Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / C. Ermittlung des Gebäudenormalherstellungswerts (Abs. 2)

Dr. Michael Knittel

Rz. 41

^{^{[Autor/Stand]}} Die Gesetzesbegründung hierzu lautet:^{^[2]}

"... Der Gebäudenormalherstellungswert entspricht dem Produkt aus der Brutto-Grundfläche und den am Hauptfeststellungszeitpunkt maßgebenden Normalherstellungskosten ..."

Rz. 42

^{^{[Autor/Stand]}} Der Gebäudenormalherstellungswert ergibt sich gemäß § 259 Abs. 2 BewG durch Multiplikation der jeweiligen nach § 259 Abs. 3 BewG an den Hauptfeststellungszeitpunkt angepassten Normalherstellungskosten (NHK) mit der Brutto-Grundfläche des Gebäudes (BGF). Damit gibt die Gesetzbegründung lediglich den Gesetzeswortlaut des § 259 Abs. 2 BewG wieder ohne darüber hinaus gehende weitere Hinweise für die Anwendung der Vorschrift zu machen.

Rz. 43

^{^{[Autor/Stand]}} Die BGF ist die Summe der bezogen auf die jeweilige Gebäudeart marktüblich nutzbaren Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks und deren konstruktiven Umschließungen.^{^[5]} Grundflächen von waagerechten Flächen sind aus ihren tatsächlichen Maßen, Grundflächen von schräg liegenden Flächen (z.B. Tribünen, Zuschauerräumen, Treppen und Rampen) aus ihrer sog. vertikalen Projektion zu ermitteln.^{^[6]} Die BGF sind in Quadratmeter anzugeben.^{^[7]}

Rz. 44

^{^{[Autor/Stand]}} Bei den Grundflächen sind folgende Bereiche a-c zu unterscheiden:^{^[9]}

Bereich a: überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen
Bereich b: überdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossen
Bereich c: nicht überdeckt.

Zuordnung der Grundflächen zu den Bereichen a, b und c

Rz. 45

^{^{[Autor/Stand]}} Für die Anwendung der Normalherstellungskosten sind im Rahmen der Ermittlung der BGF nur die Grundflächen der beiden Bereiche a und b zugrunde zu legen. Der Bereich c wird nicht erfasst.^{^[11]} Balkone, auch wenn sie überdeckt sind, sind dem Bereich c zuzuordnen.^{^[12]} Für die Ermittlung der BGF sind die äußeren Maße der Bauteile einschließlich Bekleidung, z. B. Putz und Außenschalen mehrschaliger Wandkonstruktionen, in Höhe der Bodenbelagsoberkanten anzusetzen.^{^[13]} BGF des Bereichs b sind an Stellen, an denen sie nicht umschlossen sind, bis zur sog. vertikalen Projektion ihrer Überdeckung zu ermitteln.^{^[14]} BGF von Bauteilen (Konstruktions-Grundflächen), die zwischen den Bereichen a und b liegen, sind dem Bereich a zuzuordnen.^{^[15]}

Rz. 46

^{^{[Autor/Stand]}} Nicht zur BGF gehören insbesondere folgende Flächen:^{^[17]}

Flächen, die ausschließlich der Wartung, Inspektion und Instandsetzung von Baukonstruktionen und technischen Anlagen dienen
Spitzböden (zusätzliche Ebene im Dachgeschoss, unabhängig vom Ausbauzustand)
Kellerschächte
Kriechkeller
Außentreppen
nicht nutzbare Dachflächen – auch Zwischendecken
Balkone (auch wenn sie überdeckt sind)
Flächen unter konstruktiven Hohlräumen, z.B. über abgehängten Decken

Rz. 47

^{^{[Autor/Stand]}} Auf die BGF anzurechnen sind nutzbare Dachgeschossflächen. Voraussetzung dafür ist ist, dass die Raumhöhe ein bestimmtes Maß erreicht (sog. vertikale Projektion).