Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / 4. Definition der Grundstückstypen

Rz. 146

^{[Autor/Stand]} Unter Berücksichtigung der Ausführungen von Christoffel^[2] lassen sich die einzelnen Gebäudetypen in Anlehnung an die gleich lautenden Erlasse für die neuen Bundesländer^[3] und der Rechtsprechung zur Einheitsbewertung 1964 wie folgt umschreiben:

Rz. 147

^{[Autor/Stand]} Unter Badehäuser sind Gebäude mit Einrichtungen zu verstehen, die der Körperhygiene bzw. der Gesundheit dienen. Hierzu rechnen insb. Grundstücke mit Gebäuden bzw. Gebäudeteilen, in denen sich Saunen, Dampfbäder, Duschen und Wannenbäder befinden.^[5] Nicht dazu gehören Hallenbäder und Badeanstalten mit Schwimmbädern.

Rz. 148

^{[Autor/Stand]} Bankgebäude bestehen regelmäßig aus einem Kassen- und Schalterraum für den Publikumsverkehr einschließlich Tresorraum sowie aus Besprechungszimmern für die Beratung von Kunden und Büroräumen für die geschäftsführenden und verwaltenden Abteilungen. Nach Auffassung der Finanzverwaltung^[7] sind Bankfilialen, die in erster Linie für die Kundenbetreuung bestimmt sind, nach ähnlichen Gesichtspunkten konzipiert und daher weitgehend vergleichbar. Im Hinblick auf die Kundenberatung sind sie in ihrer baulichen Erscheinungsform mit anderen Betrieben vergleichbar, z.B. mit Postfilialen, Versicherungsbüros und dergleichen, so dass für die Ermittlung der üblichen Miete auch diese Gebäudegruppen herangezogen werden können. Ergänzend dazu weist die OFD Nürnberg in ihrer Verfügung v. 7.11.2001^[8] darauf hin, dass die von den Banken für den Betrieb einer Bankfiliale angemieteten Räume den allgemeinen Gepflogenheiten des Immobilienmarkts entsprechend stets zu einem einheitlichen Mietpreis überlassen werden. Dem widerspreche es, die Quadratmeter-Mieten bei der Ermittlung der üblichen Miete nach der Nutzung der einzelnen zur Raumeinheit "Bankfiliale" gehörenden Teile wie Schalterraum, Tresorraum, Büro und Nebenräumen zu differenzieren. Andernfalls bestehe die Gefahr einer Unterbewertung des Grundstücks "Bankfiliale".

Rz. 149

^{[Autor/Stand]} Im Zusammenhang mit der Abgrenzung "Ertragswertverfahren und Sonderbewertung nach § 147 BewG" für Bankgrundstücke weist die OFD Nürnberg in ihrer Verfügung v. 17.8.1999^[10] auf Folgendes hin:

„Nach dem FMS vom 2.3.1999 – 34 - S 3014 - 25 - 9082 – (Bew. Kartei § 147 BewG K 4) sind eigengenutzte Bankgrundstücke im Ertragswertverfahren zu bewerten, wenn die Schätzung einer üblichen Miete möglich ist. Das wird im allgemeinen bei kleineren Bankfilialen zutreffen. Es hat sich aber gezeigt, dass die Abgrenzung "kleinerer Filialen/größerer Filialen" bzw. "Bankhäuser" problematisch ist, weil auch regionale Bedingungen zu beachten sind. Eine große Filiale auf dem Lande kann in städtischen Bereichen als kleine bis mittlere Bank einzustufen sein und eine kleinstädtische große Filiale erreicht in größeren Städten u.U. nur ausnahmsweise das Kriterium "Bankhaus". Entsprechend schwierig gestaltet sich die Ableitung von Mietpreisen aus vergleichbaren Objekten. Im Interesse einer einheitlichen Rechtsanwendung ist daher wie folgt zu verfahren:

• Unabhängig von regionalen Besonderheiten sind die Büroräume stets nach § 146 BewG zu bewerten, da für sie eine Schätzung der üblichen Miete möglich ist. Die Behandlung von ausschließlich bankentypischen Räumlichkeiten wie Schalterhallen richtet sich nach festen Größen. Sie fallen allgemein bis zu einer Nutzfläche von 200 qm unter das Ertragswertverfahren. Gesonderte Tresorräume sind in diese Nutzflächenberechnung einzubeziehen. Schalterhallen, die zusammen mit den Tresorräumen über 200 qm Nutzfläche aufweisen, sind nach § 147 BewG zu bewerten.
• Ist das Mischverfahren anzuwenden, ist der ertragsteuerliche Gebäudewert aufzuteilen. Bei Banken mit üblichen Raumhöhen gilt als Aufteilungsmaßstab das Verhältnis der Nutzflächen, bei Häusern mit besonders gestalteten repräsentativen Schalterhalten mit ungewöhnlichen Raumhöhen bestimmt sich der jeweilige Wertanteil nach den Anteilen am umbauten Raum.

Das Bay. Staatsministerium der Finanzen hat mit Schreiben vom 6.6.1999 – 34 - S 3014 - 25/3 - 33 620 – dieser Sachbehandlung zugestimmt.”

Rz. 150

^{[Autor/Stand]} Das vorstehend dargestellte Mischverfahren ist für Erwerbe ab dem 1.1.2003 nicht mehr anzuwenden. Damit kommt es in den Fällen, in denen einzelne Räume, z.B. die Schalterhalle mit den Tresorräumen, wegen ihrer Größe nach § 147 BewG zu bewerten sind, für das Gesamtgebäude zum Ansatz des ertragsteuerlichen Werts (§ 147 Abs. 2 BewG).

Rz. 151

^{[Autor/Stand]} Gewächshäuser sind verglaste Gebäude in meist leichter Stahlkonstruktion zur witterungsunabhängigen Anzucht und Pflege von Pflanzen. Die Licht-, Luft- und Temperaturverhältnisse können nach den Erfordernissen der jeweiligen Kulturen durch verstellbare Glasfenster in Verbindung mit den Beheizungs- und Beregnungsanlagen besonders aufeinander abgestimmt werden. Neuartige Gewächshäuser sind häufig auch mit künstlichen Lichtquellen versehen. Nicht unter diesen Gebäudetyp fallen gewächshausartige Konstruktionen, die als Verkaufsräume oder zur Lagerung, insb. von Pflanzen, genutzt...