Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / C. Umfang der Befreiung

I. Bodenwertanteil

Rz. 21

^{[Autor/Stand]} Greift die Befreiung für Gebäude, Gebäudeteile und Anlagen, die dem Zivilschutz dienen, erstreckt sich diese nur auf den entsprechenden Gebäudewertanteil. D.h. es werden (nur) die Flächen der dem Zivilschutz dienenden Gebäude, Gebäudeteile und Anlagen sowohl im Ertragswert- als auch im Sachwertverfahren nicht angesetzt.^[2] Die Befreiung gilt nicht für den entsprechenden Bodenwertanteil des Grundstücks.

Rz. 22

^{[Autor/Stand]} Im Falle einer vollumfänglichen Befreiung des Gebäudewertanteils, stellt der Wert des Grund und Bodens zugleich den Grundsteuerwert dar. Die Bewertung erfolgt demnach wie bei einem unbebauten Grundstück^[4]. Vgl. zur Bewertung eines unbebauten Grundstücks die Kommentierung zu § 247 BewG.

Rz. 23– 24

^{[Autor/Stand]} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Krause, Stand: 01.02.2023

[2] Vgl. A 245 Abs. 2 AEBewGrSt.

[Autor/Stand] Autor: Krause, Stand: 01.02.2023

[4] Analog zu R B 197 Abs. 2 ErbStR 2019.

[Autor/Stand] Autor: Krause, Stand: 01.02.2023

II. Gebäudewertanteil

Rz. 25

^{[Autor/Stand]} Befinden sich auf einem Grundstück neben den Gebäuden, Gebäudeteilen und Anlagen, die dem Zivilschutz dienen, auch Gebäude oder Gebäudeteile, die anderen Zwecken (z.B. Wohnzwecken) dienen, erstreckt sich die Befreiung nach § 245 BewG nur auf die dem Zivilschutz dienenden Gebäude, Gebäudeteilen und Anlagen. Die übrigen Gebäude oder Gebäudeteile sind hingegen mit ihrem Gebäudewertanteil zu berücksichtigen. Der Gebäudewertanteil ist regelmäßig nach dem Ertragswertverfahren (§§ 252–257 BewG) oder dem Sachwertverfahren (§§ 257–260 BewG) zu ermitteln. In diesen Fällen ergibt sich der Grundsteuerwert aus dem Bodenwertanteil des Grundstücks (s. Rz. 21 f.) und dem Gebäudewertanteil der nicht befreiten Gebäude oder Gebäudeteile.

Rz. 26

^{[Autor/Stand]} Dient ein selbständiger Gebäudeteil eines Gebäudes dem Zivilschutz und ein anderer Teil anderen Zwecken (gemischte Nutzung), ist die Ermittlung des Gebäudewertanteils des nicht befreiten Teils des Gebäudes wie folgt denkbar:

[Autor/Stand] Autor: Krause, Stand: 01.02.2023

[Autor/Stand] Autor: Krause, Stand: 01.02.2023

1. Ertragswertverfahren

Rz. 27

^{[Autor/Stand]} Der auf den begünstigten Gebäudeteil entfallende kapitalisierte Reinertrag i.S.d. § 253 BewG (Barwert des Reinertrags) kann anhand des auf den gesamten kapitalisierten Reinertrag angewandten Verhältnisses der gesetzlichen Nettokaltmiete i.S.d. § 254 BewG für den befreiten Gebäudeteil zur gesamten Nettokaltmiete ermittelt und vom gesamten kapitalisierten Reinertrag abgezogen werden (vgl. nachfolgendes Beispiel).

Rz. 28

Beispiel:

Ein Mietwohngrundstück dient sowohl dem Zivilschutz als auch fremden Wohnzwecken. Die jährliche Nettokaltmiete beträgt für das gesamte Gebäude 20.000 EUR, davon entfallen auf den dem Zivilschutz dienenden Teil des Gebäudes 3.000 EUR. Der kapitalisierte Reinertrag i.S.d. § 252 BewG beträgt für das gesamte Gebäude 310.000 EUR. Der abgezinste Bodenwert des Grundstücks i.S.d. § 257 BewG beträgt 55.000 EUR.

Für das Mietwohngrundstück ergibt sich ein Grundsteuerwert von:

kapitalisierter Reinertrag nicht befreiter Teil		263.500 EUR
kapitalisierter Reinertrag gesamt	310.000 EUR
– kapitalisierter Reinertrag befreiter Teil (3.000 EUR / 20.000 EUR × 310.000 EUR)	– 46.500 EUR
abgezinster Bodenwert		+ 55.000 EUR
Grundsteuerwert		318.500 EUR

Rz. 29

^{[Autor/Stand]} Die Ermittlung des auf den nicht befreiten Gebäudeteil entfallenden kapitalisierten Reinertrags (Barwert des Reinertrags) kann alternativ auch auf Basis der auf diesen Gebäudeteil entfallenden Nettokaltmiete durchgeführt werden.

Rz. 30

Beispiel:

Ein Mietwohngrundstück dient sowohl dem Zivilschutz als auch fremden Wohnzwecken. Die jährliche Nettokaltmiete beträgt für das gesamte Gebäude 20.000 EUR, davon entfallen auf den Wohnzwecken dienenden Teil des Gebäudes 17.000 EUR. Der kapitalisierte Reinertrag i.S.d. § 252 BewG beträgt für das gesamte Gebäude 310.000 EUR. Der abgezinste Bodenwert des Grundstücks i.S.d. § 257 BewG beträgt 55.000 EUR.

Für das Mietwohngrundstück ergibt sich ein Grundsteuerwert von:

kapitalisierter Reinertrag nicht befreiter Teil		263.500 EUR
(17.000 EUR / 20.000 EUR × 310.000 EUR)
abgezinster Bodenwert		+ 55.000 EUR
Grundsteuerwert		318.500 EUR

Rz. 31

^{[Autor/Stand]} Schließlich ist auch denkbar, dass der befreite Gebäudeteil bereits bei der Ermittlung des Rohertrags vollständig außer Betracht gelassen wird. In diesem Fall ist bei der Ermittlung des jährlichen Rohertrags i.S.d. § 254 BewG der maßgeblichen monatlichen Nettokaltmiete nur die Wohnfläche des nicht befreiten Gebäudeteils zugrunde zu legen. In diesem Zusammenhang ergibt sich die Frage, welche Wohnfläche (je Wohnung) für die Bestimmung der Nettokaltmiete nach Anlage 39, Teil I zum BewG maßgebend ist, da die Nettokaltmiete nach Wohnflächengruppen unterschieden wird (vgl. insoweit die Kommentierung zu § 254 BewG). Aus meiner Sicht kann nur die Wohnfläche der Wohnungen des nicht befreiten Gebäudeteils für die Bestimmung der Nettokaltmiete maßgebend sein, da es sich bei dem den Zivilschutz dienenden (s...