Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / B. Ertragswert (Satz 1)

I. Grundkonzept

Rz. 9

^{[Autor/Stand]} Das Grundkonzept des Ertragswertverfahrens beruht auf der Ermittlung des Barwerts (Gegenwartswert) aller zukünftigen Reinerträge aus dem Grundstück, wobei sich die Ermittlung des Barwerts auf den Bewertungsstichtag bezieht. Dabei ist die Lebensdauer (Nutzungsdauer) eines Gebäudes – im Gegensatz zum Grund und Boden – begrenzt. Nach Ablauf der Restnutzungsdauer des Gebäudes verbleibt der Wert des Grund und Bodens.^[2]

Rz. 10

^{[Autor/Stand]} Im Ertragswertverfahren nach §§ 252 ff. BewG wird dem Rechnung getragen, indem der Ertragswert am Bewertungsstichtag aus der Summe der nachstehenden Werte gebildet wird:

• Barwert. Hierbei handelt es sich um den über die Restnutzungsdauer des Gebäudes kapitalisierten jährlichen Reinertrag des Grundstücks (Reinerträge aus Grund und Boden sowie Gebäude, ohne Abzug einer Bodenwertverzinsung).
• Abgezinster Bodenwert. Hierbei handelt es sich um den Bodenwert, der über die Restnutzungsdauer des Gebäudes abzuzinsen ist.

Rz. 11

^{[Autor/Stand]} Der Gesetzgeber hat sich bei der grundsätzlichen Ausgestaltung des Ertragswertverfahrens an dem vereinfachten Ertragswertverfahren orientiert, das bereits in der Ertragswertrichtlinie^[5] als auch in der Immobilienwertermittlungsverordnung^[6] verankert ist. Beim (regulären) Ertragswertverfahren wird die jährliche Nettokaltmiete mit einem Vervielfältiger kapitalisiert, wobei die Miete um den auf den Bodenwert entfallenden Verzinsungsbetrag reduziert wird. Zum sich so ergebenden Ertragswert der Gebäude wird der – nicht abgezinste – Bodenwert in vollem Umfang hinzuaddiert. Durch diese Rechentechnik wird vermieden, dass der Bodenwert nicht doppelt berücksichtigt wird. Gleichzeitig relativieren sich im Ergebnis die Minderung der Miete um den Verzinsungsbetrag, der auf den Grund und Boden entfällt, und der Ansatz des Bodenwerts.

Rz. 12

^{[Autor/Stand]} Beim vereinfachten Ertragswertverfahren wird die Miete dagegen nicht um den Verzinsungsbetrag, der auf den Grund und Boden entfällt, gemindert. Vielmehr wird die ungeminderte Miete kapitalisiert und im Gegenzug der Wert des Grund und Bodens mit dem abgezinsten Wert angesetzt. Damit wird im vereinfachten Ertragswertverfahrens sichergestellt, dass der Wert des Grund und Bodens nicht doppelt erfasst wird. Zudem leuchtet die Abzinsung des Bodenwerts auch unter dem Gesichtspunkt ein, dass der Grund und Boden erst nach Ablauf der Restnutzungsdauer der aufstehenden Gebäude unabhängig von diesen genutzt werden kann. Somit ergibt sich bei einer langen Restnutzungsdauer des aufstehenden Gebäudes ein niedriger abgezinster Wert für den Grund und Boden.

Rz. 13

^{[Autor/Stand]} Im Ergebnis führen das (reguläre) Ertragswertverfahren und das vereinfachte Ertragswertverfahren rechentechnisch zu denselben Bewertungsergebnissen. Da der Gesetzgeber bei der Grundsteuerwertermittlung eine Vielzahl von erheblichen Typisierungen aus Vereinfachungsgründen realisiert hat, dürften sich in der Praxis die Bewertungsergebnisse dagegen unterscheiden. Aus diesem Grund wird hier auf die mathematische Herleitung der Identität der Formel für das (reguläre) Ertragswertverfahren und das vereinfachte Ertragswertverfahren verzichtet.

Rz. 14– 15

^{[Autor/Stand]} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.01.2022

[2] BT-Drucks. 19/11085.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.01.2022

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.01.2022

[5] Ertragswertrichtlinie (EW-RL) v. 15.11.2015 (BAnz. AT 04.12.2015 B4).

[6] § 17 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ImmoWertV 2010 (BGBl. I 2010, 639), die durch Art. 16 des Gesetzes v. 26.11.2019 (BGBl. I 2019, 1794) geändert worden ist. Die ImmoWertV 2010 ist zwischenzeitlich durch die neue ImmoWertV 2022 abgelöst worden (BGBl. I 2021, 2805); sie tritt am 1.1.2022 in Kraft. Das vereinfachte Ertragswertverfahren ist in der ImmoWertV 2022 in § 29 definiert.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.01.2022

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.01.2022

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.01.2022

II. Formel des vereinfachten Ertragswertverfahrens

Rz. 16

^{[Autor/Stand]} Beim Ertragswertverfahren spiegelt die Kapitalisierung der Reinerträge, die mit dem Grundstück dauerhaft erwirtschaftet werden, den Barwert der zukünftigen Erträge des Grundstücks wider. Damit geht das Ertragswertverfahren davon aus, dass mit dem Gebäude über die unterstellte wirtschaftliche Nutzungsdauer Reinerträge erwirtschaftet. Nach dem Ablauf der Restnutzungsdauer des Gebäudes können mit dem Gebäude keine Erträge mehr erwirtschaftet werden. Vielmehr verbleibt lediglich der Wert des Grund und Bodens. Da eine von dem Gebäude unabhängige Nutzung des Grund und Bodens erst nach Ablauf der Restnutzungsdauer denkbar ist, muss der Wert des Grund und Bodens – unter der Annahme, dass der Wert des Grund und Bodens nach Ablauf der Restnutzungsdauer dem aktuellen Bodenwert entspricht – über die Restnutzungsdauer des Gebäudes abgezinst werden.

Rz. 17

^{[Autor/Stand]} Sowohl bei der Kapitalisierung des jährlichen Reinertrags des Grundstücks als auch bei der Abzinsung des Bodenwerts ist jeweils derselbe Liegenschaftszinssatz m...