Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / C. Gemeindebezogene Einordnung (Abs. 2)

Rz. 31

^{[Autor/Stand]} Das BMF wird ferner durch § 263 Abs. 2 BewG ermächtigt, durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundesrats die gemeindebezogene Einordnung in die jeweilige Mietniveaustufe zur Ermittlung der Zu- und Abschläge nach § 254 Abs. 2 BewG i.V.m. der Anlage 39 zum BewG auf der Grundlage der Einordnung nach § 12 des Wohngeldgesetzes in der jeweils gültigen Fassung in Verbindung mit § 1 Abs. 3 und der Anlage der Wohngeldverordnung in der jeweils gültigen Fassung für steuerliche Zwecke herzuleiten und den dafür maßgeblichen Gebietsstand festzulegen.

Rz. 31.1

^{[Autor/Stand]} Mit der durch Art. 1 GrStRefUG vom 16.7.2021^[3] vorgenommenen Ergänzung des letzten Halbsatzes ("und den dafür maßgeblichen Gebietsstand festzulegen") wird das BMF ermächtigt, in der mit Zustimmung des Bundesrates zu erlassenden Rechtsverordnung zur gemeindebezogenen Einordnung in die jeweilige Mietniveaustufe zur Ermittlung der Zu- und Abschläge nach § 254 BewG in Verbindung mit Anlage 39, Teil II zum BewG auch den dafür maßgeblichen Gebietsstand für steuerliche Zwecke festzulegen. Damit wird sichergestellt, dass auch im Zeitraum zwischen dem Zeitpunkt des Erlasses der Rechtsverordnung und dem Feststellungszeitpunkt – z. B. durch Zusammenlegung mehrerer Gemeinden – neu gegründete Gemeinden, die in der Rechtsverordnung nicht aufgeführt werden (konnten), einer Mietniveaustufe zugeordnet werden können.

Rz. 32

^{[Autor/Stand]} Die Einordnung aller Gemeinden in Deutschland in Mietniveaustufen ist ein zwingender Baustein des Ertragswertverfahrens nach den §§ 252 bis 257 BewG.

Rz. 33

^{[Autor/Stand]} Ausgangsgröße der Bewertung im Ertragswertverfahren ist der jährliche Rohertrag des Grundstücks. Der jährliche Rohertrag des Grundstücks ergibt sich gemäß § 254 BewG aus den in der Anlage 39, Teil I zum BewG angegebenen monatlichen Nettokaltmieten je m[2] Wohnfläche einschließlich der in Abhängigkeit der Mietniveaustufen festgelegten Zu- und Abschläge. Die in Anlage 39, Teil I zum BewG angegebenen Nettokaltmieten unterscheiden zwischen Bundesland, Gebäudeart, Wohnungsgröße und Baujahr des Gebäudes. Die Anlage 39, Teil I zum BewG wurde durch Art. 1 GrStRefUG vom 16.7.2021^[6] geändert, vgl. Rz. 27.

Rz. 34

^{[Autor/Stand]} Nach Ermittlung der maßgeblichen Nettokaltmiete erfolgt in einem zweiten Schritt die Anpassung der Nettokaltmiete an die gesetzlichen Mietniveaustufen, die gemeindebezogen vorgegeben werden. Dabei wird nun zwischen sieben verschiedenen Mietniveaustufen unterschieden. Je nach Mietniveaustufe ergibt sich ein Abschlag oder Zuschlag auf die jeweilige Nettokaltmiete. Die Anlage 39, Teil II zum BewG wurde durch Art. 1 GrStRefUG vom 16.7.2021^[8] geändert, vgl. Rz. 27.

Rz. 35

^{[Autor/Stand]} Anlage 39, Teil II zum BewG sieht folgende Abschläge/Zuschläge vor:

Mietniveaustufe	Abschlag/Zuschlag
Mietniveaustufe 1	– 20,0 %
Mietniveaustufe 2	– 10,0 %
Mietniveaustufe 3	+/– 0 %
Mietniveaustufe 4	+ 10,0 %
Mietniveaustufe 5	+ 20,0 %
Mietniveaustufe 6	+ 30,0 %
Mietniveaustufe 7	+ 40,0 %

Rz. 36

^{[Autor/Stand]} Die gemeindebezogene Einordnung in die Mietniveaustufen ergibt sich aus der Rechtsverordnung zur Durchführung des § 254 Abs. 2 BewG in der jeweils aktuellen Fassung. Dort sind alle Gemeinden sortiert nach Bundesländern mit ihrer jeweiligen Mietniveaustufe aufgeführt. Vgl. hierzu Rz. 39.

Rz. 37

^{[Autor/Stand]} Die Zugehörigkeit einer Gemeinde zu einer Mietenstufe (Mietniveaustufe) richtet sich gemäß § 12 Abs. 2 des Wohngeldgesetzes^[12] nach dem Mietenniveau von Wohnraum der Hauptmieter und Hauptmieterinnen sowie der gleichzustellenden zur mietähnlichen Nutzung berechtigten Personen, für den Mietzuschuss geleistet wird. Das Mietenniveau ist die durchschnittliche prozentuale Abweichung der Quadratmetermieten von Wohnraum in Gemeinden vom Durchschnitt der Quadratmetermieten des Wohnraums im Bundesgebiet.

Rz. 38

^{[Autor/Stand]} Die Wohngeldverordnung^[14] regelt in Teil 2 die Ermittlung der Miete und des Mietwerts im Sinne des Wohngeldgesetzes. Die maßgebenden Mietenstufen für die Gemeinden ergeben sich gemäß § 1 Abs. 3 der Wohngeldverordnung aus der dazugehörigen Anlage. In dieser Anlage sind die Mietenstufen der Gemeinden sortiert nach Ländern aufgeführt. Soweit die zu einem Kreis gehörenden Gemeinden in der Anlage nicht gesondert aufgeführt sind, gilt für diese Gemeinden die Mietenstufe des Kreises.

Rz. 39

^{[Autor/Stand]} Die gemeindebezogene Einordnung in die Mietniveaustufen ergibt sich aus der Verordnung zur Einstufung der Gemeinden in eine Mietniveaustufe i.S.d. § 254 BewG vom 18.8.2021 (Mietniveau-Einstufungsverordnung^[16]). Der Bundesrat hatte der Verordnung bereits am 28.5.2021 zugestimmt^[17]. In der Verordnung sind – getrennt nach Bundesländern – alle ca. 10.800 Gemeinden des Bundesgebietes mit Gebietsstand vom 25.1.2021 aufgeführt.

Rz. 39a

^{[Autor/Stand]} Der nachfolgende Auszug aus Mietniveau-Einstufungsverordnung zeigt beispielshaft die Einordnung der Gemeinden in die Mietniveaustufen:

Nordrhein-Westfalen
lfd. Nr.	Gemeindename	AGS (8-stellig)	Mietniveaustufe
...