Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / e) Grundsteuer

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^{[Autor/Stand]}"Die Grundsteuer ist neben den Instandhaltungskosten der wichtigste Unkostenfaktor beim Grundbesitz und beeinflußt wesentlich den Marktwert eines Grundstücks. Daher wurde bereits bei Beginn der Untersuchungen des Schätzungsausschusses die Notwendigkeit erkannt, daß die Grundsteuerbelastung bei der Ermittlung der Einheitswerte nach dem Ertragswertverfahren berücksichtigt werden muß."

Die Grundsteuer ist ebenfalls mit einem durchschnittlichen Hundertsatz der Jahresrohmiete berücksichtigt worden. Bei allen Grundstücksarten und Baujahrgruppen wurden Untersuchungen über die tatsächliche Grundsteuerbelastung angestellt. Anhand dieser Ergebnisse wurde geprüft, ob eine Pauschalierung durchführbar ist. Hierzu führt die Begründung zum BewÄndG^[2] ua. aus:

„Die Ergebnisse dieser Untersuchungen, die sich auf insgesamt rd. 16 000 Grundstücke erstreckten, haben gezeigt, daß eine Pauschalierung möglich ist, obwohl die tatsächlichen Grundsteuerbelastungen im einzelnen Fall sehr unterschiedlich sind. Der Grund für die erhebliche Streuung ist im folgenden zu sehen: Die Grundsteuerbelastung eines Grundstücks ergibt sich aus dem Produkt von Jahresrohmiete und Vervielfältiger 1935, der Meßzahl sowie dem Hebesatz der Gemeinde. Die Meßzahl kann bei den Untersuchungen unbeachtet bleiben, weil die Grundstücke nach Grundstücksarten, Baujahrgruppen und Gemeindegrößenklassen aufgegliedert worden sind und die Meßzahl innerhalb jeder dieser Gruppen für jedes Grundstück gleich hoch ist. Läßt man die Miete zunächst unberücksichtigt, so sind die Produkte aus Vervielfältigern und Hebesätzen bei den Grundstücken einer Grundstücksart, Baujahrgruppe und Gemeindegrößenklasse in der weitaus größten Zahl der Fälle etwa gleich hoch. Das liegt daran, daß in der Regel der Hebesatz bei steigender Einwohnerzahl der Gemeinden größer, der Vervielfältiger jedoch in etwa dem gleichen Verhältnis geringer wird. Bei etwa 80 vH aller Gemeinden haben sich mit geringen Abweichungen die aus der folgenden Übersicht ersichtlichen Beziehungen zwischen Hebesatz und Vervielfältiger ergeben. Die Grundsteuerbelastung hätte also im Zeitpunkt der Untersuchungen bei allen Grundstücken in diesen Gemeinden etwa gleich hoch sein müssen, wenn deren Mieten seit 1935 gleichmäßig um die gesetzlich zulässige Mieterhöhung von etwa 35 vH gestiegen wären. Bei Unterstellung dieser Mieterhöhung würde sich bei den Mietwohngrundstücken und Zweifamilienhäusern die auf der letzten Zeile angeführte Grundsteuerbelastung ergeben:

	Altbauten				Neubauten				Nachkriegsbauten
	bis 2	2 bis 5	5 bis 100	über 100	bis 2	2 bis 5	5 bis 100	über 100	bis 2	2 bis 5	5 bis 100	über 100
	Tausend Einwohner
Hebesatz	180	190	200	250	180	190	200	240	180	180	200	240
Vervielfältiger	11	11	10	8	11	11	10	8	11	11	10	8
Grundsteuerbelastung in vH der Jahresrohmiete	15	15	15	15	12	12	12	10	12	12	12	10

Bei einem Vergleich der Mieten 1957 mit denen bei der Hauptfeststellung 1935 zugrunde gelegten Mieten ergeben sich aber Mietsteigerungen, die in der Mehrzahl der Fälle wesentlich höher als die gesetzlichen Mietanhebungen sind. In einer geringen Zahl von Fällen sind sie auch geringer als diese. ...

Die starke Streuung der Grundsteuerbelastung liegt somit hauptsächlich in den gegenüber den Bewertungsmieten 1935 erheblich unterschiedlichen Mietsteigerungen begründet. Bei der neuen Hauptfeststellung werden der Bewertung die tatsächlichen Mieten zugrunde gelegt. Deshalb darf nicht die jetzige aus der bewertungsrechtlichen Miete von 1935 abgeleitete Grundsteuer angesetzt werden. Würde nämlich bei der Wertermittlung die heute bestehende tatsächliche Grundsteuerbelastung zugrunde gelegt werden, so würde der Einheitswert eines Grundstücks, bei dem die Mieten gegenüber 1935 wesentlich gestiegen sind, infolge eines zu gering angesetzten Grundsteuerbetrags zu hoch; bei nur geringen Mietsteigerungen gegenüber 1935 würde der Einheitswert dagegen infolge eines zu hoch angesetzten Grundsteuerbetrags zu niedrig werden. Es ist daher richtiger, die Grundsteuer mit durchschnittlichen Hundertsätzen der heutigen Miete anzusetzen. Die Durchschnittssätze sind so hoch bemessen, dass innerhalb einer Gruppe von Grundstücken eines Landes jeweils in etwa 2/3 aller Fälle die tatsächlich gezahlte Grundsteuer erfasst wird. Aus den Länderergebnissen konnten Bundesdurchschnittssätze gebildet werden, weil die Länderdurchschnittssätze in der Regel nicht wesentlich voneinander abweichen. Ausnahmen bilden Baden-Württemberg und die Gemeinden über 100 000 Einwohner. Für Baden-Württemberg liegen die Durchschnittssätze unter dem Bundesdurchschnitt. Sie sind bei der Ermittlung des Bundesdurchschnitts nicht mit berücksichtigt worden, weil in Baden-Württemberg hinsichtlich der Höhe der Einheitswerte 1935 besondere Verhältnisse vorliegen. Für die Gemeinden über 100 000 Einwohner konnte eine einheitliche Linie nicht festgestellt werden, weil hier die Produkte aus Hebesatz und Vervielfältiger abweichend von den Verhältnissen in de...