Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / 3. Plausibilität des Gutachtens

Rz. 72

^{[Autor/Stand]} Zwingende Voraussetzung für die Anerkennung eines Sachverständigengutachtens als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts ist die Plausibilität des Gutachtens. Bei der Würdigung der Plausibilität wird sich die Finanzverwaltung insbesondere an den nachstehenden Kriterien orientieren.

Rz. 73

• Die Plausibilität setzt voraus, dass die Gedankengänge des Sachverständigen dokumentiert, klar erkennbar und nachvollziehbar gegliedert sind. Eine derartige Forderung seitens des Finanzamts mag im Einzelfall überzogen erscheinen, zumal die Frage der Nachvollziehbarkeit durchaus subjektiv beurteilt werden kann. Dennoch stellt die Prüfung der der Plausibilität eines Gutachtens klar, dass der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nicht allein durch die Tatsache des Vorhandenseins eines Gutachtens erbracht werden kann.

Rz. 74

• Die im Sachverständigengutachten getroffenen Aussagen müssen sämtlich mit stichhaltigen Begründungen belegt werden.

Rz. 75

• Die Auswahl des oder der Wertermittlungsverfahren ist zu begründen. Soweit bei der Begründung lediglich die Grundsätze von Wertermittlungsvorschriften allgemein und ohne Bezug auf den zu bewertenden Einzelfall wiedergegeben werden, dürfte dies die zutreffende Auswahl eines Wertermittlungsverfahrens in der Praxis nicht zwingend begründen.

Rz. 76

• Die bei dem Sachverständigengutachten zu Grunde gelegten Parameter für die Verkehrswertermittlung müssen nachprüfbar sein. Sofern diese Voraussetzung nicht erfüllt ist und dementsprechend ein Gutachten in seinem Ergebnis nicht nachprüfbar ist, besteht für den Steuerpflichtigen die Gefahr, dass das Gutachten vom Finanzamt zurückgewiesen wird, da es bereits nach der Rechtsprechung des BGH als offenbar unbillig zu werten ist^[2]. Daher ist es für die steuerliche Anerkennung des Sachverständigengutachtens auch von Bedeutung, dass die Parameter inhaltlich und rechnerisch geprüft werden können.

Rz. 77

• Grundsätzlich reicht es für die Annahme einer hinreichenden Plausibilität nicht aus, wenn innerhalb des Sachverständigengutachtens lediglich auf "Erfahrungen des Gutachterausschusses" oder eine "sachverständige Feststellung" verwiesen wird. Derartige Hinweise sind unkonkret und für die Beweisführung des niedrigeren gemeinen Werts untauglich. Vielmehr sollte der Grundstückssachverständige seine getroffenen Annahmen mit konkreten Hinweisen belegen und beispielsweise Vergleichsfälle oder veröffentlichte Untersuchungen benennen.

Rz. 78

• Sofern Vergleichsobjekte benannt werden, müssen sie beschrieben werden. Dabei ist der Datenschutz zu berücksichtigen^[3]. Dies erschwert die Benennung der Vergleichsobjekte.

Rz. 79

• Die im Sachverständigengutachten gewählte Wertermittlungsmethode und die getroffenen Schlussfolgerungen müssen dem Stand der Technik, den Erkenntnissen der Wissenschaft und den Erfahrungen der Praxis entsprechen. Das bedeutet auch, dass Gutachten, die nach dem 1.7.2010 erstellt werden, grundsätzlich nach der ImmoWertV^[4] erstellt werden.

Rz. 80– 82

^{[Autor/Stand]} Einweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.07.2015

[2] Vgl. BGH v. 2.2.1977 – VIII ZR 155/75, BB 1977, 415 = NJW 1977, 801.

[3] Vgl. BGH v. 15.4.1994 – V ZR 286/92, BB 1994, 1173 = NJW 1994, 2899.

[4] VO über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV) v. 19.5.2010, BGBl. I 2010, 639.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.07.2015