Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / B. Vorrangiger Ansatz von Sachwertfaktoren

I. Überblick

Rz. 6

^{[Autor/Stand]} Der vorläufige Sachwert (§ 189 Abs. 3 Satz 1 BewG), der sich regelmäßig aus der Addition von Bodenwert und Gebäudesachwert ergibt, ist durch Multiplikation mit einer Wertzahl an den gemeinen Wert anzupassen (§ 189 Abs. 3 Satz 2 BewG). Wie bei der Verkehrswertermittlung ist eine Anpassung zur "Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt" erforderlich (s. § 7 Abs. 1 Satz 2 WertV^[2], § 14 Abs. 1 und 2 ImmoWertV 2010^[3] bzw. § 21 Abs. 3 ImmoWertV 2021^[4]), die im Sachwertverfahren nach §§ 189 ff. BewG durch die Wertzahl erfolgt. Das Ergebnis stellt den Sachwert des Grundstücks (= Grundbesitzwert) dar, der in der Praxis regelmäßig für erbschaft- und schenkungsteuerliche oder grunderwerbsteuerliche Zwecke nach § 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BewG festgestellt wird. Es ist auch denkbar, dass der Wert im Wege der Amtshilfe für ertragsteuerliche Zwecke ermittelt wird, um bspw. den gemeinen Wert eines Grundstücks der Ertragsteuer zugrunde legen zu können. In diesem Fall wird von der Grundstücksstelle bzw. Bewertungsstelle des Lagefinanzamtes keine Feststellung i.S.d. § 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BewG durchgeführt, vielmehr wird der ermittelte Grundbesitzwert der anfordernden Stelle lediglich im Wege der Amtshilfe – ohne Außenwirkung – mitgeteilt. Außenwirkung erlangt der ermittelte Wert ausschließlich über die anfordernde Stelle (z.B. Veranlagungsstelle zur Einkommensteuer).

Rz. 6.1

^{[Autor/Stand]} Es ist zu beachten, dass der im Sachwertverfahren nach §§ 189–191 BewG festgestellte Grundbesitzwert nicht für grundsteuerliche Zwecke herangezogen werden kann. Die für diese Zwecke festzustellenden Grundsteuerwerte werden nach den §§ 218 ff. BewG ermittelt. Das Sachwertverfahren der Grundsteuerbewertung ist in den §§ 258–260 BewG geregelt. Vgl. dazu die dazugehörige Kommentierung.

Rz. 7

^{[Autor/Stand]} Bei der Grundbesitzbewertung sind in besonderen Ausnahmefällen bei der Ermittlung des vorläufigen Sachwerts neben dem Bodenwert und dem Gebäudesachwert besonders werthaltige Außenanlagen und sonstige Anlagen zu berücksichtigen (s. § 189 BewG Rz. 39 ff.). Auch in diesen Fällen ist die Wertzahl einheitlich auf den vorläufigen Sachwert des Grundstücks, d.h. im Ergebnis auch auf die besonders werthaltigen Außenanlagen und sonstige Anlagen, anzuwenden.

Rz. 8

^{[Autor/Stand]} Als Wertzahl sind vorrangig die vom örtlichen Gutachterausschuss ermittelten Sachwertfaktoren, auch als Marktanpassungsfaktoren bezeichnet, zur Angleichung an den gemeinen Wert zu verwenden. Sofern der örtlich zuständige Gutachterausschuss geeignete Sachwertfaktoren bereitstellt, sind diese aufgrund der klaren Gesetzesformulierung zwingend vom Lagefinanzamt bei der Grundbesitzbewertung heranzuziehen. Ein Ermessensspielraum besteht insoweit nicht. Vgl. zur Bindungswirkung der von den Gutachterausschüssen bereitzustellenden Werten auch das BFH-Urteil v. 25.8.2010^[8], sowie die Kommentierung zu § 179 BewG Rz. 16.

Rz. 8.1

^{[Autor/Stand]} Stehen keine geeigneten Sachwertfaktoren zur Verfügung, sind für Bewertungsstichtage bis einschließlich 31.12.2015 die in der Anlage 25 zum BewG i.d.F. bis 31.12.2015^[10] dargestellten Wertzahlen zu verwenden. Durch Artikel 9 des Steueränderungsgesetzes 2015^[11] vom 2.11.2015 ist die Anlage 25 zum BewG geändert worden. Die geänderte Anlage 25 zum BewG^[12] i.d.F. bis 31.12.2022 gilt für Bewertungsstichtage ab dem 1.1.2016 bis zum 31.12.2022 (vgl. § 205 Abs. 10 BewG, vgl. dazu auch Rz. 33 ff.). Eine weitere Änderung hat die Anlage 25 zum BewG durch Art. 19 JStG 2022^[13] erfahren. Die abermals geänderte Anlage 25 zum BewG gilt gemäß § 265 Abs. 14 BewG für Bewertungsstichtage ab dem 1.1.2023 (vgl. dazu auch Rz. 33 ff.).

Rz. 8.2

^{[Autor/Stand]} Seit der Anpassung des typisierten Sachwertverfahrens nach §§ 189 ff. BewG an die Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts vom 5.9.2012^[15] – Sachwertrichtlinie – stehen in der Praxis deutlich mehr geeignete Sachwertfaktoren der örtlichen Gutachterausschüsse zur Angleichung des vorläufigen Sachwerts an den gemeinen Wert zur Verfügung. Damit konnte die Anzahl der sachgerechten Bewertungen gesteigert und die Gefahr von Über- oder Unterbewertungen durch Anwendung der bundesweit geltenden typisierten Wertzahlen nach Anlage 25 zum BewG verringert werden (vgl. dazu auch Rz. 9 ff.). Wir erwarten, dass sich dieser Trend nach Einführung der ImmoWertV 2021^[16] weiter fortsetzen wird.

[Autor/Stand] Autor: Mannek/Krause, Stand: 01.11.2023

[2] Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken – Wertermittlungsverordnung (WertV) v. 6.12.1988, BGBl. I 1988, 2209.

[3] VO über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken – Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) – v. 19.5.2010, BGBl. I 2010, 639.

[4] Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten – Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) – v. 14.7.2021, BGBl. I 2021, 2805.

[Autor/Stand] Autor: Mannek/Krause,...