Rz. 22
[Autor/Stand]"Der Wegfall der fallweisen gesonderten Ermittlung der Bodenwerte ist die bedeutendste Maßnahme zur Vereinfachung des Ertragswertverfahrens. Die Finanzämter sind damit aller Schwierigkeiten enthoben, die eine individuelle gesonderte Bodenwertermittlung infolge der augenblicklichen unausgeglichenen Lage auf dem Grundstücksmarkt verursacht. Trotzdem bedingt die unterschiedliche Kapitalisierung der Bodenertragsanteile und der Gebäudeertragsanteile, die bei zunehmendem Alter der Gebäude immer stärker in Erscheinung tritt, im Interesse einer genaueren Wertermittlung, dass auf einen gesonderten Ansatz von Bodenertragsanteilen nicht verzichtet werden kann. Aus diesem Grunde sind die durchschnittlichen Verhältniszahlen von Bodenertrag und Gesamtertrag, die sich bei einer Aufgliederung der Grundstücke nach Grundstücksarten, Bauarten und Bauausführung, Baujahrgruppen und Gemeindegrößenklassen üblicherweise ergeben, ermittelt worden und bei der jetzt anstehenden Hauptfeststellung in dieser Höhe in die Vervielfältiger eingerechnet worden. Diese Bodenertragsanteile sind durch Auswertung der Probebewertungen und durch Ermittlung der Mitglieder des Schätzungsausschusses und einiger Spitzenverbände des Haus- und Grundbesitzes gefunden worden. Sie liegen in der Regel an der unteren Grenze der ermittelten tatsächlichen Sätze."
Trotz dieser Vereinfachungsmaßnahmen ist es in bestimmten Fällen erforderlich, den Grundstückswert in einen Gebäudewertanteil (einschl. des Werts der Außenanlagen) und einen Bodenwertanteil aufzuteilen. Dazu muss der Bodenwertanteil aus dem im Vervielfältiger berücksichtigten Bodenertragsanteil berechnet werden. Diese Aufteilung ist in den folgenden Fällen denkbar:
| 1. | Berechnung des Abschlags wegen der Notwendigkeit eines baldigen Abbruchs des Gebäudes[2], |
| 2. | wesentliche Verkürzung der Lebensdauer[3], |
| 3. | Grundstücke im Zustand der Bebauung[4], |
| 4. | Erbbaurecht[5], |
| 5. | Wohnungseigentum und Teileigentum[6], |
| 6. | Gebäude auf fremdem Grund und Boden[7]. |
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