Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / C. Primat des Gutachterausschusses (Abs. 2)

Rz. 131

^{[Autor/Stand]} Die Gesetzesbegründung zu § 247 Abs. 2 BewG lautet:^[2]

„... Bodenrichtwerte sind von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte, soweit die Länder keine häufigere Ermittlung vorgeschrieben haben, mindestens zum 31. Dezember eines jeden zweiten Kalenderjahres flächendeckend zu ermitteln (§ 196 Absatz 1 BauGB). Für Zwecke der steuerlichen Bewertung des Grundbesitzes sind Bodenrichtwerte nach ergänzenden Vorgaben der Finanzverwaltung zum jeweiligen Hauptfeststellungszeitpunkt oder sonstigen Feststellungszeitpunkt zu ermitteln (§ 196 Absatz 1 Satz 6 BauGB).

Die Etablierung einer elektronischen Übermittlung der Bodenrichtwerte von den Gutachterausschüssen an die Finanzbehörden nach bundeseinheitlichem amtlich vorgeschriebenen Datensatz, wie es von Absatz 2 vorgegeben wird, ist Voraussetzung für ein vollautomationsgestütztes Bewertungsverfahren.

Landesrechtlich ist sicherzustellen, dass die zur Erfüllung der Erklärungspflichten erforderliche grundstücksbezogene Auskunft über den Bodenrichtwert kostenfrei ist ...”

Rz. 132

^{[Autor/Stand]} Grundsätze zur Ermittlung von Bodenrichtwerten durch die lokalen Gutachterausschüsse ergeben sich aus § 196 BauGB. Dies ist die zentrale Vorschrift im Zusammenhang mit der Ermittlung und zur Verfügungstellung von für die Grundsteuer erforderlichen Bodenrichtwerten. Der Gesetzgeber hat die für die Ermittlung der in verschiedenerlei, insbesondere steuerlicher Hinsicht relevanten Bodenrichtwerte den örtlichen Gutachterausschüssen übertragen. Die Geschäftsstellen der örtlichen Gutachterausschüsse werden im Allgemeinen bei den Vermessungs- und Katasterämtern bzw. kommunalen Vermessungsbehörden eingerichtet. Die Mitglieder der lokalen Gutachterausschüsse setzen sich im allgemeinen aus Vertreter der einschlägigen Behörden (Kataster- und Vermessungsamt, Finanzamt, Oberfinanzdirektion) sowie sonstigen Mitgliedern mit entsprechenden praktischen Erfahrungen bzw. Kenntnissen zusammen.

Rz. 133

^{[Autor/Stand]} Der Gutachterausschuss führt nach § 193 BauGB eine Kaufpreissammlung zur Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke sowie Rechten an Grundstücken. Notare sind nach § 195 BauGB verpflichtet, eine Abschrift von jedem Kaufvertrag über eine Immobilie an den Gutachterausschuss zu überlassen. Auf dieser Grundlage werden durch die lokalen Gutachterausschüsse unter Beachtung datenschutzrechtlicher Vorgaben Auskünfte für unterschiedliche Anlässe erteilt.

Rz. 134

^{[Autor/Stand]} Auf der Grundlage der lokal vorliegenden Kaufpreissammlungen sind flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands zu ermitteln, sog. Bodenrichtwerte, § 196 Abs. 1 Satz 1 BauGB. Für bebaute Gebiete sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der betreffende Boden unbebaut wäre, § 196 Abs. 1 Satz 2 BauGB.

Rz. 135

^{[Autor/Stand]} Es sind Bodenrichtwertzonen zu bilden, die jeweils Gebiete umfassen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. Die wertbeeinflussenden Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks sind darzustellen. Die Bodenrichtwerte sind jeweils zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres zum 31.12. zu ermitteln, wenn nicht davon abweichend eine häufigere Ermittlung vorgegeben ist.^[7]

Rz. 136

^{[Autor/Stand]} Für Zwecke der steuerlichen Bewertung des Grundbesitzes sind Bodenrichtwerte nach ergänzenden Vorgaben der Finanzverwaltung zum jeweiligen Hauptfeststellungszeitpunkt oder sonstigen Feststellungszeitpunkt zu ermitteln. Auf Antrag der für den Vollzug des BauGB zuständigen Behörden sind Bodenrichtwerte auch für einzelne Gebiete bezogen auf einen abweichenden Zeitpunkt zu ermitteln, § 196 Abs. 1 Satz 5 bis Satz 7 BauGB.

Rz. 137

^{[Autor/Stand]} Hat sich in einem Gebiet die Qualität des Bodens durch einen Bebauungsplan oder andere Maßnahmen geändert, sind bei der nächsten Fortschreibung der Bodenrichtwerte auf der Grundlage der geänderten Qualität auch Bodenrichtwerte bezogen auf die Wertverhältnisse zum Zeitpunkt der letzten Hauptfeststellung oder dem letzten sonstigen Feststellungszeitpunkt für steuerliche Zwecke zu ermitteln. Die Ermittlung kann unterbleiben, wenn das zuständige Finanzamt darauf verzichtet, § 196 Abs. 2 BauGB.

Rz. 138

^{[Autor/Stand]} Bodenrichtwerte sind zu veröffentlichen und dem zuständigen Finanzamt kraft elektronischer Übertragung zur Verfügung zu stellen, § 247 Abs. 2 BewG. Jedermann kann von der Geschäftsstelle Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen, § 196 Abs. 3 BauGB.

Rz. 139

^{[Autor/Stand]} Als wesentlicher Bestandteil der Ermittlung der Bodenrichtwerte ist vorgesehen, dass nach § 15 ImmoWertV^[12] die von den Gutachterausschüssen zu bildenden Bodenrichtwertzonen i.S.d. § 196 Abs. 1 Satz 3 BauGB so abzugrenzen sind, dass lagebedingte Wertunterschiede zwischen der Mehrzahl der Grundstücke und dem Bodenrichtwertgrundstück nicht mehr als +/- 30 % betragen.^[13] Zweck dabei ist, den praktischen Aufwand für die Gutachterausschüsse vorrangig an den Anforderungen eines typisierende...