Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / D. Aufteilung des Gesamtwertes im Fall der Mindestbewertung

Rz. 95

^{[Autor/Stand]} Der für ein bebautes Grundstück anzusetzende Wert darf nicht geringer sein als der Wert, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück zu bewerten wäre (§ 77 BewG). Diese Vorschrift gilt auch für Erbbaugrundstücke. Gesamtwert i.S.d. § 92 Abs. 1 BewG ist deshalb in diesen Fällen der Mindestwert. Da der Mindestwert und somit auch der Gesamtwert nur durch den Wert des Grund und Bodens bestimmt wird, liegt es zunächst nahe, den Gesamtwert in den Fällen der Mindestbewertung bei Anwendung des § 92 BewG nur als den Wert des Grund und Bodens anzusehen. Dies entspricht jedoch nicht der Rechtslage. Wenn ein bebautes Grundstück mit dem Mindestwert bewertet wird, umfasst dennoch der als Mindestwert festgestellte Einheitswert und damit auch der Gesamtwert außer dem Grund und Boden auch das aufstehende Gebäude und etwa vorhandene Außenanlagen (vgl. § 77 BewG Rz. 1 und 2). Das muss auch bei der Aufteilung eines als Mindestwert gem. § 92 Abs. 1 BewG ermittelten Gesamtwerts berücksichtigt werden. Deshalb ist es nicht zu beanstanden, wenn in Abschn. 48 Abs. 3 BewRGr angeordnet wird, dass auch in den Fällen der Mindestbewertung eine Aufteilung in einen Bodenwertanteil und einen Gebäudewertanteil in Betracht kommt.

Rz. 96

^{[Autor/Stand]} Nach dieser Anweisung ist beim Ertragswertverfahren der im Gesamtwert (Mindestwert) enthaltene Bodenwertanteil nach der folgenden Formel zu berechnen:

Rz. 97

^{[Autor/Stand]} Der im Gesamtwert (Mindestwert) enthaltene Gebäudewertanteil einschließlich des Wertes etwa vorhandener Außenanlagen ergibt sich aus dem Unterschied des Bodenwertanteils zum Gesamtwert.

Beispiel

Auf Grund eines Erbbaurechts wurde in einer Gemeinde mit 300.000 Einwohnern im Jahre 1947 ein Mietwohngebäude in Massivbauweise errichtet. Die Laufzeit des Erbbaurechts beträgt im Feststellungszeitpunkt noch 38 Jahre. Die Jahresrohmiete beträgt 10.000 DM, der Vervielfältiger (Massivbau, Gemeindegröße 300.000 Einwohner, Neubau), 7,9 (Anl. 3 zum BewG). Der Multiplikator zur Ermittlung des Bodenwertanteils ist 1,82 (Anl. 7 zu Abschn. 26–29 BewRGr). Der Eigentümer des belasteten Grund und Bodens (Erbbauverpflichteter) hat mit dem Erbbauberechtigten vereinbart, dass das Eigentum an dem Gebäude mit dem Erlöschen des Erbbaurechts durch Zeitablauf gegen volle Entschädigung auf den Erbbauverpflichteten übergeht. Durch Multiplikation der Jahresrohmiete mit dem Vervielfältiger (10.000 DM × 7,9) ergibt sich ein Grundstückswert von 79.000 DM. Der Wert des Grund und Bodens (Mindestwert) beträgt 100.000 DM.

Es ergibt sich folgende Berechnung:

Gesamtwert (Mindestwert)

= 100.000 DM

Der darin enthaltene Bodenwertanteil nach obiger Formel:

	./. 23.038 DM
Gebäudewertanteil	76.962 DM

Nach § 92 Abs. 3 Nrn. 1 und 2 BewG entfallen vom Bodenwert auf die wirtschaftliche Einheit des Erbbaurechts 90 % und auf die wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks 10 %. Der Gebäudewert entfällt ganz auf das Erbbaurecht. Es ergeben sich somit folgende Einheitswerte:

Einheitswert der wirtschaftlichen Einheit des Erbbaurechts:

1. Anteil am Bodenwert =	21.734 DM
2. Gebäudewert	+ 76.962 DM
ergibt	98.696 DM
Einheitswert, abgerundet auf volle 100 DM	98.600 DM
umgerechnet in und abgerundet auf volle Euro	50.413 EUR

Einheitswert für die wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks:

Anteil am Bodenwert =	2.303 DM
Einheitswert, abgerundet auf volle 100 DM	2.300 DM
umgerechnet in und abgerundet auf volle Euro	1.175 EUR

Rz. 98

^{[Autor/Stand]} Für das Sachwertverfahren ist in den Fällen der Mindestbewertung der im Gesamtwert enthaltene Bodenwertanteil nach Abschn. 48 Abs. 3 BewRGr nach der folgenden Formel zu berechnen:

Beispiel

Auf Grund eines Erbbaurechts wurde in einer Gemeinde mit über 100.000 Einwohnern ein nach dem Sachwertverfahren zu bewertendes Lichtspielhaus errichtet. Das Gebäude und die Außenanlagen gehen nach Erlöschen des Erbbaurechts durch Zeitablauf gegen volle Entschädigung auf den Eigentümer des belasteten Grundstücks, also auf den Erbbauverpflichteten über. Die Laufzeit des Erbbaurechts beträgt im Feststellungszeitpunkt noch 16 Jahre. Der zum Feststellungszeitpunkt ermittelte Bodenwert (§ 84 BewG) beträgt 120.000 DM, der Gebäudewert (§ 85 BewG) 55.000 DM und der Wert der Außenanlagen (§ 89 BewG) 5.000 DM.

Hiernach ergibt sich Folgendes:

Bodenwert	120.000 DM
Gebäudewert	55.000 DM
Wert der Außenanlagen	5.000 DM
Ausgangswert (§ 83 BewG)	180.000 DM
Angleichung an den gemeinen Wert (§ 90 BewG)
Wertzahl 60
Grundstückswert =	180.000 DM

Da der Wert des Grund und Bodens höher ist als der nach den Vorschriften des BewG ermittelte Grundstückswert, ist als Gesamtwert der Wert des Grund und Bodens in Höhe von 120.000 DM als Mindestwert anzusetzen.

Gesamtwert

120.000 DM

Darin enthaltener Bodenwertanteil nach obiger Formel:

=	./. 80.000 DM
Wertanteil des Gebäudes und der Außenanlagen	40.000 DM

Bei der Laufzeit des Erbbaurechts im Feststellungszeitpunkt von noch 16 Jahren entfallen nach § 92 Abs. 3 Nrn. 1 und 2 BewG vom Bodenwert auf die...