Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / D. Berechnungsbeispiele

I. Bewertungsstichtag bis zum 31.12.2015

Rz. 36

^{[Autor/Stand]} Ein mit einem unterkellerten Zweifamilienhaus (Baujahr 1955) bebautes Grundstück ist zum 4.12.2015 zu bewerten. Das Grundstück ist 800 m² groß. Der Bodenrichtwert beträgt 220 EUR/m². Das Zweifamilienhaus (mittlerer Ausstattungsstandard) verfügt über ein ausgebautes Dachgeschoss und hat insgesamt eine Wohnfläche von 200 m². Die Brutto-Grundfläche beträgt 450 m². Das Grundstück ist ferner mit einer freistehenden Doppelgarage bebaut (Baujahr 1990). Die Brutto-Grundfläche der Doppelgarage beträgt 42 m². Besonders werthaltige Außenanlagen und sonstige Anlagen liegen nicht vor.

Der örtliche Gutachterausschuss hat in seinem Grundstücksmarktbericht 2015 weder Vergleichspreise bzw. Vergleichsfaktoren für Zweifamilienhäuser noch Sachwertfaktoren zur Verfügung gestellt. Das Zweifamilienhaus ist daher im Sachwertverfahren (§ 182 Abs. 4 Nr. 1 BewG) unter Anwendung der typisierten Wertzahl nach Anlage 25 zum BewG i.d.F. bis 31.12.2015 zu bewerten.

a) Bodenwert
	Grundstücksfläche × Bodenrichtwert (800 m2 × 220 EUR/m2)		176.000 EUR
b) Gebäudesachwert
aa) Zweifamilienhaus
Regelherstellungskosten 2010[2]		740 EUR/m2
	(lt. Anlage 24, Teil II zum BewG i.d.F. bis 31.12.2015[3] für unterkellertes Zweifamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss, Baujahr 1955, mittlerer Ausstattungsstandard; Gebäudeklasse 1.11)
×	Brutto-Grundfläche	450 m2
Gebäuderegelherstellungswert		333.000 EUR
–	Alterswertminderung (max. 60 %)	199.800 EUR
	(Alter des Zweifamilienhauses am Stichtag 60 Jahre, wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer für das Zweifamilienhaus lt. Anlage 22 zum BewG i.d.F. bis 31.12.2015 = 80 Jahre, Alterswertminderung grds. 60 Jahre/80 Jahre = 75 %, maximal jedoch 60 %, da Mindestansatz 40 % des Gebäuderegelherstellungswerts nach § 190 Abs. 2 Satz 4 BewG i.d.F. bis 31.12.2015)

Gebäudesachwert Zweifamilienhaus			133.200 EUR
	(mindestens 40 % des Gebäuderegelherstellungswerts nach § 190 Abs. 2 Satz 4 BewG i.d.F. bis 31.12.2015)
bb) Garage
Regelherstellungskosten 2010[4]		320 EUR/m2
	(lt. Anlage 24, Teil II zum BewG i.d.F. bis 31.12.2015[5] für Kleingaragen; Gebäudeklasse 4.11)
×	Brutto-Grundfläche	42 m2
Gebäuderegelherstellungswert		13.440 EUR
–	Alterswertminderung (25 Jahre/50 Jahre)	6.720 EUR
	(Alter der Doppelgarage am Stichtag 25 Jahre, wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer für die Doppelgarage lt. Anlage 22 zum BewG i.d.F. bis 31.12.2015 = 50 Jahre)
Gebäudesachwert Doppelgarage			6.720 EUR
	(Mindestwertansatz nach § 190 Abs. 2 Satz 4 BewG i.d.F. bis 31.12.2015 von 40 % des Gebäuderegelherstellungswerts [5.376 EUR] greift nicht)
c) Vorläufiger Sachwert			315.920 EUR
	Bodenwert	176.000 EUR
	Gebäudesachwert Zweifamilienhaus	133.200 EUR
	Gebäudesachwert Doppelgarage	6.720 EUR
d) Grundbesitzwert
Vorläufiger Sachwert		315.920 EUR
×	Wertzahl (lt. Anlage 25 zum BewG i.d.F. bis 31.12.2015)	0,90
	(Zweifamilienhaus mit einem vorläufigen Sachwert von 315.920 EUR und einem Bodenrichtwert von 220 EUR/m 2 ; keine Interpolation)
Grundbesitzwert			284.328 EUR

Eine Abrundung des Grundbesitzwerts ist im Rahmen der Grundbesitzbewertung nach dem Sechsten Abschnitt des Zweiten Teils des BewG – anders als im Vierten Abschnitt des Zweiten Teils des BewG (vgl. § 139 BewG) – nicht vorgesehen.

[Autor/Stand] Autor: Mannek/Krause, Stand: 01.11.2023

[2] In Abhängigkeit vom Bewertungsstichtag sind die RHK 2010 maßgebend (vgl. § 189 Rz. 9 ff.).

[3] I.d.F. des BeitrRLUmsG v. 7.12.2011, BGBl. I 2011, 2592.

[4] In Abhängigkeit des Bewertungsstichtags sind die RHK 2010 maßgebend (vgl. § 189 BewG Rz. 9 ff.).

[5] I.d.F. des BeitrRLUmsG v. 7.12.2011, BGBl. I 2011, 2592.

II. Bewertungsstichtag ab 1.1.2016 bis 31.12.2022

Rz. 37

^{[Autor/Stand]} Ein mit einem unterkellerten Zweifamilienhaus (Baujahr 1961) bebautes Grundstück ist zum 4.2.2021 zu bewerten. Das Grundstück ist 800 m² groß. Der Bodenrichtwert beträgt 250 EUR/m². Das Zweifamilienhaus (Gebäudestandard "Basis") verfügt über ein ausgebautes Dachgeschoss und hat insgesamt eine Wohnfläche von 200 m². Die Brutto-Grundfläche beträgt 450 m². Das Grundstück ist ferner mit einer freistehenden in Massivbauweise errichteten Doppelgarage bebaut (Baujahr 1996). Die Brutto-Grundfläche der Doppelgarage beträgt 42 m². Besonders werthaltige Außenanlagen und sonstige Anlagen liegen nicht vor.

Der örtliche Gutachterausschuss hat in seinem Grundstücksmarktbericht für das Jahr 2021 weder Vergleichspreise bzw. Vergleichsfaktoren für Zweifamilienhäuser noch Sachwertfaktoren zur Verfügung gestellt.

Das Zweifamilienhaus ist mangels Vergleichspreise bzw. Vergleichsfaktoren im Sachwertverfahren (§ 182 Abs. 4 Nr. 1 BewG) unter Anwendung der typisierten Wertzahl nach Anlage 25 zum BewG i.d.F. bis 31.12.2022 zu bewerten.

a) Bodenwert
	Grundstücksfläche × Bodenrichtwert (800 m2 × 250 EUR/m2)		200.000 EUR
b) Gebäudesachwert
aa) Zweifamilienhaus
Regelherstellungskosten		877 EUR/m2
	(lt. Anlage 24, Teil II zum BewG i.d.F. ab 1.1.2016[2] für unterkellertes Zweifamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss, Baujahr 1961, Gebäudestandard...