Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / I. Allgemeines

Rz. 111

^{[Autor/Stand]} Die bauliche Ausstattung eines Gebäudes oder einzelner Bauteile (einfache, mittlere, gute, sehr gute und aufwendige Ausstattung) ist für die Bestimmung der Herstellungskosten bzw. des festzustellenden Raummeterpreises wesentlich. Vor diesem Hintergrund ist auch für die Einheitsbewertung die Feststellung der Art der baulichen Ausstattung des zu bewertenden Gebäudes von ausschlaggebender Bedeutung. Anlage 13 BewRGr (s. Rz. 131) nimmt diese Beurteilungskriterien auf und konkretisiert sie für einzelne Bauteile. Sie enthält – je nach der Bauausführung des einzelnen Gebäudeteils – ein Hilfsmittel zur Beurteilung der baulichen Ausstattung. Diese Tabelle ist auf die bei allen Gebäuden möglichen Merkmale abgestellt. Motive für die Wahl einer bestimmten Ausstattung (z.B. Energieeinsparung) müssen bei der Zuordnung unberücksichtigt bleiben.^[2]

Rz. 112

^{[Autor/Stand]} Soweit bei einzelnen Gebäudearten üblicherweise einzelne Merkmale nicht vorhanden sind, sollen diese laut Finanzverwaltung bei der Eingruppierung außer Betracht bleiben.^[4] Maßgebend ist die im Durchschnitt zutreffende Güte der Ausstattung. Innerhalb des für die betreffende Ausstattung geltenden Rahmensatzes für den Raummeterpreis richtet sich der individuelle Raummeterpreis nach der im einzelnen Fall besseren oder geringeren Güte der Ausstattung (Anlage 14 Teil A Abs. 3, Rz. 163).

Rz. 113

^{[Autor/Stand]} Im Sachwertverfahren hängen die anzusetzenden Raummeterpreise von der baulichen Ausstattung ab. Nur ausnahmsweise werden sämtliche Ausstattungsmerkmale aller Bau- und Gebäudeteile derselben Ausstattungsgruppe zuzuordnen sein. Außerdem werden häufig einzelne Bau- und Gebäudeteile Merkmale verschiedener Ausstattungsgruppen aufweisen. Nach Auffassung der Finanzverwaltung ist für die Eingruppierung die im Durchschnitt zutreffende Güte der Ausstattung maßgebend (s. Vorbemerkung Anlage 14 BewRGr, Rz. 163 f.).

Rz. 114

^{[Autor/Stand]} Bei der Vielgestaltigkeit der zu bewertenden Objekte ist es grundsätzlich nicht möglich, die unterschiedliche Bedeutung der einzelnen Bauteile rechnerisch genau zu berücksichtigen. Der für ein in den Anlagen 14 Teil A und 15 BewRGr aufgeführtes Gebäude anzusetzende Raummeterpreis soll gemäß Finanzverwaltung praktisch aber dadurch ermittelt werden, dass die Anzahl der gekennzeichneten Ausstattungsmerkmale in Anlage 13 BewRGr mit dem Durchschnittspreis der jeweils in Betracht kommenden Ausstattungsgruppe multipliziert, die Einzelergebnisse der verschiedenen Ausstattungsgruppen addiert und die Summe durch die Anzahl der insgesamt gekennzeichneten Ausstattungsmerkmale dividiert wird. Bei dieser Berechnung ist für jede Ausstattungsgruppe grundsätzlich der Mittelpreis anzusetzen. Gehören jedoch zur Ausstattungsgruppe "aufwendig" weniger als 15 % der Ausstattungsmerkmale oder gehören zu den Ausstattungsgruppen "sehr gut" und "aufwendig" insgesamt weniger als 30 % der Ausstattungsmerkmale, so ist für die Ausstattungsgruppe "aufwendig" bzw. "sehr gut und aufwendig" an Stelle des Mittelpreises ein Preis anzusetzen, der im unteren Drittel des jeweiligen Preisrahmens liegt.^[7]

Rz. 115

Beispiel 1:

Verwaltungsgebäude – Fabrik – Gebäudeklasse 1.22

Spalte	2	3	4	5	6
Ausst.-Gruppe	einfach	mittel	gut	sehr gut	aufwendig
Rahmenpreis	55–80	80–120	120–160	160–200	200–240
Ausst.-Merkmale	3	9	1	–	–

Auswertung:	3	×	68	=	204
	9	×	100	=	900
	1	×	140	=	140
	13				1.244

Hinweis: Die Zahl der anzusetzenden Ausstattungsmerkmale wird dadurch ermittelt, dass die gleichen Ausstattungsmerkmale (z.B. mittlere Ausstattung), die für mehrere Teile des Gebäudes zutreffen, zusammengezählt werden.

Beispiel:

Ein Gebäude enthält 3 Gebäudeteile mit der Ausstattung "einfach", 9 Gebäudeteile mit der Ausstattung "mittel" und 1 Gebäudeteil mit der Ausstattung "gut",

Als Ausstattungsmerkmale anzusetzen sind "einfach" = 3, "mittel" = 9, "gut" = 1 (so vorstehendes Beispiel 1).

Rz. 116

Beispiel 2:

Versicherungsgebäude – Gebäudeklasse 7

Spalte	2	3	4	5	6
Ausst.-Gruppe	einfach	mittel	gut	sehr gut	aufwendig
Rahmenpreis	55–80	80–120	120–160	160–200	200–240
Ausst.-Merkmale	2	6	5	5	2

Auswertung:	2	×	68	=	136
	6	×	100	=	600
	5	×	140	=	700
	5	×	180	=	900
	2	×	210	=	420
	20				2.756

Rz. 117

Beispiel 3:

Altersheim – Gebäudeklasse 9.11

Spalte	2	3	4	5	6
Ausst.-Gruppe	einfach	mittel	gut	sehr gut	aufwendig
Rahmenpreis	65–80	80–95	95–105	105–120	120–160
Ausst.-Merkmale	7	5	–	2	–

Auswertung:	7	×	73	=	511
	5	×	88	=	440
	2	×	110	=	220
	14				1.171

Rz. 118

Beispiel 4:

Hotel – Gebäudeklasse 3.22

Spalte	2	3	4	5	6
Ausst.-Gruppe	einfach	mittel	gut	sehr gut	aufwendig
Rahmenpreis	70–95	95–115	115–145	145–190	190–240
Ausst.-Merkmale	–	8	3	3	2

Auswertung:	8	×	105	=	840
	3	×	130	=	390
	3	×	168	=	504
	2	×	200	=	400
	16				2.134

Rz. 119

^{[Autor/Stand]} Die dargestellte Berechnungsmethode kann im Einzelfall zu einem unbefriedigenden Ergebnis führen, wenn bei einem Gebäude einige der in Anlage 13 BewRGr aufgeführten Bau- und Gebäudetei...