Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / 4. Umrechnung der Reinertragsvervielfältiger in Rohertragsvervielfältiger

Rz. 15

^{[Autor/Stand]} „Diese Reinertragsvervielfältiger sind dann nach Pauschalierung sämtlicher Bewirtschaftungskosten und nach Ermittlung eines durchschnittlichen Bodenertragsanteils, durch den der Grund und Boden mit einem angemessenen Wert im Grundstückswert berücksichtigt wird, in Rohertragsvervielfältiger umgerechnet worden.

Dabei sind die nachstehenden Grundsätze der Berechnung des Grundstückswerts nach dem Reinertragsverfahren beachtet worden.

Bei dem Reinertragsverfahren wird der Reinertrag durch Abzug der Bewirtschaftungskosten und des Bodenertragsanteils von der Jahresrohmiete ermittelt. Der Errechnung des Bodenertragsanteils liegt der gleiche Sollzinssatz zugrunde wie bei der Kapitalisierung des Gebäudeertragsanteils. Der Reinertrag wird mit dem Reinertragsvervielfältiger multipliziert und dem so gefundenen Gebäudewert der gesondert ermittelte Bodenwert hinzugesetzt.

Beispiel:

Jahresrohmiete	= 10 000 DM
– Bewirtschaftungskosten 40 vH der Jahresrohmiete	= 4 000 DM
	6 000 DM
– Bodenertragsanteil (5,5 vH von 18 200 DM Bodenwert = 10 vH der Jahresrohmiete)	= 1 000 DM
Reinertrag	= 5 000 DM
× Reinertragsvervielfältiger 14,3 (berechnet unter Berücksichtigung von 5,5 vH Sollzinsen und 40 Jahren Restnutzungsdauer)	71 500 DM
+ Bodenwert	18 200 DM
Einheitswert	89 700 DM

Soll der Vervielfältiger sofort auf die Jahresrohmiete angewendet werden, so muss der obige Reinertragsvervielfältiger von 14,3 zunächst in dem Verhältnis gekürzt werden, in dem der Reinertrag zum Rohertrag steht. Die Anwendung des so gefundenen Vervielfältigers auf die Jahresrohmiete führt jedoch zunächst nur zum Gebäudewert. Um auch den Bodenwert mit zu erfassen, bedarf der Vervielfältiger noch einer Korrektur. Da der Bodenertragsanteil der Jahresbetrag einer immerwährenden Rente ist – der Grund und Boden unterliegt im Gegensatz zum Gebäude nicht dem Verschleiß –, ergibt sich der Bodenwert durch Kapitalisierung dieses Bodenertragsanteils mit oder rund 18,2. Der Bodenertragsanteil ist aber nur mit 10 vH in der Jahresrohmiete enthalten. Infolgedessen darf auch nur ein Anteil von 10 vH von 18,2 = 1,82 auf die Jahresrohmiete angewendet werden.

Beispiel:

Reinertragsvervielfältiger (berechnet unter Berücksichtigung von 5,5 vH Sollzinsen und 40 Jahren Restnutzungsdauer)			= 14,3
Bewirtschaftungskosten	40 vH der Jahresrohmiete
Bodenertragsanteil	10 vH der Jahresrohmiete
Insgesamt	50 vH der Jahresrohmiete
Von dem Reinertragsvervielfältiger sind somit anzusetzen:
50 vH von 14,3	= 7,15	× 10 000 = 71 500	(Gebäudewert)
zuzüglich Bodenertragsvervielfältiger
10 vH von 18,2	= 1,82	× 10 000 = 18 200	(Bodenwert)
Rohertragsvervielfältiger	8,97
Jahresrohmiete 10 000 DM
× Vervielfältiger 8,97 = Einheitswert		89 700 DM

Dieses Beispiel zeigt deutlich die außerordentliche Vereinfachung des auf die Praxis zugeschnittenen Verfahrens. Die Pauschalierung aller wertbestimmenden Faktoren hat allerdings eine gewisse Vergröberung des Ertragswertverfahrens zur Folge. Wie die Probebewertungen ausweisen, ist die Beeinflussung der Werte nicht so stark, dass sie nicht im Interesse der Vereinfachung hingenommen werden könnte, zumal sich die Pauschalierung in der Regel zugunsten der Steuerpflichtigen auswirkt.”

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.01.2008