Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / B. Maßgebliche Einflussgrößen des Grundsteuerwerts eines unbebauten Grundstücks (Abs. 1)

I. Grundsatz der Wertermittlung (Abs. 1 Satz 1)

Rz. 71

^{[Autor/Stand]} Die Gesetzesbegründung zu § 247 Abs. 1 BewG lautet wie folgt:^[2]

„... Bei der Bewertung des Grundvermögens für Zwecke der Grundsteuer wird bei unbebauten Grundstücken der Grundsteuerwert regelmäßig aus dem Produkt der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert ermittelt. Der Ansatz der Bodenrichtwerte vereinfacht das Verfahren insofern, als die nachhaltige Ertragsfähigkeit des Bodens und der zutreffende Kapitalisierungsfaktor in Form einer ewigen Rente nicht im Einzelnen ermittelt werden müssen.

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb eines abgegrenzten Gebiets (Bodenrichtwertzone), die nach ihren Grundstücksmerkmalen weitgehend übereinstimmen und für die im Wesentlichen gleiche allgemeine Wertverhältnisse vorliegen. In bebauten Gebieten sind die Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre (§ 196 Absatz 1 Satz 2 BauGB).

Die Heranziehung von Bodenrichtwerten hat sich sowohl im Rahmen der Grundbesitzbewertung für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie der Grunderwerbsteuer als auch anlässlich ertragsteuerrechtlicher Wertermittlungsanlässe, wie z. B. der Kaufpreisaufteilung, in langjähriger Praxis bewährt. Bei der Wertermittlungsmethode für unbebaute Grundstücke unter Heranziehung der Bodenrichtwerte handelt es sich um eine verfassungsrechtlich unbedenkliche typisierende Bewertungsmethode, die der Vereinfachung der Grundsteuerwertermittlung dient (vgl. BFH-Urteil vom 12. Juli 2006 II R 1/04, BFHE 213, 387, BStBl. II, 742).

Im Interesse einer praktikablen Anwendung der Bodenrichtwerte in einem Massenverfahren wird mit der Einfügung des Absatzes 3 in § 10 der Immobilienwertermittlungsverordnung vom 19. Mai 2010, BGBl. I S. 639 (ImmoWertV) präzisiert, dass die von den Gutachterausschüssen zu bildenden Bodenrichtwertzonen im Sinne des § 196 Absatz 1 Satz 3 BauGB so abzugrenzen sind, dass lagebedingte Wertunterschiede zwischen der Mehrzahl der Grundstücke und dem Bodenrichtwertgrundstück nicht mehr als +/- 30 Prozent betragen (siehe Artikel 16).

Nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung sind die von den Gutachterausschüssen ermittelten und den Finanzämtern mitzuteilenden Bodenrichtwerte für die Beteiligten im Steuerrechtsverhältnis verbindlich. Dem Gesetzgeber steht es frei, bestimmte Bewertungsparameter typisierend festzulegen und deren Rechtsverbindlichkeit bei der Bewertung von Grundbesitz anzuordnen, solange die Grenzen der Typisierung eingehalten sind. Die Ermittlung von Bodenrichtwerten wurde explizit einer außerhalb der Finanzverwaltung stehenden Stelle, den Gutachterausschüssen, aufgegeben, da diesen auf Grund ihrer besonderen Sach- und Fachkenntnis und ihrer größeren Ortsnähe sowie der von Beurteilungs- und Ermessenserwägungen abhängigen Wertfindung eine vorgreifliche Kompetenz bei der Feststellung von Bodenrichtwerten zukommt (vgl. ständige höchstrichterliche Rechtsprechung Drucksache 19/11085 – 110 – Deutscher Bundestag – 19. Wahlperiode BFH-Urteil vom 26. April 2006 II R 58/04, BFHE 213, 207, BStBl. II, 793; vom 12. Juli 2006 II R 1/04, BFHE213, 387, BStBl. II, 742; vom 25. August 2010 II R 42/09, BFHE 230, 570, BStBl. II 2011, 205.)”

Rz. 72

^{[Autor/Stand]} Der Grundsteuerwert unbebauter Grundstücke ergibt sich gemäß § 247 Abs. 1 Satz 1 BewG regelmäßig aus dem Produkt der Grundstücksfläche und dem jeweiligen Bodenrichtwert, § 196 BauGB. Damit wird der Wert eines Grundstücks ausschließlich mit Hilfe von zwei Größen, einer Wert- sowie einer Mengengröße, bestimmt. Während die durch die Grundstücksgröße verkörperte Mengengröße als statische Größe im Zeitablauf grundsätzlich unverändert bleibt, handelt es sich bei der Wertkomponente um eine dynamische Größe, deren Entwicklung maßgeblich durch das Zusammenwirken von Angebot und Nachfrage für das jeweilige Grundstück bzw. vergleichbarer Grundstücke bestimmt wird.

Rz. 73

^{[Autor/Stand]} Mit dem in § 247 Abs. 1 Satz 1 BewG festgelegten Bewertungsansatz für ein unbebautes Grundstück hat sich der Gesetzgeber gegen einen wirtschaftlichen Bewertungsansatz entschieden. Ein solcher Ansatz orientiert sich an der nachhaltigen Ertragsfähigkeit des Grundbesitzes als wirtschaftlicher Einheit und wird durch den Liegenschaftszins verkörpert. Der Zins beschreibt allgemein das Verhältnis zwischen erzielbaren Einnahmen und potentiellem Kaufpreisen für das Grundstück. Der Gesetzgeber sieht in der Verwendung der sog. Bodenrichtwerte als maßgeblichen Wertgröße eine für ein Masseverfahren notwendige Vereinfachung des Bewertungsverfahrens, wodurch die nachhaltige Ertragsfähigkeit des Bodens und der zutreffende Kapitalisierungsfaktor in Form einer ewigen Rente nicht im Einzelnen ermittelt werden müssen.^[5]

Rz. 74

^{[Autor/Stand]} Für die bei der Bewertung des Grundstücks als Mengenkomponente zu verwendende Grundstücksfläche ist der qm-Umfang der zu bewertenden wirtschaftlichen Einheit maßgebend. Anhaltspunkte dafür ergeben sich in erster Linie...