Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / bb) Wertminderung bei Gebäuden mit Gebäudeteilen verschiedenen Alters

(1) Anbauten

Rz. 71

^{[Autor/Stand]} Anbauten sind Ergänzungen bzw. Erweiterungen eines an sich bereits abgeschlossenen Gebäudes. Anbauten teilen bewertungsrechtlich regelmäßig auf Grund ihrer grundsätzlich gleichen Bauart und Nutzung das Schicksal des Hauptgebäudes. In diesen Fällen ist der Berechnung der Wertminderung wegen Alters für das gesamte Gebäude grundsätzlich das Alter des Hauptgebäudes zugrunde zu legen.^[2] Dieser Regelungsbestandteil zum Alter wirkt sich für Zwecke der Bewertung gewöhnlicherweise zugunsten des Grundstückseigentümers aus.

Rz. 72

^{[Autor/Stand]} Eine getrennte Berechnung der Wertminderung kommt nur dann in Betracht, wenn davon ausgegangen werden kann, dass ein Erweiterungsbau nach Größe, Bauart oder Nutzung unstreitig, d.h. offensichtlich eine andere Lebensdauer als das Hauptgebäude haben wird. In welchen Fällen dies tatsächlich anzunehmen ist, kann dabei jeweils nur auf Grund der Verhältnisse des Einzelfalles beurteilt werden.

Rz. 73

^{[Autor/Stand]} Die Finanzverwaltung möchte eine getrennte Berechnung auch dann vornehmen, wenn für einzelne Gebäudeteile unterschiedliche Raummeterpreise anzusetzen sind.^[5] Dies erscheint jedoch fraglich vor dem Hintergrund, dass die Preise von Gebäuden nach den allgemeinen Bewertungsgrundsätzen für die Bemessung der Wertminderung keine Rolle spielen. Maßgeblich ist dabei ausschließlich die nach Art und Zwecksetzung des Gebäudes anzunehmende Lebensdauer, die vom Raummeterpreis allgemein völlig unabhängig ist. Eine andere Frage ist es allerdings in diesem Zusammenhang, ob wegen des Ansatzes unterschiedlicher Raummeterpreise eine getrennte Berechnung des umbauten Raums für die einzelnen Gebäudeteile durchzuführen ist. Dies ist zu bejahen.

Rz. 74– 80

^{[Autor/Stand]} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Knittel, Stand: 01.11.2023

[2] Abschn. 41 Abs. 4 Satz 1 BewRGr.

[Autor/Stand] Autor: Knittel, Stand: 01.11.2023

[Autor/Stand] Autor: Knittel, Stand: 01.11.2023

[5] Abschn. 41 Abs. 4 Satz 4 BewRGr.

[Autor/Stand] Autor: Knittel, Stand: 01.11.2023

(2) Aufstockung

Rz. 81

^{[Autor/Stand]} Aufstockung bedeutet die Erweiterung eines Gebäudes um weitere Stockwerke. Die Lebensdauer eines aufgestockten Gebäudeteils hängt im Allgemeinen von der Restlebensdauer der unteren Geschosse ab.^[2] Entsprechendes gilt bei der Errichtung eines Gebäudes in Bauabschnitten, vorausgesetzt dass es sich nicht um selbständige Gebäude oder Gebäudeteile handelt. Das kann auch dann gelten, wenn zwischen der Errichtung des unteren Geschosses und der Aufstockung ein längerer Zeitraum liegt. In Fällen der Aufstockung wird jedoch zu prüfen sein, ob darüber hinaus die restliche Lebensdauer des gesamten Gebäudes infolge der Aufstockungsarbeiten nicht zusätzlich verlängert worden ist. Dieses Merkmal wird regelmäßig dann vorliegen, wenn tragende Teile des Gebäudes im Zuge der Arbeiten zur Aufstockung durchgreifend erneuert oder verbessert worden sind.

Rz. 82

^{[Autor/Stand]} Sind einzelne Geschosse unterhalb des aufgestockten Gebäudeteils ebenfalls in unterschiedlichen Jahren errichtet worden, ist für die Bestimmung des Baujahrs des gesamten Gebäudes das unterste Vollgeschoss (Erdgeschoss) als tragendes Geschoss maßgebend. Eine nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt erfolgte Aufstockung auf einem vor dem Hauptfeststellungszeitpunkt errichteten Erdgeschoss nimmt an der Wertminderung wegen Alters unter der Voraussetzung teil, dass es sich dabei nicht um einen selbständigen Gebäudeteil handelt.

Rz. 83– 90

^{[Autor/Stand]} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Knittel, Stand: 01.11.2023

[2] Abschn. 41 Abs. 5 Satz 1 BewRGr.

[Autor/Stand] Autor: Knittel, Stand: 01.11.2023

[Autor/Stand] Autor: Knittel, Stand: 01.11.2023

cc) Wertminderung bei geschossweise unterschiedlicher Nutzung oder Bauart

Rz. 91

^{[Autor/Stand]} Grundsätzlich wird bei einem Gebäude von einer Nutzung (z.B. Fabrikation) oder einer Bauart (z.B. Massivgebäude) ausgegangen.^[2] Bei einer davon abweichenden geschossweise unterschiedlichen Bauart oder Nutzung können sich bei gesonderter Betrachtung der Geschosse jedoch unterschiedliche Ansätze für die Lebensdauer ergeben. Da aber ein einzelnes Geschoss keine eigene Lebensdauer haben kann, sondern nur das Gebäude insgesamt, müsste bei folgerichtiger Fortsetzung der Typisierung eine durchschnittliche Lebensdauer des Gebäudes auf der Grundlage der Anteile der einzelnen Geschosse am Gesamtgebäude errechnet werden.^[3] Bei einer solchen Vorgehensweise wäre es somit unbeachtlich, ob die unteren oder die oberen Geschosse für sich allein betrachtet in eine höhere oder niedrigere Altersklasse fallen würden.

Rz. 92

^{[Autor/Stand]} Nach Auffassung der Finanzverwaltung soll jedoch in Fällen dieser Art für das gesamte Gebäude eine einheitliche Lebensdauer zugrunde zu legen sein. Es soll demnach nicht zulässig sein, für das gesamte Gebäude – unter Berücksichtigung der Gebäudenormalherstellungswerte der verschiedenen Geschosse (Geschossteile) – eine durchschnittliche gewöhnliche Lebensdauer zu errechnen.^[5] Danach ist die Lebensdauer des Gebäudes nach Bauart und Nutzung des Erdgeschosses zu bestimmen, wenn dieses für sich allein gesehen zur Grup...