Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / B. Begriffe

I. Eigentumswohnung und Kaufeigentumswohnung

Rz. 2

^{[Autor/Stand]} Zu unterscheiden ist der Rechtsbegriff des Wohnungseigentums von dem Sachbegriff der Eigentumswohnung. Ersterer verkörpert das Recht, letzterer die Sache, das Objekt, das hergestellt oder erworben wird. Das WEG kennt den Begriff "Eigentumswohnung" nicht. Dieser wurde erst in das II. WoBauG v. 27.6.1956 (BGBl. I 1956, 523) aufgenommen. Nach § 12 II. WoBauG in seiner Neufassung v. 11.7.1985 (BGBl. I 1985, 1284) bestehen die folgenden Begriffsbestimmungen:

Eigentumswohnung

"Eine Eigentumswohnung ist eine Wohnung, an der Wohnungseigentum nach den Vorschriften des Ersten Teils des Wohnungseigentumsgesetzes begründet ist. Eine Eigentumswohnung, die zum Bewohnen durch den Wohnungseigentümer oder seine Angehörigen bestimmt ist, ist eine eigengenutzte Eigentumswohnung im Sinne des vorliegenden Gesetzes."^[2]

Kaufeigentumswohnung

"Eine Kaufeigentumswohnung ist eine Wohnung, die von einem Bauherrn mit der Bestimmung geschaffen worden ist, sie einem Bewerber als eigengenutzte Eigentumswohnung zu übertragen."^[3]

Das BewG gebraucht nur die Begriffe "Wohnungseigentum" und "Teileigentum" (vgl. § 68 Abs. 1 Nr. 3, § 93 BewG).

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.02.2020

[2] § 12 Abs. 1 II. WoBauG.

[3] § 12 Abs. 2 II. WoBauG.

II. Wohnungseigentum

Rz. 3

^{[Autor/Stand]} Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung i.V.m. dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (§ 1 Abs. 2 WEG). Das Wohnungseigentum umfasst somit zwei Eigentumssphären: das Sondereigentum (ausschließliches Eigentum) an einer Wohnung und den Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum.

Gegenstand des Sondereigentums beim Wohnungseigentum sind eine bestimmte Wohnung und die zu dieser Wohnung gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird.^[2] Das Sondereigentum beim Wohnungseigentum bezieht sich somit nur auf die Wohnung und die zur Wohnung gehörenden Nebenräume, wie Kellerräume, Bodenräume, Garagen, soweit diese nicht gemeinschaftliches Eigentum sind. Demgemäß gehören zum Sondereigentum insb. die Wohnung und die zugehörigen Räume.

Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnung und die sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind. Garagenabstellplätze gelten als abgeschlossene Räume, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind.^[3] Zum Sondereigentum gehören ferner die nicht wesentlichen Gebäudebestandteile der Wohnung, wie nichttragende Zwischenwände, Türen, Wand- und Deckenputz, Tapeten oder Innenanstrich, Holzverkleidungen, Wandfliesen, Fußböden, eingebaute Wandschränke, Küchen-, Bade- und Wascheinrichtungen, Etagenheizungen, Heizkörper und ähnliches.

Rz. 3.1

^{[Autor/Stand]} Gemeinschaftliches Eigentum umfasst alles, was nicht im Sondereigentum oder im Eigentum Dritter steht. Hierzu gehören das Grundstück (Grund und Boden) und die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum Dritter stehen.^[5] Darunter fallen:

Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind,^[6] wie Fundamente, die tragenden Mauern, die Dachkonstruktion, der Außenputz des Hauses;

Bestandteile, die nicht verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert oder das Recht eines Wohnungseigentümers unzulässig beeinträchtigt wird,^[7] wie die Außenseiten, Fensterläden – beim Teileigentum Schaufensterscheiben –, Wohnungsabschlusstüren, Vorplatz;

Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinsamen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen (§ 15 Abs. 2 WEG), wie Treppenhaus, Außenflure, Heizkeller mit Kesselanlagen, Fahrstuhlanlagen, Waschräume, Trockenräume, die gemeinsamen Bodenräume und dgl. Da der Grund und Boden stets gemeinschaftliches Eigentum ist, kann dem Eigentümer einer Erdgeschosswohnung nicht etwa Sondereigentum an einem vor seiner Wohnung liegenden Gartenstreifen eingeräumt werden. Deshalb ist hier nur eine obligatorische Gebrauchsregelung möglich.

Rz. 3.2

^{[Autor/Stand]} Zum gemeinschaftlichen Eigentum können auch Wohnungen des Hauspersonals, Läden und andere gewerblich genutzte Räume gehören, die vermietet sind.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.02.2020

[2] § 5 Abs. 1 WEG.

[3] § 3 Abs. 2 WEG.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.02.2020

[5] § 1 Abs. 5 WEG.

[6] § 15 Abs. 2 WEG.

[7] § 5 Abs. 1 i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.02.2020

III. Teileigentum

Rz. 4

^{[Autor/Stand]} Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.^[2] Das Teileigentum umfasst ebenso wie das Wohnungseigentum zwei Eigentumssphären: das Sondereigentum (ausschließliches Eigentum), nicht an einer Wohnung wie beim Wohnungseigentum, sonde...