Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / B. Abzinsung des Bodenwerts (Abs. 1) | Haufe Steuer Office Excellence | Steuern

Dipl.-Finw. (FH) Wilfried Mannek

I. Bodenwert

Rz. 10

^{^{[Autor/Stand]}} Grundlage für die Ermittlung des abgezinsten Bodenwerts ist der "Bodenwert nach § 247 BewG".

Rz. 11

^{^{[Autor/Stand]}} Es sei darauf hingewiesen, dass § 247 BewG den Begriff des "Bodenwerts" nicht definiert. Vielmehr regelt § 247 Abs. 1 BewG lediglich die Ermittlung des "Grundsteuerwerts" von unbebauten Grundstücken. Dieser ergibt sich durch Multiplikation der Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert. Das Produkt ergibt – ohne ausdrückliche gesetzliche Definition – den Bodenwert und – bei unbebauten Grundstücken – gleichzeitig auch den Grundsteuerwert (vor der nach § 230 BewG vorgesehenen Abrundung auf einen durch hundert ohne Rest teilbaren Betrag).

Rz. 12

^{^{[Autor/Stand]}} Zum Bodenwert vgl. im Einzelnen die Kommentierung zu § 247 BewG.

Rz. 13

^{^{[Autor/Stand]}} Auch bei der Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern i.S.d. § 249 Abs. 2 und 3 BewG ist der Bodenwert die maßgebende Ausgangsgröße für die Abzinsung, wobei insoweit die Anwendung der Umrechnungskoeffizienten nach Anlage 36 zum BewG einzubeziehen ist, soweit abweichende Grundstücksgrößen bei der Ermittlung des Bodenwerts zu berücksichtigen sind.

Rz. 14

^{^{[Autor/Stand]}} Zum Begriff der Ein- und Zweifamilienhäuser vgl. im Einzelnen die Kommentierung zu § 249 BewG.

Rz. 15– 17

^{^{[Autor/Stand]}} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.11.2023

II. Abweichende Grundstücksgrößen bei Ein- und Zweifamilienhäusern

Rz. 18

^{^{[Autor/Stand]}} Bei Grundstücken, die mit Ein- und Zweifamilienhäusern bebaut sind, können auf dem Grundstücksmarkt unterschiedlich hohe Bodenwerte pro Quadratmeter in Abhängigkeit von der absoluten Grundstücksgröße beobachtet werden. Nach der Gesetzesbegründung steigt der Bodenwert bei kleiner werdenden Grundstücken ab einer Grundstücksgröße von ca. 500 m[2] in Relation zur Fläche regelmäßig stark an. Dagegen ist bei größeren Grundstücken eine Minderung des Quadratmeterpreises im Verhältnis zur Fläche festzustellen. Ab einer Grundstücksgröße von mehr als 2.000 m[2] vermindert sich der Quadratmeterpreis nur noch marginal.

Rz. 19

^{^{[Autor/Stand]}} Diese Wertabhängigkeit zwischen den Grundstücksgrößen und den Preisen pro Quadratmeter bildet der Gesetzgeber bei Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken typisierend ab. Anlage 36 zum BewG sieht entsprechende Umrechnungskoeffizienten für Ein- und Zweifamilienhäuser bei abweichenden Grundstücksgrößen vor. Die Umrechnung erfolgt in einem Massenverfahren automationsgestützt.

Rz. 20

^{^{[Autor/Stand]}} Nicht von Bedeutung sind bei der Ermittlung von Grundsteuerwerten etwaige Veröffentlichungen der örtlichen Gutachterausschüsse mit entsprechenden Umrechnungskoeffizienten. Das gilt nach A 257.2 Abs. 1 Satz 3 AEBewGrSt auch dann, wenn sich die Festlegung des Bodenrichtwerts durch den Gutachterausschuss nicht auf ein Bodenrichtwertgrundstück mit einer Größe von 500 Quadratmetern bezieht.

Rz. 21

^{^{[Autor/Stand]}} Es erfolgt keine Interpolation. Vielmehr ist der Umrechnungskoeffizient nach Anlage 36 zum BewG auf die gleiche Flächengröße anzuwenden, die auch zur Ermittlung des abgezinsten Bodenwerts herangezogen wird.

Beispiel:

Zu bewerten ist ein Einfamilienhaus mit einer Restnutzungsdauer von 30 Jahren. Das Grundstück hat eine Größe von 800 m[2]. Der Bodenrichtwert beträgt 500 EUR/m[2].

Der Bodenwert ergibt sich durch Multiplikation der Grundstückfläche mit dem Bodenrichtwert:

800 m[2] × 500 EUR/m[2] = 400.000 EUR.

Nach Anlage 36 zum BewG gilt ein Umrechnungskoeffizient von 0,89.

Durch Multiplikation des Bodenwerts mit dem Umrechnungskoeffizienten ergibt sich ein Bodenwert von 356.000 EUR.

Rz. 22

^{^{[Autor/Stand]}} Das vorstehende Beispiel entspricht im Wesentlichen dem in A 257.2 AEBewGrSt. Ohne Einfluss auf das mathematische Ergebnis sei aus systematischen Gründen darauf hingewiesen, dass die Finanzverwaltung in diesem Beispiel das Produkt aus Grundstückfläche und dem Bodenrichtwert mit dem Umrechnungskoeffizienten der Anlage 36 zum BewG multipliziert. Dagegen ergibt sich aus dem Berechnungsschema zum Ertragswertverfahren, dass zunächst der Bodenrichtwert mit dem Umrechnungskoeffizienten der Anlage 36 zum BewG zu multiplizieren ist und anschließend die Multiplikation mit der Grundstücksfläche erfolgt.^{^[6]} Das Schema zum Ertragswertverfahren verwendet für das rechnerische Ergebnis den Begriff des "Bodenwerts", der bei der Anwendung des § 257 BewG maßgebend ist.

Rz. 23

^{^{[Autor/Stand]}} Im Ergebnis erspart die vom Gesetzgeber vorgenommene Typisierung nach Anlage 36 zum BewG eine Einsichtnahme in die Veröffentlichungen der örtlichen Gutachterausschüsse bezüglich der individuellen Umrechnungskoeffizienten.

Rz. 24– 26

^{^{[Autor/Stand]}} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.11.2023

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