Rz. 141
[Autor/Stand] Ein Wohnungserbbaurecht ist dann gegeben, wenn ein Erbbaurecht mehreren Personen gemeinschaftlich nach Bruchteilen zusteht und die Anteile in der Weise beschränkt werden, dass jedem der Berechtigten das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung in einem auf Grund des Erbbaurechts errichteten oder zu errichtenden Gebäudes eingeräumt wird. Von einem Teilerbbaurecht spricht man, wenn das Sondereigentum an bestimmten Räumen besteht, die nicht Wohnzwecken dienen (§ 30 des Wohnungseigentumsgesetzes – WEG). Steht ein Erbbaurecht mehreren Personen nach Bruchteilen zu, so können diese Miterbbaurechte dadurch in Wohnungserbbaurechte umgewandelt werden, dass die Anteile vertraglich durch die Einräumung von Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung beschränkt werden. Steht das Erbbaurecht nur einer Person zu, kann sie ihr Erbbaurecht in der Weise teilen, dass mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung verbunden wird; die Teilung muss gegenüber dem Grundbuchamt erklärt werden. Für die Begründung von Teilerbbaurechten gilt das Gleiche.
Zur Bewertung ist für jedes Wohnungserbbaurecht bzw. jedes Teilerbbaurecht ein Gesamtwert zu ermitteln. Der einzelne Gesamtwert wird so errechnet, wie wenn es sich um ein Wohnungseigentum oder um ein Teileigentum handeln würde (§ 92 Abs. 6 BewG). Diese Bewertung ist in § 93 BewG geregelt.
Die ggf. notwendig werdende Verteilung des einzelnen Gesamtwertes auf die wirtschaftlichen Einheiten des Wohnungserbbaurechts oder des Teilerbbaurechts und des belasteten Grundstücks erfolgt nach der Regelung des § 92 Abs. 3 BewG.
Beispiel
Auf Grund eines Erbbaurechts, das A, B und C gemeinschaftlich nach Bruchteilen zu je einem Drittel zusteht, ist in einer Gemeinde mit 600.000 Einwohnern ein Gebäude mit 3 Wohnungen errichtet worden. Massivbau; Baujahr 1980. Laufzeit des Erbbaurechts im Feststellungszeitpunkt noch 48 Jahre. Die Jahresrohmiete nach den Wertverhältnissen vom letzten Hauptfeststellungszeitpunkt beträgt für die Wohnung A 4.000 DM, für die Wohnung B 5.000 DM und für die Wohnung C 4.500 DM. Jedes Wohnungserbbaurecht dient zu mehr als 80 % Wohnzwecken. Maßgebend für die Wertermittlung ist somit nach § 93 Abs. 2 BewG der Vervielfältiger für Mietwohnzwecke, hier 91 (siehe Anlage 3 zum BewG) Multiplikator zur Errechnung des Bodenwertanteils ist 1,82 (Anl. 8 zu Abschn. 26–29 BewRGr). Es ergibt sich die folgende Berechnung:
| Gesamtwert | ||
| Wohnungserbbaurecht A | 4.000 DM × 9,1 | = 36.400 DM |
| Bodenwertanteil | 4.000 DM × 1,82 | = ./. 7.280 DM |
| Gebäudewertanteil | 29.120 DM | |
| Wohnungserbbaurecht B | 5.000 DM × 9,1 | = 45.500 DM |
| Bodenwertanteil | 5.000 DM × 1,82 | = ./. 9.100 DM |
| Gebäudewertanteil | 36.400 DM | |
| Wohnungserbbaurecht C | 4.500 DM × 9,1 | = 40.950 DM |
| Bodenwertanteil | 4.500 DM × 1,82 | = ./. 8.190 DM |
| Gebäudewertanteil | 32.760 DM |
Bei der Laufzeit des Erbbaurechts im Feststellungszeitpunkt von noch 48 Jahren entfallen nach § 92 Abs. 3 Nrn. 1 und 2 BewG vom Bodenwertanteil auf die wirtschaftliche Einheit des Erbbaurechts (Erbbauberechtigten) 95 % und auf die wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks (Erbbauverpflichteten) 5 %.
Es ergeben sich somit die folgenden Einheitswerte:
| I. | Einheitswerte für die wirtschaftlichen Einheiten des Erbbaurechts: | ||
| Wohnungserbbaurecht A: | |||
| 1. | Anteil am Bodenwert | = 6.916 DM | |
| 2. | Gebäudewert | + 29.120 DM | |
| ergibt | 36.036 DM | ||
| Einheitswert, abgerundet nach § 30 BewG auf volle hundert DM | 36.000 DM | ||
| umgerechnet in und abgerundet auf volle Euro | 18.406 EUR | ||
| Wohnungserbbaurecht B: | |||
| 1. | Anteil am Bodenwert | = 8.645 DM | |
| 2. | Gebäudewert | + 36.400 DM | |
| ergibt | 45.045 DM | ||
| Einheitswert, abgerundet auf volle hundert DM | 45.000 DM | ||
| umgerechnet in und abgerundet auf volle Euro | 23.008 EUR | ||
| Wohnungserbbaurecht C: | |||
| 1. | Anteil am Bodenwert | = 7.780 DM | |
| 2. | Gebäudewert | + 32.760 DM | |
| ergibt | 40.540 DM | ||
| Einheitswert, abgerundet auf volle hundert DM | 40.500 DM | ||
| umgerechnet in und abgerundet auf volle Euro | 20.707 EUR | ||
| II. | Einheitswert für das belastete Grundstück | ||
| Wirtschaftliche Einheit A | |||
| Anteil am Bodenwert | = 364 DM | ||
| Einheitswert, abgerundet auf volle hundert DM | 300 DM | ||
| umgerechnet in und abgerundet auf volle Euro | 153 EUR | ||
| Wirtschaftliche Einheit B | |||
| Anteil am Bodenwert | = 455 DM | ||
| Einheitswert, abgerundet auf volle hundert DM | 400 DM | ||
| umgerechnet in und abgerundet auf volle Euro | 204 EUR | ||
| Wirtschaftliche Einheit C | |||
| Anteil am Bodenwert | = 409 DM | ||
| Einheitswert, abgerundet auf volle hundert DM | 400 DM | ||
| umgerechnet in und abgerundet auf volle Euro | 204 EUR | ||
Die in den einzelnen Gesamtwerten enthaltenen Anteile am Bodenwert werden nicht zu einem Einheitswert zusammengefasst.
Rz. 142– 149
[Autor/Stand] Einstweilen frei.
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