Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / 3. Kausalität

Rz. 40

^{[Autor/Stand]} Erforderlich ist ein Kausalzusammenhang zwischen dem öffentlichen Erhaltungsinteresse und der Unrentabilität des Grundbesitzes.^[2] Damit sollen Manipulationen durch "Kostenaufblähungen" oder durch "Einnahmeverminderungen" aus steuerlichen oder sonstigen Gründen, die nichts mit der Kulturguteigenschaft zu tun haben, ausgeschlossen werden.^[3] Denkt man die Beschränkungen durch Denkmalschutz, Natur- und Landschaftsschutz hinweg, so könnten durch alternative Nutzungsmöglichkeiten höhere Erträge erwirtschaftet und/oder niedrigere Kosten erreicht und Überschüsse erwirtschaftet werden. Abzustellen ist dabei auf realistische Nutzungsmögllichkeiten, die im Einzelfall möglich sind.^[4]

Rz. 41

^{[Autor/Stand]} Kausalität liegt vor, wenn die Reinertragslosigkeit eines Grundstücks gerade darauf beruht, dass dem Grundstückseigentümer im öffentlichen Interesse Belastungen auferlegt werden, die ihn in seiner Verfügungsbefugnis über das Grundstück derart beschränken, dass es unrentierlich ist.^[6] Ohne die Beschränkungen könnten naheliegende Nutzungsmöglichkeiten ausgeschöpft werden, die einen höheren Ertrag abwerfen würden und/oder es würden Kostenbelastungen entfallen, die durch das öffentliche Erhaltungsinteresse bedingt sind. Die Steuerbefreiung soll daher für die besonderen Lasten entschädigen, die der Eigentümer zu tragen hat. Demgegenüber fehlt Kausalität, wenn ein bereits unwirtschaftlicher Grundbesitz durch die Kulturguteigenschaft und die sich hieraus ergebenden Beschränkungen noch unrentabler wird.^[7] Die Rechtsprechung verweist auf den Erwerb eines von vornherein unrentablen Denkmalobjekts aus "Liebhaberei", bei dem der Mangel des erforderlichen Ursachenzusammenhangs auf der Hand liege. Derjenige, der ein von vornherein ertragsloses Grundstück erwirbt und nicht beabsichtigt, daraus Erträge zu ziehen, trägt nach Auffassung der Rechtsprechung keine zusätzliche Last, sodass dessen Heranziehung zur Grundsteuer trotz Wahrnehmung auch im öffentlichen Interesse liegender Aufgaben des Denkmalschutzes gerechtfertigt ist.^[8]

Rz. 42

^{[Autor/Stand]} Der geforderte Kausalzusammenhang bedeutet weder einen Verstoß gegen die steuerliche Belastungsgleichheit noch gegen den Verhältnismäßigkeitsgrundsatz.^[10] Die Auslegung macht am Wortlaut, nämlich der Verknüpfung der beiden Erlassvoraussetzungen durch die Konjunktion "wenn" fest. Sie entspricht dem Grundsteuerteilerlass bei Nutzung von Gebäuden im öffentlichen Interesse nach § 32 Abs. 2 GrStG. Zwar ist dort der Ursachenzusammenhang eindeutig benannt. Die Rechtsprechung hat aber erkannt, dass es kaum nachvollziehbar wäre, wenn der vollständige Grundsteuererlass nach § 32 Abs. 1 GrStG ohne jeden Kausalzusammenhang gewährt werden sollte, während der Teilerlass nach § 32 Abs. 2 GrStG ihn eindeutig fordert.^[11]

Rz. 43

^{[Autor/Stand]} Erforderlich ist eine hypothetische "Rentabilitätsberechnung" ohne öffentlich-rechtliche Beschränkungen, eine Berechnung, die auf einem Alternativkonzept beruht.^[13] Gegenüberzustellen sind dort auch wieder die Einnahmen und sonstigen Vorteile (Rohertrag) und die Kosten in einer durchschnittlichen Jahresbetrachtung wie bei der Berechnung auf Faktenbasis. Aufbau und Struktur sollten sich entsprechen. In Betracht kommen aber nur solche hypothetischen Nutzungen, die unter Berücksichtigung des Einzelfalls, insbesondere unter Berücksichtigung der Entscheidungen des Eigentümers realistisch sind.^[14] Auszuscheiden sind solche Kosten, die ohne die Beschränkungen nicht angefallen wären.^[15] Andererseits muss geprüft werden, ob bestimmte Kostenkategorien aufgrund der Beschränkungen höher ausfallen und deshalb in der Alternativrechnung nur in reduzierter Höhe zu berücksichtigen sind.^[16] Der Nachweis des Kausalzusammenhangs obliegt dem Grundstückseigentümer.^[17] Ggf. kann die Darlegung in einem Sachverständigengutachten erfolgen.^[18]

Rz. 44

Beispiel zur Ableitung des Kausalzusammenhangs 15

Als Eigentümer eines unter Denkmalschutz stehenden Fachwerkhauses ist M vom Landesamt für Denkmalpflege in Bremen aufgefordert worden, Fassade, Fensterrahmen, Türen und Klappläden nach den denkmalschutzspezifischen Anforderungen zu restaurieren. Die Maßnahme ist mit erheblichen Kosten verbunden, da nur bestimmte Farben für die Fassade und authentisches Material für Fenster und Türen verwendet werden darf. Ohne Denkmalschutz hätte M die Maßnahme mit Standardmaterialien und allgemein gängigen Techniken durchführen lassen. Im Rahmen eines Antrags auf Grundsteuererlass sollte M einen Vergleich zwischen den Kosten für die auflagenbedingte Restaurierung und den Kosten für die "einfache" Instandhaltung in Form mindestens eines Angebotes eines Fachhandwerkers mit den beiden Varianten beifügen, um den Kausalzusammenhang nachzuweisen.

Rz. 45

Beispiel für einen fehlenden Kausalzusammenhang 16

Der Steuerschuldner S erwirbt ein unter Denkmalschutz stehendes Gebäude. Die Erhaltung des Gebäudes wegen seiner Bedeutung für Geschichte liegt weiterhin im öffentlichen Interesse. S beachtet di...