Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / D. Abgeschlossene Bauleitplanung (Abs. 3)

Dipl.-Finw. (FH) Gerhard Bruschke

I. Grundaussage

Rz. 56

^{^{[Autor/Stand]}} § 233 Abs. 3 BewG übernimmt im Wesentlichen die Regelungen des für die bisherige Einheitsbewertung geltenden § 69 Abs. 3 BewG. Lediglich in Satz 2 der neuen Vorschrift ergibt sich eine geringfügige Änderung gegenüber Satz 2 des § 69 Abs. 3 BewG. Diese Änderung ist allerdings mehr redaktioneller Art und der Einführung der Hofstelle (§ 234 Abs. 1 Nr. 2d i.V.m. Abs. 6 BewG) als eigenständiger Teil des Betriebes der Land- und Forstwirtschaft geschuldet.

Rz. 57

^{^{[Autor/Stand]}} § 233 Abs. 3 BewG enthält für planmäßig ausgewiesenes Bauland eine Sonderregelung gegenüber Abs. 2 der Vorschrift. Danach sind alle Grundstücke, sofern sie nicht zu einer Hofstelle gehören, bereits nach objektiver Beurteilung als Grundvermögen zu behandeln, sofern ihre sofortige Bebauung möglich ist und innerhalb des Plangebietes in benachbarten Bereichen bereits begonnen hat oder schon durchgeführt ist. Gleichwohl kann bei der Prüfung, ob eine Bewertung nach den Regeln für Grundvermögen möglich oder erforderlich ist, auch auf § 233 Abs. 2 BewG zurückgegriffen werden.^{^[3]}

Rz. 58

^{^{[Autor/Stand]}} Diese Regelung kommt auch dann zur Anwendung, wenn die Flächen selbst noch land- und forstwirtschaftlich genutzt wird und noch keine konkreten Anhaltspunkte dafür vorliegen, wann der Eigentümer der Flächen tatsächlich einer anderen Verwendung zuführen will. Die subjektiven Vorstellungen, die im Rahmen des § 233 Abs. 2 BewG noch mit zu berücksichtigen sind, bleiben hier unberücksichtigt. Das bedeutet, dass Hinderungsgründe für eine Bebauung, die in der Person des Eigentümers liegen, z.B. fehlende finanzielle Mittel, bei der Feststellung der Grundsteuerwerte keine Auswirkungen auf die Einstufung der Fläche haben.

Rz. 59– 61

^{^{[Autor/Stand]}} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Bruschke, Stand: 01.05.2024

[3] So ausdrücklich A 233 Abs. 6 Satz 2 AEBewGrSt.

[Autor/Stand] Autor: Bruschke, Stand: 01.05.2024

II. Bebauungsplan

Rz. 62

^{^{[Autor/Stand]}} § 233 Abs. 3 BewG kommt immer dann zur Anwendung, wenn für die entsprechenden Flächen ein rechtskräftiger Bebauungsplan nach den Bestimmungen des BauGB vorliegt. Ein derartiger Bebauungsplan beinhaltet ein Baurecht und geht damit weit über die Wirkung eines Flächennutzungsplanes hinaus. Ein Flächennutzungsplan stellt lediglich eine mehr unverbindliche Planung zur künftigen Entwicklung des gesamten Gemeindegebietes dar und unterliegt während seiner Gültigkeit im Regelfall häufigen Korrekturen und Nachbesserungen. Das gilt auch unter Berücksichtigung der Tatsache, dass Bebauungspläne immer aus dem gültigen Flächennutzungsplan heraus entwickelt werden müssen und damit auch häufig die Aufstellung eines Bebauungsplanes mit einer Anpassung des Flächennutzungsplanes zu verbinden ist.

Rz. 63

^{^{[Autor/Stand]}} Ein Bebauungsplan wird als Ortssatzung von der Kommune beschlossen und erlangt nach Genehmigung durch die Aufsichtsbehörde und der Veröffentlichung Rechtskraft. Ein lediglich in der Aufstellung befindlicher oder zwar beschlossener aber noch nicht genehmigter Bebauungsplan löst die Rechtsfolge des § 233 Abs. 3 BewG noch nicht aus.

Rz. 64

^{^{[Autor/Stand]}} Zum Inhalt eines Bebauungsplanes und zu den Details einzelner Festsetzungen in einem Bebauungsplan wird auf die Kommentierung zu § 69 BewG und hier insbesondere auf die Rz. 131 und Rz. 132 verwiesen.

Rz. 65– 67

^{^{[Autor/Stand]}} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Bruschke, Stand: 01.05.2024

III. Bebaubarkeit der Fläche

Rz. 68

^{^{[Autor/Stand]}} Die sofortige Bebaubarkeit der Fläche ist als weitere Voraussetzung für die Bewertung der land- und forstwirtschaftlich genutzten Fläche als Grundvermögen von entscheidender Bedeutung. Nur solche Flächen, die in einem Bebauungsplan ausgewiesen und tatsächlich bebaut werden können, erfüllen die Bedingungen des § 233 Abs. 3 BewG.^{^[2]} Damit scheiden Flächen, die tatsächlich nicht bebaut werden können, von vornherein aus.

Rz. 69

^{^{[Autor/Stand]}} Gründe, die einer sofortigen Bebauung entgegenstehen, können sich z.B. aus den topographischen Besonderheiten des Gebietes oder einem ungünstigen Zuschnitt des entsprechenden Grundstückes ergeben. Auch Flächen, die von der Größe her keine Bebauung zulassen, fallen nicht unter § 233 Abs. 3 BewG. Das gilt auch für Flächen, die z.B. aufgrund eines hohen Grundwasserspiegels als sumpfiges Gelände anzusehen sind. Hier muss immer unter Berücksichtigung der tatsächlichen Umstände entschieden werden.

Rz. 70

^{^{[Autor/Stand]}} Grundsätzlich muss allerdings auch geprüft werden, ob die Gründe, die gegen eine Bebauung sprechen, durch Maßnahmen des Eigentümers beseitigt werden können und damit eine Bebauung erreicht werden kann. Derartige technische Maßnahmen sind allerdings nur dann zu berücksichtigen, wenn sie mit einem vertretbaren finanziellen Aufwand den der Bebauung entgegenstehenden Zustand zugunsten einer Bebauung verändern kön...

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