Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / E. Bewertung Gebäude auf fremdem Grund und Boden

I. Überblick

Rz. 46

^{[Autor/Stand]} Im Gegensatz zur früheren Bewertung eines Gebäudes auf fremdem Grund und Boden, bei der noch nicht auf Vorschriften der Verkehrswertermittlung^[2] zurückgegriffen wurde, hat der Gesetzgeber bei der für Bewertungsstichtage ab dem 1.1.2023 geltenden Grundbesitzbewertung einen neuen Weg eingeschlagen. Denn die Regelung wurde an die §§ 48 ff. der geänderte Immobilienwertermittlungsverordnung 2021 (ImmoWertV 2021) vom 14.7.2021^[3] angepasst. Durch diese Verfahrensänderung konnte das bisherige stark typisierte Verfahren zur Wertermittlung bei Gebäuden auf fremdem Grund und Boden aufgegeben werden. Vgl zur Bewertung von Gebäuden auf fremdem Grund und Boden für Bewertungsstichtage bis 31.12.2022 die Kommentierung zu § 195 BewG bis 31.12.2022.

Rz. 47

^{[Autor/Stand]} Aufgrund der gesetzlichen Neuregelung im § 195 Abs. 1 Satz 2 BewG kann es bei der Bewertung eines Gebäudes auf fremdem Grund und Boden für Bewertungsstichtage ab dem 1.1.2023 nicht mehr zu einem negativen Gebäudewert kommen. Denn selbst wenn sich ein negativer Wert bei der Bewertung ergeben sollte, wäre dieser aufgrund der vorstehenden gesetzlichen Regelung auf 0 Euro gedeckelt. Damit gilt die bei den Erbbaurechten durch Art. 10 BeitrRLUmsG^[5] in das BewG eingeführte Begrenzung (vgl. § 192 Satz 2 Halbs. 2 BewG sowie die Kommentierung zu § 192 BewG) nunmehr im Grunde auch für Gebäude auf fremdem Grund und Boden. Vgl. zu möglichen negativen Grundbesitzwerten bei der Bewertung für Bewertungsstichtage bis zum 31.12.2022 § 195 BewG bis 31.12.2022, Rz. 17.1.

Rz. 48

^{[Autor/Stand]} Die Bewertung von Gebäuden auf fremdem Grund und Boden ist in § 195 Abs. 2 bis 4 BewG geregelt. Demnach ergibt sich der Grundbesitzwert des Gebäudes auf fremdem Grund und Boden aus der Summe der folgenden Werte:

• 1. Wert des fiktiv unbelasteten Grundstücks nach den §§ 179, 182 bis 196 BewG abzüglich des Bodenwerts des fiktiv unbelasteten Grundstücks nach § 179 BewG und
• 2. Wert der nach § 195 Abs. 3 BewG über die Restlaufzeit des Nutzungsrechts kapitalisierten Differenz aus dem angemessenen Verzinsungsbetrag des Bodenwerts des fiktiv unbelasteten Grundstücks und dem vertraglich vereinbarten jährlichen Nutzungsentgelt.

Sofern bei Ablauf des Nutzungsrechts ein nicht zu entschädigender Wertanteil der Gebäude oder des Gebäudes auf den Eigentümer des belasteten Grundstücks übergeht, ist dieser nach § 195 Abs. 2 Satz 2 i.V.m. Abs. 4 BewG abzuziehen.

Rz. 49

^{[Autor/Stand]} Die Bewertung eines Gebäudes auf fremdem Grund und Boden kann dem nachfolgenden Schema entnommen werden:

Wert des unbelasteten Grundstücks nach § 179, 182 bis 196 BewG

abzüglich des Bodenwerts des unbelasteten Grundstücks nach § 179 BewG

(§ 195 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BewG)

+

über die Restlaufzeit des Nutzungsrechts kapitalisierte Differenz

aus dem angemessenen Verzinsungsbetrages des Bodenwertes des unbelasteten Grundstücks und

dem vertraglich vereinbarten jährlichen Nutzungsentgelt

(§ 195 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 i.V.m. Abs. 3 BewG)

–

ggf. nicht zu entschädigender Wertanteil

des Gebäudes bei Ablauf des Nutzungsrechts

(§ 195 Abs. 2 Satz 2 i.V.m. Abs. 4 BewG)

=

Wert des Gebäudes auf fremdem Grund und Boden

(§ 195 Abs. 2 i.V.m. Abs. 3 und 4 BewG)

Rz. 50

^{[Autor/Stand]} Anders als bei der Bewertung von Erbbaurechten nach § 193 Abs. 2 bis 5 BewG wird bei Gebäuden auf fremdem Grund und Boden kein Erbbaurechtsfaktor oder ähnliches bei der Bewertung berücksichtigt.

Rz. 51– 57

^{[Autor/Stand]} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Mannek/Krause, Stand: 01.01.2024

[2] Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken – Wertermittlungsverordnung (WertV) – v. 6.12.1988, BGBl. I 1988, 2209. Die WertV ist mit Ablauf des 30.6.2010 außer Kraft getreten. Sie wurde von der zum 1.7.2010 in Kraft getretenen Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken – Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) – v. 19.5.2010, BGBl. I 2010, 639 abgelöst. Letztere wurde zwischenzeitlich durch die Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten – Immobilienwertermittlungsverordnung 2021 (ImmoWertV 2021) – v. 14.7.2021, BGBl. I 2021, 2805 abgelöst. Die ImmoWertV 2021 ist zum 1.1.2022 in Kraft getreten.

[3] Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten – Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) – v. 14.7.2021, BGBl. I 2021, 2805. Die ImmoWertV 2021 ist zum 1.1.2023 an die Stelle der VO über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken – Immobilienwertermittlungsverordnung 2010 (ImmoWertV 2010) – v. 19.5.2010, BGBl. I 2010, 639, getreten.

[Autor/Stand] Autor: Mannek/Krause, Stand: 01.01.2024

[5] Beitreibungsrichtlinie-Umsetzungsgesetz v. 7.12.2011, BGBl. I 2011, 2592.

[Autor/Stand] Autor: Mannek/Krause, Stand: 01.01.2024

[Autor/Stand] Autor: Mannek/Krause, Stand: 01.01.2024

[Autor/Stand] Autor: Mannek/...