2004, 1219.

[5] BFH v. 17.3.2004 – II R 57/01, BFH/NV 2004, 1219.

b) Tatbestand

Rz. 41

^{[Autor/Stand]} Das Sachwertverfahren ist vielmehr nur dann anzuwenden, wenn für den weitaus überwiegenden Teil einer bestimmten Gruppe von Geschäftsgrundstücken eine Jahresrohmiete überhaupt nicht ermittelt oder geschätzt werden kann.^[2]

Gleichwohl ist § 76 Abs. 3 Nr. 2 BewG nicht eng anzulegen.^[3] Nach der Rechtsprechung des BFH^[4] kommt es für die Frage, ob das Grundstück zu einer Gruppe gehört, die nach dem Sachwertverfahren zu bewerten ist, entscheidend darauf an,

• ob die Gruppe die für die Bewertung im Ertragswertverfahren erforderliche Zahl vermieteter Objekte gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung aufweist. Diese Zahl muss so groß sein, dass die daraus abgeleitete Miete als regelmäßig gezahlte gesichert ist.^[5]
• Die Vermietungsfälle müssen zudem über das Bundesgebiet so erteilt sein, dass es jedem Finanzamt möglich ist, die Bewertung nach dem Ertragswertverfahren eigenverantwortlich durchzuführen.

Ist dieser Sachverhalt nicht erfüllt, so fehlt es an einer Voraussetzung für die Anwendung des Ertragswertverfahrens, da sich die Verhältnisse dieser Gruppe auf die gesetzliche Gestaltung des Ertragswertverfahrens (z.B. Vervielfältiger) nicht ausgewirkt haben. Aus diesem Grund kann die Bewertung im Sachwertverfahren in den Fällen des § 76 Abs. 3 Nr. 2 BewG nicht mit dem Hinweis ausgeschlossen werden, die übliche Miete lasse sich in der Höhe der Kostenmiete ermitteln.

Ebenso wenig kann die Bewertung im Sachwertverfahren allein mit der Begründung verneint werden, es sei rechnerisch oder in Einzelfällen möglich, eine zutreffende Jahresrohmiete zu ermitteln. Die Anwendung des Ertragswertverfahrens setzt vielmehr voraus, dass bei der jeweiligen Gruppe von Geschäftsgrundstücken eine hinreichende Zahl vermieteter Objekte vorhanden und dabei eine Jahresrohmiete i.S.d. § 79 Abs. 1 BewG vereinbart ist.

Unerheblich ist, in welchem Umfang Verpachtungen vorliegen; denn die Pacht bezieht sich nicht nur auf den Grundstücksgebrauch, sondern regelmäßig auch auf die Nutzung eines eingerichteten Gewerbebetriebs und damit auf Wirtschaftsgüter, die, wie etwa der Firmenwert (Geschäftswert) oder Betriebsvorrichtungen, nicht zum Grundstück i.S.d. Bewertungsrechts gehören.^[6]

Nach diesen Grundsätzen muss die jeweilige Gruppe von Geschäftsgrundstücken, die nach § 76 Abs. 3 Nr. 2 BewG aus der Bewertung im Ertragsverfahren ausgenommen ist, anhand von ...