Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / 4. Mietdatenbank nach § 558e BGB

Dipl.-Finw. (FH) Wilfried Mannek

Rz. 98

^{^{[Autor/Stand]}} Die Beschreibung einer Mietdatenbank erfolgt in Abschn. 18 Abs. 4 GV-Erlass vom 5.5.2009 in enger Anlehnung an die gesetzliche Definition des BGB. Danach handelt es sich bei einer Mietdatenbank nach § 558e BGB um eine zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die von der Gemeinde oder von Interessensvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam geführt oder anerkannt wird und aus der Auskünfte gegeben werden, die für einzelne Wohnungen einen Schluss auf die ortsübliche Vergleichsmiete zulassen.

Rz. 99

^{^{[Autor/Stand]}} Die nach § 558e BGB vorgesehene fortlaufende Sammlung von Mieten schafft die Voraussetzungen für eine ständig aktualisierte Datenbasis. Dabei können ältere Daten regelmäßig aus der Datenbank entfernt werden. Somit kann eine Mietdatenbank gegenüber den Mietpreisspiegeln erheblich aktuellere Daten zur Verfügung stellen. Das setzt eine ständige Aktualisierung des Datenbestands voraus. Dazu müssen in erheblichem Umfang Daten gesammelt werden. Entsprechende Daten können über Erfassungsbögen von Mietern, Vermietern, Hausverwaltungen, Maklern, Wohnungsunternehmen und Genossenschaften gesammelt, erfasst und aufbereitet werden. Dieser Aufwand verursacht Kosten. Für den Bürger hat die Mietdatenbank den Nachteil, dass ein Zugriff auf die Daten gebührenpflichtig ist. Da die Gebühren relativ hoch sein können, hat der Mietspiegel trotz geringerer Aktualität einen Kostenvorteil.

Rz. 100

^{^{[Autor/Stand]}} Die Auskünfte aus einer Mietdatenbank sind grundsätzlich auch bei einer Mieterhöhung bedeutsam, weil der Vermieter nicht berechtigt ist, die vertraglich vereinbarte Miete nach freiem Ermessen zu erhöhen. Bei der Begründung der Mieterhöhung muss dem Mieter insbesondere erläutert werden, dass die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten wird. Hierzu kann der Vermieter sich auf einen Mietspiegel beziehen. Alternativ kann er die Auskunft aus einer Mietdatenbank beibringen. Ferner kann der Vermieter ein Gutachten eines Sachverständigen über eine Vergleichsmiete erstellen lassen oder drei Vergleichswohnungen benennen. Da es dem Vermieter freisteht, welches Mittel er zur Begründung der Mieterhöhung wählt, können sich aus der Natur der Sache her völlig unterschiedliche Mieten ergeben. Somit kann die Datenbank – ebenso wie der Mietspiegel – von Vermietern als Mieterhöhungsinstrument genutzt werden. Mieter können die Mietdatenbank als Begrenzungsinstrument nutzen. Gerichte können die Mietdatenbank als Grundlage zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bei Mieterhöhungsstreitigkeiten heranziehen. Die Problematik, die sich bei Mieterhöhungen ergeben kann, stellt sich grundsätzlich in ähnlicher Weise bei der Ermittlung der üblichen Miete im Rahmen der Bewertung für Zwecke der Erbschaft-/Schenkungsteuer.

Rz. 101

^{^{[Autor/Stand]}} Die Bezugnahme auf den Mietspiegel dürfte in der Praxis die einfachste Methode sein, um ein Mieterhöhungsverlangen zu begründen. Die Bezugnahme auf drei Vergleichswohnungen kann im Zweifel für den Mieter die fragwürdigste Methode sein. Denn der Mieter wird kaum in der Lage sein, den Grad der Objektivität der Bezugnahme auf Vergleichswohnungen verifizieren zu können. Zumindest wird der Mieter den Verdacht hegen, dass der Vermieter auf Vergleichswohnungen Bezug genommen hat, die zu besonders hohen Mieten vermietet worden sind. Die Bezugnahme kann auch auf Vergleichswohnungen des eigenen Wohnungsbestands des Vermieters erfolgen. Die Wohnungen können dabei in demselben Haus liegen. Letztlich entscheidend ist stets, dass die Vergleichswohnungen von der Ausstattung her vergleichbar sind. Insofern kann die Bezugnahme auf eine Mietdatenbank eine größere Objektivität herstellen. Demzufolge muss bei unterschiedlichen Auffassungen über die Höhe der üblichen Miete auch der Grad der Objektivität der jeweils zu Grunde liegenden Ermittlung gewürdigt werden.

Rz. 102

^{^{[Autor/Stand]}} Im Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass nicht jede Region über eine Mietdatenbank verfügt. Das gilt auch für Großstädte, bei denen nicht zwingend eine Mietdatenbank vorliegen muss.

Rz. 103– 104

^{^{[Autor/Stand]}} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.05.2010

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