Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / aa) Mietpreisrechtliche Vorschriften bei Bewilligung von öffentlichen Mitteln vor dem 1.1.1957

Rz. 69

^{[Autor/Stand]} Wohnraum, für den die öffentlichen Mittel vor dem 1.1.1957 bewilligt worden sind – d.h. der nach dem I. WoBauG öffentlich geförderte Wohnraum –, unterlag am 1.1.1964 – ausgenommen in den weißen Kreisen – den Preisvorschriften (§ 30c I. WoBauG). Eine Mietvereinbarung war insoweit und so lange unwirksam, wie die vereinbarte Miete die preisrechtlich zulässige oder die preisrechtlich als genehmigt geltende Miete überstieg.^[2]

Preisrechtlich zulässig war die Einzelmiete, die sich nach den Bestimmungen der NMVO ergab, zuzüglich der nach den §§ 4, 5 und 20 NMVO zulässigen Umlagen, Zuschläge und Vergütungen.^[3] Die Einzelmiete beruht auf den Mietrichtsätzen, die von der für das Wohnungs- und Siedlungswesen zuständigen obersten Landesbehörde bestimmt worden sind. Die Mietrichtsätze waren nach Gemeindegrößenklassen oder sonstigen, unterschiedliche Mietpreise rechtfertigenden Merkmalen bis zu einem Höchstbetrag von 1,10 DM/qm Wohnfläche im Monat zu staffeln.^[4] Die Staffelung der Mietrichtsätze betrug z.B. in Bayern in Ortsklasse S und A = 1,10 DM/qm Wohnfläche im Monat, in Ortsklasse B = 1,05 DM, in Ortsklasse C = 0,95 DM, wozu noch bei Wohnungen mit besonderen Lagevorteilen oder mit überdurchschnittlicher Ausstattung Zuschläge bis zu 30 % traten. Ähnliche Sätze haben auch in anderen Ländern bestanden. Entsprechend den Mietrichtsätzen setzte die für die Bewilligung der öffentlichen Mittel zuständige Stelle einen nach qm der Wohnfläche bemessenen durchschnittlichen Mietbetrag fest, auf dessen Grundlage der Vermieter die Miete unter Berücksichtigung von Größe, Lage und Ausstattung der einzelnen Wohnungen zu berechnen hatte – Richtsatzmiete (§ 29 Abs. 2 I. WoBauG).

Mit Wirkung vom 1.7.1960 konnten die Mieten für Wohnraum, der nach dem I. WoBauG gefördert ist, nach § 30a I. WoBauG, also unmittelbar kraft Gesetzes, um 0,10 DM/qm Wohnfläche im Monat erhöht werden. Nach § 30b I. WoBauG konnte die nach § 30a I. WoBauG zulässige Einzelmiete höchstens um weitere 0,10 DM/qm Wohnfläche im Monat erhöht werden, wenn der erstmaligen Bewilligung der öffentlichen Mittel eine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder eine ähnliche Berechnung zugrunde gelegt worden ist und Zinsen für die darin ausgewiesene Eigenleistung nicht oder nur in einer Höhe von weniger als 4 % in Anspruch genommen oder anerkannt worden sind. Dies entspricht einer Mieterhöhung in Höhe der zu 4 % fehlenden Eigenkapitalverzinsung, höchstens aber in Höhe von 0,10 DM/qm. Von dieser Mieterhöhung konnten die Vermieter fast ausnahmslos Gebrauch machen. Somit ergeben sich, wie die Entschließung des Bayer. Staatsministeriums v. 20.2.1967^[5] ausführt, z.B. im Land Bayern für den nach dem I. WoBauG öffentlich geförderten Wohnraum Mietsätze von 1,65 DM/qm Wohnfläche in Ortsklasse S und A, von 1,55 DM in Ortsklasse B und von 1,45 DM in Ortsklasse C.

Schließlich konnten Mehrbelastungen des Vermieters, die nach der Bewilligung der öffentlichen Mittel, z.B. durch Erhöhung der Grundsteuer, der Kosten für die Straßenreinigung und Müllabfuhr, der Kosten der Entwässerung entstanden, neben der Einzelmiete auf die Miete umgelegt werden.^[6]

Für die Mietwerte der Wohnungen in öffentlich geförderten Eigenheimen, Kleinsiedlungen und Kaufeigenheimen – also in Einfamilienhäusern und Zweifamilienhäusern – sind die Richtsätze maßgebend, die ebenfalls von der für das Wohnungs- und Siedlungswesen zuständigen obersten Landesbehörde bestimmt wurden und auch nach Gemeindegrößenklassen oder sonstigen, unterschiedliche Mietwerte rechtfertigenden Merkmalen bis zu einem Höchstbetrag von 1,10 DM/qm Wohnfläche im Monat zu staffeln waren (§ 32 I. WoBauG). Die oben angeführten Vorschriften der §§ 30a und 30b I. WoBauG^[7] sind hier entsprechend anzuwenden. Schließlich konnten hier Zuschläge zu den Richtsätzen bis zu 30 % zugelassen werden (§ 32 Abs. 3 und 5 I. WoBauG).

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.01.2016

[2] § 26 Abs. 2 I. BMietG, § 2 Abs. 2 NMVO.

[3] § 2 Abs. 1 NMVO.

[4] § 29 Abs. 1 I. WoBauG.

[5] Entschließung des Bay. Staatsministeriums v. 20.2.1967, DStR 1967, 222.

[6] § 30c Abs. 2 I. WoBauG, § 20 NMVO.

[7] Erhöhung um 0,10 DM zzgl. 0,10 DM.