Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / C. Bewertung

I. Grundsätzliches

Rz. 48

^{[Autor/Stand]} Im Rahmen der Grundsteuerbewertung wird das Erbbaurecht zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer, d.h. zur Ermittlung des Grundsteuerwerts, nach § 244 Abs. 3 Nr. 1 BewG mit dem belasteten Grund und Boden zu einer wirtschaftlichen Einheit zusammengefasst. Das gilt auch, wenn der Eigentümer des belasteten Grundstücks das Erbbaurecht oder der Erbbauberechtigte das belastete Grundstück erwirbt (Eigentümererbbaurecht)^[2]. Das mit einem Erbbaurecht belastete Wohnungs- oder Teileigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz bildet ebenfalls zusammen mit dem Wohnungs- bzw. Teilerbbaurecht eine wirtschaftliche Einheit, § 244 Abs. 3 Nr. 4 BewG. Auf die bei der Einheitsbewertung erforderliche getrennte Bewertung soll aus Vereinfachungs- und Automationsgründen verzichtet werden (vgl. dazu ergänzend auch die Kommentierung zu § 244 BewG).

Rz. 49

^{[Autor/Stand]} Durch § 261 Satz 1 BewG wird geregelt, dass in den Fällen, in denen ein Grundstück mit einem Erbbaurecht belastet ist, für den Grund und Boden (Erbbaugrundstück) sowie für ggf. vorhandene Gebäude (Erbbaurecht) ein Gesamtwert nach den §§ 246 bis 260 BewG zu ermitteln ist. Festgestellt wird der Wert, der festzustellen wäre, wenn die Belastung mit dem Erbbaurecht nicht bestünde, A 261.2 Abs. 1 Satz 2 AEBewGrSt.

Rz. 50

^{[Autor/Stand]} Da die Ermittlung des Gesamtwerts so vorzunehmen ist, als wenn die Belastung mit dem Erbbaurecht nicht bestünde, ist weder das Recht auf den Erbbauzins noch die Verpflichtung zur Zahlung des Erbbauzinses bei der Bewertung der wirtschaftlichen Einheit zu berücksichtigen.

Rz. 51

^{[Autor/Stand]} Die Zusammenfassung der bisher bei der Einheitsbewertung getrennt zu bewertenden wirtschaftlichen Einheiten führt zu einer Vereinfachung sowohl für den Steuerschuldner als auch die Finanzverwaltung. Denn es sind beispielsweise keine gesonderten Bewertungsverfahren zur getrennten Bewertung eines Erbbaurechts und eines Erbbaugrundstücks (anders als bei der Grundbesitzbewertung nach §§ 193 und 194 BewG) oder eine Aufteilung des Gesamtwerts in Abhängigkeit der am Feststellungszeitpunkt verbleibenden Dauer des Erbbaurechts (abweichend von § 92 Abs. 2 und 3 BewG) mehr erforderlich. Stattdessen wird dem Erbbauberechtigten neben dem Gebäudewert (Erbbaurecht) auch der Grundstückswert (Erbbaugrundstück) – bei späteren Hauptfeststellungen ggf. noch eine Wertsteigerung des Grundstücks – zugerechnet, obwohl ihm das Erbbaugrundstück gar nicht gehört. Auf der anderen Seite ist festzuhalten, dass weder das Recht auf den Erbbauzins noch die Verpflichtung zur Zahlung des Erbbauzinses bei der Bewertung der wirtschaftlichen Einheit berücksichtigt werden. Diese Vereinfachungen dürfte der unkomplizierten Bewertung im typisierten Verfahren der Grundsteuer geschuldet sein. Zudem ist der Gesetzgeber im Bundesmodell dem Gedanken gefolgt, dass sich der Erbbauberechtigte durch die Vereinbarung eines Erbbaurechtes und der damit einhergehenden Zahlung des Erbbauzinses eine Rechtsposition verschafft, die es rechtfertigt, ihn für die Dauer des Erbbaurechts für Zwecke der Bewertung im Rahmen der Grundsteuer dem Eigentümer des Grund und Bodens gleichzustellen^[6]. Vor dem Hintergrund, dass auch im aktuell noch gültigen Recht gem. § 10 Abs. 2 GrStG der Erbbauberechtigte allein Schuldner der Grundsteuer ist, erscheint die Regelung vertretbar.

Rz. 51.1

^{[Autor/Stand]} Sollten Erbbauberechtigter und Erbbaurechtsgeber im aktuell noch gültigen Recht im Innenverhältnis vereinbart haben, dass jeder die Grundsteuer für sein Grundstück bzw. seine wirtschaftliche Einheit trägt, kann diese Regelung grds. auch auf das zukünftige Recht übertragen werden. Die Aufteilung kann allerdings nicht mehr auf Basis der beiden getrennt bewerteten wirtschaftlichen Einheiten (Erbbaurecht und Erbbaugrundstück) vorgenommen werden, da nur noch eine wirtschaftliche Einheit besteht. Denkbar wäre hier eine Aufteilung im Schätzungswege oder nach dem Maßstab bzw. prozentualen Verhältnis der bisherigen Einheitswerte.

Rz. 52

^{[Autor/Stand]} Die Bewertung eines (noch) unbebauten Erbbaurechts bzw. Grundstücks erfolgt nach § 247 BewG und die eines bebauten Grundstücks nach dem Ertragswertverfahren (§§ 252–257 BewG) oder dem Sachwertverfahren (§§ 258–260 BewG). Vgl. dazu auch die entsprechende Kommentierung.

Rz. 53– 56

^{[Autor/Stand]} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Krause, Stand: 01.04.2023

[2] Vgl. A 261.1 Abs. 1 Satz 3 AEBewGrSt.

[Autor/Stand] Autor: Krause, Stand: 01.04.2023

[Autor/Stand] Autor: Krause, Stand: 01.04.2023

[Autor/Stand] Autor: Krause, Stand: 01.04.2023

[6] Vgl. Gesetzesbegründung zum Gesetzesentwurf der Bundesregierung zum Grundsteuer-Reformgesetz v. 9.8.2019; BT-Drucks. 354/19.

[Autor/Stand] Autor: Krause, Stand: 01.04.2023

[Autor/Stand] Autor: Krause, Stand: 01.04.2023

[Autor/Stand] Autor: Krause, Stand: 01.04.2023

II. Unbebautes Erbbaurecht

Rz. 57

^{[Autor/Stand]} Sofern sich auf dem Grundstück noch kein benutzbares Gebäude befindet, handelt es sich um ein unbebautes Erbbaurecht bzw. Grundstück. In diesem Fall besteht ...