Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / F. Hebesatz für baureife Grundstücke (Abs. 5)

I. Einführung der Grundsteuer C

Rz. 48

^{[Autor/Stand]} § 25 Abs. 5 GrStG^[2] eröffnet den Gemeinden die Möglichkeit, baureife Grundstücke aus städtebaulichen Gründen als besondere Grundstücksgruppe innerhalb der unbebauten Grundstücke i.S.d. § 246 BewG zu bestimmen und abweichend von § 25 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 GrStG für die Grundstücksgruppe der baureifen Grundstücke einen gesonderten Hebesatz festzusetzen (sog. Grundsteuer C). Die Regelung tritt am 1.1.2025 in Kraft. Zu beachten ist dabei, dass es sich bei der Grundsteuer C um eine bloße Option für die Gemeinden handelt. Es ist keineswegs zwingend, dass die Gemeinen neben den Hebesätzen für die Grundsteuer A und die Grundsteuer B einen gesonderten Hebesatz für die Grundsteuer C festlegen.

Rz. 49

^{[Autor/Stand]} Die Gesetzesbegründung führt zur Grundsteuer C aus:^[4]

„Die Vorschrift schafft nach Satz 1 für den Steuergegenstand Grundstücke (§ 2 Nummer 2 GrStG) abweichend von Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 in Gebieten mit besonderem Wohnraumbedarf die rechtliche Möglichkeit zur Festsetzung eines gesonderten Hebesatzes für die besondere Grundstücksgruppe baureifer Grundstücke. Der von der Gemeinde gesondert festgesetzte Hebesatz ist im jeweiligen Einzelfall unmittelbar auf den vom örtlich zuständigen Finanzamt mitgeteilten Steuermessbetrag anzuwenden. Satz 2 definiert die Grundstücksgruppe "baureife Grundstücke" und grenzt diese von der bewertungsrechtlichen Grundstücksart "unbebaute Grundstücke" ab. Satz 3 regeln in Übereinstimmun mit dem bewertungsrechtlichen Stichtag und dem Zeitpunkt der Grundsteuerentstehung, dass die genaue Bezeichnung der baureifen Grundstücke und deren Lage von der Gemeinde im Hinblick auf die Heranziehung mit einem besonderen Hebesatz hinreichend zu bestimmen und im Wege einer Allgemeinverfügung öffentlich bekannt zu geben sind. Damit wird bereits dem Grunde nach die rechtliche Überprüfung zur Heranziehung eines baureifen Grundstücks gewährleistet.

Satz 6 regelt ergänzend, dass im Falle der gesonderten Festsetzung eines Hebesatzes für die besondere Grundstücksgruppe baureifer Grundstücke diese innerhalb des Gemeindegebiets nur einheitlich zur Anwendung kommen darf und der Hebesatz dem Gesetzeszweck entsprechend höher als für die übrigen Grundstücke sein muss. Eine unterschiedliche Festsetzung von gesonderten Hebesätzen für innerhalb eines Gemeindegebiets unterschiedlich belegene baureife Grundstücke ist damit ausgeschlossen.”

Rz. 50

^{[Autor/Stand]} Die Grundsteuer C ist kritisch zu beurteilen. Auf der einen Seite hat die Kommune eine Fülle von Tatbestandsvoraussetzungen detailliert zu beachten, um eine rechtssichere Baulandsteuer auf kommunaler Ebene zu verwirklichen. Auf der anderen Seite darf nicht übersehen werden, dass die Bürgerinnen und Bürger zutreffend die regionale Politik für eine eventuelle Entscheidung zugunsten einer Baulandsteuer verantwortlich machen werden. Diese Umstände und insbesondere der allein bei der konkreten Definition der Grundstücksgruppe der baureifen Grundstücke entstehende erhebliche administrative Aufwand für die Kommune werden die Realisierung der optionalen Baulandsteuer tendenziell erschweren. Darüber hinaus erscheint zweifelhaft, dass ein Grundstückseigentümer, der baureife Grundstücke in Spekulationsabsicht hält, allein wegen einer höheren Grundsteuer zu einem früheren Zeitpunkt Baumaßnahmen ergreift. Die absolute Höhe der Grundsteuer dürfte in vielen Fällen nicht dazu geeignet sein, die in besten Lagen zu erwarteten Wertsteigerungen zu beeinträchtigen. Deshalb wird insoweit die erhoffte Lenkungswirkung durchaus bezweifelt.

[Autor/Stand] Autor: Mannek/Sklareck, Stand: 01.06.2021

[2] Eingefügt durch Art. 1 Nr. 1 i.V.m. Art. 2 des Gesetzes zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung v. 30.11.2019, BGBl. I 2019, 1875.

[Autor/Stand] Autor: Mannek/Sklareck, Stand: 01.06.2021

[4] Vgl. BT-Drucks.19/11086, Begründung zum Regierungsentwurf des Gesetzes zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung.

[Autor/Stand] Autor: Mannek/Sklareck, Stand: 01.06.2021

II. Voraussetzungen zur Erhebung einer Grundsteuer C

Rz. 51

^{[Autor/Stand]} Der Begriff der baureifen Grundstücke wird in § 25 Abs. 5 Satz 2 GrStG definiert als unbebaute Grundstücke i.S.d. § 246 BewG, die nach Lage, Form und Größe und ihrem sonstigen tatsächlichen Zustand sowie nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften sofort bebaut werden könnten. Eine erforderliche, aber noch nicht erteilte Baugenehmigung ist ebenso unbeachtlich wie zivilrechtliche Gründe, die einer sofortigen Bebauung entgegenstehen. Aus dem Wortlaut der Vorschrift kann abgeleitet werden, dass eine Gemeinde ein Grundstück auch dann als baureifes Grundstück besteuern könnte, wenn sich im Nachhinein (z.B. nach einem über mehrere Jahre erstreckten Rechtsstreit) herausstellt, dass eine Bebauung in tatsächlicher Hinsicht ausgeschlossen ist.

Rz. 52

^{[Autor/Stand]} Während im Regierungsentwurf eines Gesetzes zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung^...