Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / C. Ermittlung und Feststellung der Einheitswerte

I. Allgemeine Grundsätze

Rz. 16

^{[Autor/Stand]} Das Erbbaurecht entsteht grundsätzlich mit der Eintragung im Grundbuch (vgl. Rz. 4). Feststellungszeitpunkt für die Erfassung und Bewertung des Erbbaurechts ist deshalb der Beginn des Kalenderjahres, das auf die Entstehung des Erbbaurechts folgt. Wenn jedoch das Erbbaurecht im Grundbuch erst im Kalenderjahr eingetragen wird, das dem Erwerb des wirtschaftlichen Eigentums (vgl. Rz. 13) folgt, ist Stichtag für die Feststellung des Einheitswerts der Beginn des Kalenderjahres, das auf den wirtschaftlichen Erwerb des Erbbaurechts folgt.

Rz. 17

^{[Autor/Stand]} Das Erbbaurecht einerseits und das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück andererseits bilden jeweils eine selbstständige wirtschaftliche Einheit mit der Folge, dass auch zwei Einheitswerte festzustellen sind (vgl. auch Rz. 1 ff.). Beträgt die Laufzeit des Erbbaurechts in dem für den maßgebenden Feststellungszeitpunkt noch 50 Jahre oder mehr, so entfällt der Gesamtwert i.S.d. § 92 Abs. 1 BewG (vgl. Rz. 26) allein auf die wirtschaftliche Einheit des Erbbaurechts (§ 92 Abs. 2 BewG). Der Gesamtwert ist deshalb als Einheitswert für die wirtschaftliche Einheit des Erbbaurechts festzustellen. Für die wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks des Eigentümers verbleibt lediglich ein Wert von 0 DM. Nach Abschn. 48 Abs. 2 BewR v. 19.9.1966^[3] konnte in diesem Fall die Feststellung eines Einheitswerts für das belastete Grundstück unterbleiben. Hier ist aber zu beachten, dass eine Aufteilung des Gesamtwerts dann in Betracht kommt, wenn die Grenze von 50 Jahren erstmals unterschritten wird. Diese Aufteilung erfolgt durch eine Wertfortschreibung, allerdings ohne Berücksichtigung der Wertfortschreibungsgrenzen nach § 22 Abs. 1 Nr. 1 BewG. Im Hinblick auf die Urteile des BFH v. 18.10.1968^[4] und v. 27.2.1970^[5], wonach eine Wertfortschreibung schon rein begrifflich einen bereits vorhandenen Feststellungsbescheid voraussetzt, der durch den Fortschreibungsbescheid geändert werden soll, ist es erforderlich, auch in den Fällen, in denen der Gesamtwert auf die wirtschaftliche Einheit des Erbbaurechts entfällt, einen Einheitswert von 0 DM für die wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks festzustellen (vgl. auch Rz. 6).

Rz. 18

^{[Autor/Stand]} Erstreckt sich das Erbbaurecht nur auf einen Teil des Grundstücks i.S.d. bürgerlichen Rechts, scheidet dieser Teil als selbstständige wirtschaftliche Einheit aus dem Grundstück aus. Die Abgrenzung der jeweiligen wirtschaftlichen Einheit erfolgt nach den allgemeinen Grundsätzen des § 2 BewG. Nach dieser Vorschrift (§ 2 Abs. 2 BewG) können mehrere Wirtschaftsgüter als eine wirtschaftliche Einheit nur insoweit in Betracht kommen, als sie demselben Eigentümer gehören. Dementsprechend können auch Erbbaurechte, die an mehreren aneinandergrenzenden Grundstücken bestellt sind, zu einer wirtschaftlichen Einheit zusammengefasst werden. Das setzt voraus, dass die Grundstücke, an denen die Erbbaurechte eingeräumt sind, demselben Eigentümer gehören und die Erbbaurechte für denselben Berechtigten bestellt sind. Weiter muss die Geltungsdauer der Erbbaurechte gleich sein. Dagegen können das Grundstück eines Erbbauberechtigten und das an einem Nachbargrundstück bestehende Erbbaurecht nicht zu einer wirtschaftlichen Einheit zusammengefasst werden. Ein Grundstück und das an einem Nachbargrundstück bestehende Erbbaurecht sind zwei selbstständige wirtschaftliche Einheiten, auch wenn Grundstück und Erbbaurecht demselben Eigentümer gehören.^[7]

Rz. 19

^{[Autor/Stand]} Anders als das Erbbaurecht fällt ein dingliches Nutzungsrecht nicht unter den Begriff des Grundvermögens, wie er durch § 68 BewG bestimmt wird. Dies hat das FG München mit Urteil v. 27.9.1995^[9] bestätigt. In dem Streitfall hatte der Grundstückseigentümer den Erbbauberechtigten verpflichtet, einem von ihm zu benennenden Dritten ein dinglich gesichertes Nutzungsrecht an einer Teilfläche des vom Erbbauberechtigten zu errichtenden Gebäudes einzuräumen. Der Dritte beantragte, dieses Nutzungsrecht als selbstständige wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens zu bewerten. Das Nutzungsrecht bildet jedoch keine selbstständige wirtschaftliche Einheit, so dass die Klage abgewiesen wurde.

Rz. 20

^{[Autor/Stand]} Wird das Erbbaurecht im Grundbuch gelöscht, zB weil der bisherige Erbbauberechtigte den belasteten Grund und Boden oder der Erbbauverpflichtete die in Ausübung des Erbbaurechts errichteten Gebäude erwirbt, fallen auch bewertungsrechtlich die wirtschaftlichen Einheiten des Erbbaurechts und des belasteten Grundstücks weg. Die Einheitswerte für die beiden wirtschaftlichen Einheiten sind deshalb nach § 24 Abs. 1 Nr. 1 BewG aufzuheben. Aufhebungszeitpunkt ist der Beginn des Kalenderjahres, das auf den Wegfall der wirtschaftlichen Einheiten folgt (§ 24 Abs. 2 Halbs. 1 BewG). In dem Fall eines Erwerbs des nicht mehr belasteten Grund und Bodens durch den Erbbauberechtigten entsteht eine neue wirtschaftliche Einheit "bebautes Grundstück" ohne Belastung durch das Erbbaurecht, für die der ...