Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / 8. Durchschnittliche Miete

a) Besteuerungszeitpunkte vor dem 1.1.2007

Rz. 239

^{[Autor/Stand]} In den Fällen, die in § 146 Abs. 3 Satz 1 BewG genannt sind, tritt an die Stelle der Jahresmiete die übliche Miete. Die Gesetzesformulierung dürfte – für Besteuerungszeitpunkte vor dem 1.1.2007 – so zu verstehen sein, dass die Zeiten, in denen für ein Gebäude oder ein Gebäudeteil innerhalb des dreijährigen Mietermittlungszeitraums keine Jahresmiete oder keine geeignete Jahresmiete vorliegt, mit der üblichen Miete aufzufüllen sind. Für den Ansatz der üblichen Miete kommt es auf die Wertverhältnisse des "Auffüllzeitraums" an.

Beispiel

Wurde eine Eigentumswohnung im Jahre 2005 zu eigenen Wohnzwecken genutzt und erst ab dem 1.1.2006 vermietet, so ist für den Teil des Jahres 2005, der in den dreijährigen Mietermittlungszeitraum einzubeziehen ist, die übliche Miete nach den Wertverhältnissen von 2005 anzusetzen. Bei einer Ableitung der üblichen Miete aus einem Mietspiegel muss so der Mietspiegel zugrunde gelegt werden, der für das Jahr 2005 gilt.

Wird ein Gebäude für Besteuerungszeitpunkte vor dem 1.1.2007 während des dreijährigen Mietermittlungszeitraums insgesamt von dem Grundstückseigentümer selbst genutzt, unentgeltlich überlassen oder an Angehörige bzw. Arbeitnehmer vermietet, kommt es für den Ansatz der üblichen Miete ebenfalls auf die Wertverhältnisse in den letzten drei Jahren vor dem Besteuerungszeitpunkt an. Aus der üblichen Miete für die jeweiligen Jahre ist grundsätzlich eine Durchschnittsmiete zu ermitteln.^[2] Bei steigenden Mieten dürfte die Durchschnittsberechnung für den Steuerpflichtigen günstiger sein.

Um die Ermittlung der üblichen Miete für den Dreijahreszeitraum praktikabel zu gestalten, wird es von Seiten der Finanzverwaltung für Besteuerungszeitpunkte vor dem 1.1.2007 nicht beanstandet, wenn auf die Durchschnittsberechnung verzichtet und stattdessen für den Ansatz der üblichen Miete allein auf einen Mietspiegel zurückgegriffen wird, der für die letzten drei Jahre vor dem Besteuerungszeitpunkt gilt.^[3]

Beispiel

Im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge ist eine eigengenutzte Eigentumswohnung übergegangen. Der dreijährige Mietermittlungszeitraum umfasst die Jahre 2000 bis 2003. Für diesen Zeitraum liegt ein Mietspiegel vor.

Hier reicht es aus, als durchschnittliche übliche Miete den Ansatz aus dem Mietspiegel zu übernehmen. Denn andere Mietspiegelwerte liegen für diesen Zeitraum nicht vor.

Kestermann/Pieper^[4] vermissen in § 146 Abs. 3 BewG eine Vorschrift über die für die übliche Miete maßgebenden Wertverhältnisse. Sie sehen daher den allgemeinen Grundsatz in § 138 Abs. 1 Satz 2 BewG als maßgebend an, der die Wertverhältnisse auf den 1.1.1996 vorschreibt, wenn an anderer Stelle keine hiervon abweichende Regelung getroffen ist. Für die Ableitung der üblichen Miete wäre somit auf den 1.1.1996 abzustellen. Begründet wird dies von Kestermann/Pieper u.a. damit, dass ansonsten § 138 Abs. 1 Satz 2 BewG ins Leere laufe. Dem ist nicht zuzustimmen. Denn § 138 Abs. 1 Satz 2 BewG gilt auch für das land- und forstwirtschaftliche Vermögen und schreibt dort die im Gesetz genannten Vergleichszahlen zum einen auf den 1.1.1996 fest und lässt diese Vergleichszahlen für einen Zeitraum von elf Jahren gelten (§ 138 Abs. 4 BewG). Darüber hinaus ist auch das Einzelertragswertverfahren, das auf Antrag im Bereich der Land- und Forstwirtschaft anzuwenden ist, nach den Wertverhältnissen vom 1.1.1996 durchzuführen. Der Wortlaut des § 146 Abs. 3 Satz 1 BewG stützt ebenfalls die Auffassung der Finanzverwaltung, wie bei der Jahresmiete auch bei der üblichen Miete eine Durchschnittsberechnung durchzuführen. Denn die übliche Miete tritt an die Stelle der Jahresmiete, sie ergänzt also den dreijährigen Mietermittlungszeitraum für die Zeiträume, in denen keine Jahresmiete oder keine geeignete Jahresmiete vorliegt.

b) Besteuerungszeitpunkte nach dem 31.12.2006

Rz. 240

^{[Autor/Stand]} Für Besteuerungszeitpunkte nach dem 31.12.2006 kommt es bei der Ermittlung der üblichen Miete wie bei der Maßgeblichkeit der vertraglich vereinbarten Miete ebenfalls auf die Verhältnisse im Besteuerungszeitpunkt an. Deshalb ist die übliche Miete im Normalfall aus dem aktuellen Mietspiegel abzuleiten, der im Besteuerungszeitpunkt gilt.

c) Mietspiegel

Rz. 241

^{[Autor/Stand]} Nach § 558c BGB sollen Gemeinden Mietspiegel erstellen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem vertretbaren Aufwand möglich ist. Diese Mietspiegel sollen im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden. Solche Mietspiegel liegen i.d.R. für größere Städte und in Ballungsräumen vor; im ländlichen Bereich und bei mittelständischen Gemeinden dürfte es auch heute noch üblich sein, von den Vorgaben in § 558c BGB abzuweichen und den Mietspiegel für einen längeren Anwendungszeitraum zu erstellen.

§ 558d BGB sieht abweichend von dem allgemeinen Mietspiegel einen qualifizierten Mietspiegel vor, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von den Interessenvertretern der ...