Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / 7. § 34 RBewDV: Jahresrohmiete

§ 34 Jahresrohmiete

(1) Jahresrohmiete im Sinn dieser Vorschriften ist das Gesamtentgelt (eigentliche Miete, Umlagen und alle sonstigen Leistungen abzüglich der nach Absatz 2 zu berücksichtigenden Beträge), das die Mieter (Pächter) für die Benutzung des Grundstücks auf Grund vertraglicher oder gesetzlicher Bestimmungen nach dem Stand vom Feststellungszeitpunkt, umgerechnet auf ein Jahr, zu entrichten haben. Das gilt auch für den Fall, dass der Mietvertrag schon bald nach dem Feststellungszeitpunkt abläuft.

(2) Nicht zur Jahresrohmiete gehören die Kosten der Heizstoffe (einschließlich der Kosten der Anfuhr) für Sammelheizung und Warmwasserversorgung, die eigentlichen Betriebskosten für Fahrstuhl (Stromgebühren, Zählermiete, Kosten der Fahrstuhlrevision), Vergütungen für außergewöhnliche Nebenleistungen des Vermieters, die nicht die Raumnutzung betreffen, aber neben der Raumnutzung auf Grund des Mietvertrags gewährt werden (Bereitstellung von Wasserkraft, Dampfkraft, Pressluft, Kraftstrom und dergleichen), Vergütungen für Nebenleistungen, die zwar die Raumnutzung betreffen, aber nur einzelnen Mietern zugute kommen (Spiegelglasversicherungen und dergleichen). Soweit Beträge hierfür in der Miete enthalten sind, sind sie auszuscheiden.

(3) Nicht zu berücksichtigen ist die Kürzung der Miete, die der Vermieter infolge einer zugunsten des Mieters bewilligten Ermäßigung der Gebäudeentschuldungsteuer gewähren muss. Die Miete ist also in diesen Fällen mit dem ungekürzten Betrag anzusetzen.

(4) Statt des sich aus den Absätzen 1 bis 3 ergebenden Betrags gilt die übliche Miete (eigentliche Miete, Umlagen und alle sonstigen Leistungen abzüglich der nach Absatz 2 zu berücksichtigenden Beträge) als Jahresrohmiete für solche Grundstücke oder Grundstücksteile,

1. die eigengenutzt, ungenutzt, zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich überlassen sind,

2. die der Eigentümer dem Mieter mit Rücksicht auf persönliche (insbesondere verwandtschaftliche) oder wirtschaftliche Beziehungen oder mit Rücksicht auf ein Arbeits- oder Dienstverhältnis zu einem um mehr als 20 vom Hundert von dem üblichen Mietzins abweichenden Entgelt überlassen hat. Die übliche Miete ist in Anlehnung an die Jahresrohmieten zu schätzen, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art und Lage regelmäßig vereinbart sind.

a) Parallelen zu § 79 BewG

Rz. 123

^{[Autor/Stand]} § 79 BewG 1965 lehnt sich an die Vorschrift des § 34 RBewDV an. In § 79 BewG 1965 sind allerdings, anders als in § 34 Abs. 2 RBewDV die gesamten Kosten des Betriebs einer zentralen Heizungs-, Warmwasserversorgungs- und Brennstoffversorgungsanlage aus der Jahresrohmiete auszuscheiden. Ursache hierfür ist der Umstand, dass die im Einheitswertverfahren 1965 anzuwenden Vervielfältiger dies bereits berücksichtigen (§ 79 BewG Anm. 25 ff.). Auf die Kommentierung zu § 79 BewG kann daher verwiesen werden.

Rz. 124

^{[Autor/Stand]} Dies gilt auch für die Aussage in Absatz 4, wonach die übliche Miete als Jahresrohmiete für solche Grundstücke oder Grundstücksteile anzusetzen ist, die eigengenutzt, ungenutzt, zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich überlassen sind oder die der Eigentümer dem Mieter zu einer um mehr als 20 vom Hundert von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen hat (s. § 79 BewG Anm. 48 ff.).

Rz. 125

^{[Autor/Stand]} Einstweilen frei.

b) Sonderproblem des Leerstands von Ostimmobilien

Rz. 126

^{[Autor/Stand]} In Anbetracht des erheblichen Leerstands von Immobilien in den neuen Bundesländern hat die OFD Magdeburg am 23.9.2002 einen Hinweis herausgegeben, inwieweit diesem Umstand bei der Einheitsbewertung Rechnung zu tragen ist.^[5] Der Hinweis lautet wie folgt:

„Wohnungsleerstand

Es ist festzustellen, dass Wohnungsunternehmen zunehmend mit dem Begehren an die Finanzämter herantreten, den Leerstand von Wohnraum bei der Einheitsbewertung zu berücksichtigen. Ich gebe hierzu die folgenden Bearbeitungshinweise:

1. Wertverhältnisse 01.01.1935

Für den noch andauernden Hauptfeststellungszeitraum sind die Wertverhältnisse nach § 3a RBewDV auf den 01.01.1935 festgeschrieben. Darunter sind vor allem die politischen, wirtschaftlichen und Verkehrsverhältnisse zu verstehen, die sich in dem allgemeinen Markt- und Preisniveau im Hauptfeststellungszeitpunkt niedergeschlagen haben. Zur Sicherung der Gleichmäßigkeit der Besteuerung dürfen sich Veränderungen dieser Verhältnisse innerhalb eines Hauptfeststellungszeitraums nicht auswirken (BFH vom 12.03.1982, III R 63/79, BStBl. 1982 S. 451). Zu diesen Wertverhältnissen gehört auch die Nachfragesituation nach Wohnraum. Nach dem Beitritt wurden in den neuen Bundesländern zum einen in großem Umfang Wohnungen neu errichtet, zum anderen ist ein Bevölkerungsrückgang zu verzeichnen. Dies führte zu einer Situation, in der das Angebot an Wohnraum die Nachfrage deutlich übersteigt. Hierbei handelt es sich um eine konjunkturelle Erscheinung, die sich nicht auf ein zu bewertendes Grundstück beschränkt. Derartige Umstände müssen bei der Einheitswertfeststellung unberücksi...