Rz. 98
[Autor/Stand] Die pauschalierte Kostenmiete wird auf der Grundlage der tatsächlichen (historischen) Gesamtkosten ermittelt. Sie muss auf die Wertverhältnisse vom 1.1.1964 umgerechnet werden (§§ 27, 79 Abs. 5 BewG). Für die Umrechnung verwendet die Finanzverwaltung beispielsweise folgende Indexreihe:[2]
Tabelle zur Umrechnung der Herstellungskosten auf die Wertverhältnisse vom 1.1.1964
| Jahr der Bezugsfertigkeit bzw. Jahr der Preiskalkulation | Preisindex für Wohngebäude im Land Nordrhein-Westfalen 2000 = 100 |
Abschlag in % zur Anpassung der Herstellungskosten an die Wertverhältnisse am 1.1.1964 |
|---|---|---|
| 1963 | 18,9 | - |
| 1964 | 19,7 | 4,06 |
| 1965 | 20,4 | 7,13 |
| 1966 | 20,9 | 9,48 |
| 1967 | 20,4 | 7,13 |
| 1968[3] | 21,1 | 10,43 |
| 1969 | 22,3 | 15,25 |
| 1970 | 26,1 | 27,59 |
| 1971 | 28,7 | 34,15 |
| 1972 | 30,8 | 38,64 |
| 1973 | 33,1 | 42,90 |
| 1974 | 35,8 | 47,21 |
| 1975 | 36,8 | 48,64 |
| 1976 | 38,2 | 50,52 |
| 1977 | 40 | 52,75 |
| 1978 | 42,3 | 55,32 |
| 1979 | 45,6 | 58,55 |
| 1980 | 50,4 | 62,50 |
| 1981 | 53,4 | 64,61 |
| 1982 | 55 | 65,64 |
| 1983 | 56,2 | 66,37 |
| 1984 | 57,6 | 67,19 |
| 1985 | 57,8 | 67,30 |
| Jahr der Bezugsfertigkeit bzw. Jahr der Preiskalkulation | Preisindex für Wohngebäude im Land Nordrhein-Westfalen 2000 = 100 |
Abschlag in % zur Anpassung der Herstellungskosten an die Wertverhältnisse am 1.1.1964 |
|---|---|---|
| 1986 | 58,2 | 67,53 |
| 1987 | 59,3 | 68,13 |
| 1988 | 60,5 | 68,76 |
| 1989 | 62,5 | 69,76 |
| 1990 | 65,9 | 71,32 |
| 1991 | 70,2 | 73,08 |
| 1992 | 74,4 | 74,60 |
| 1993 | 78,1 | 75,80 |
| 1994 | 80,3 | 76,46 |
| 1995 | 82,7 | 77,15 |
| 1996 | 83,2 | 77,28 |
| 1997 | 83,6 | 77,39 |
| 1998 | 84,5 | 77,63 |
| 1999 | 85,1 | 77,79 |
| 2000 | 86,3 | 78,10 |
| 2001 | 86,6 | 78,18 |
| 2002 | 86,4 | 78,13 |
| 2003 | 86,4 | 78,13 |
| 2004 | 87,4 | 78,38 |
| 2005 | 88,1 | 78,55 |
| 2006 | 89,7 | 78,93 |
| 2007 | 95,6 | 80,23 |
| 2008 | 98 | 80,71 |
| 2009 | 98,5 | 80,81 |
| 2010 | 100 | 81,10 |
| 2011 | 102,5 | 81,56 |
| Jahr der Bezugsfertigkeit bzw. Jahr der Preiskalkulation | Preisindex für Wohngebäude im Land Nordrhein-Westfalen 2000 = 100 |
Abschlag in % zur Anpassung der Herstellungskosten an die Wertverhältnisse am 1.1.1964 |
|---|---|---|
| 2012 | 105 | 82,00 |
| 2013 | 106,7 | 82,29 |
| 2014 | 107,3 | 82,39 |
Diese Umrechnung führt naturgemäß zu erheblichen Unschärfen in der Schätzung, weil die Entwicklung der Grundstücks- und Baukosten regional unterschiedlich verlaufen ist. Dies ist mit ein Grund für das Zurückdrängen der (pauschalierten) Kostenmiete als Maßstab für die Festsetzung der üblichen Miete (vgl. oben Anm. 79 f.). In den Entscheidungsgründen seines Urteils v. 18.11.1998[4] weist der BFH darauf hin, dass auch solche in Mietspiegeln der Finanzämter enthaltenen Rahmenmieten als Schätzungshilfsmittel heranzuziehen sind, die weder auf einer ausreichenden Anzahl von tatsächlich gezahlten Mieten vergleichbarer Objekte oder auf einer Ableitung dieser Werte beruhen, sondern die – wegen Fehlens ausreichend vergleichbarer Objekte – auf der Grundlage durchschnittlicher Grundstücks- und Baukosten aus den durchschnittlichen regelmäßigen Kapital- und Bewirtschaftungskosten am Bewertungsstichtag hergeleitet wurden ("Kostenmiete").
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