Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / I. Entstehung und Entwicklung der Vorschrift

1. Einheitsbewertung zum 1.1.1964

Rz. 1

^{[Autor/Stand]} Bei Grundstücken, die mit einem Erbbaurecht belastet sind, bilden das Erbbaurecht und das belastete Grundstück zwei selbständige wirtschaftliche Einheiten, für die jeweils ein eigener Einheitswert festgestellt wird. Ausgangsgröße für die Einheitsbewertung ist in beiden Fällen der Gesamtwert für den Grund und Boden und das aufstehende Gebäude; dieser ist wie im Regelfall ohne Bestehen eines Erbbaurechts zu ermitteln. Der Gesamtwert wird auf das Erbbaurecht und das belastete Grundstück entsprechend der Dauer des Erbbaurechts aufgeteilt. Wegen weiterer Einzelheiten wird auf die Erläuterungen zu § 92 (s. Rz. 1–2) sowie auf die Ausführungen zu § 192 BewG Rz. 5 verwiesen.

Rz. 2

^{[Autor/Stand]} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Mannek/Blum, Stand: 01.02.2023

[Autor/Stand] Autor: Mannek/Blum, Stand: 01.02.2023

2. Einheitsbewertung im Beitrittsgebiet zum 1.1.1935

Rz. 3

^{[Autor/Stand]} Die Erläuterungen zur Einheitsbewertung im Beitrittsgebiet zum 1.1.1935 können § 148 (bis 2006) BewG (s. Rz. 3) entnommen werden. Auf die Ausführungen zu § 192 BewG Rz. 5 wird verwiesen.

Rz. 4

^{[Autor/Stand]} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Mannek/Blum, Stand: 01.02.2023

[Autor/Stand] Autor: Mannek/Blum, Stand: 01.02.2023

3. Verfassungswidrigkeit der Einheitsbewertung und Neuregelung des Grundsteuerwerts

Rz. 5

^{[Autor/Stand]} Nachdem das Bundesverfassungsgericht^[2] festgestellt hat, dass die Einheitsbewertung nicht mit dem Gleichheitssatz des Grundgesetzes vereinbar ist, erfolgte durch das Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts vom 26.11.2019^[3] sowie des Jahressteuergesetzes 2020 vom 21.12.2020^[4] eine Neuregelung. Die neuen Grundsteuerwerte sind nach § 266 Abs. 1 BewG erstmals auf den Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.2022 zu ermitteln und werden der Grundsteuer ab dem 1.1.2025 zugrunde gelegt. Das Recht nach dem Siebenten Abschnitt des Zweiten Teils des Bewertungsgesetzes sieht in § 244 Abs. 3 Nr. 1 bzw. Nr. 4 BewG i.V.m. § 261 BewG für die Erbbaurechte sowie die Erbbaugrundstücke eine Gesamtwertermittlung nach den §§ 243 bis 260 vor. Insoweit erfolgt eine Bewertung, als wenn die Belastung mit dem Erbbaurecht nicht bestünde. Eine Aufteilung dieses Wertes auf das Erbbaurecht und das Erbbaugrundstück erfolgt nicht. Der ermittelte Wert wird nach § 261 Satz 2 BewG – abweichend von der bisherigen Bewertungssystematik – allein dem Erbbauberechtigten zugerechnet. Dem Erbbaurechtsgeber wird weder ein Wert zugerechnet, noch ist er – wenn man vor der Mitwirkungspflicht im Rahmen der Erklärungs- und Anzeigepflicht nach § 228 Abs. 3 Nr. 2 BewG absieht – an dem Feststellungsverfahren beteiligt. Bereits bisher ist in Erbbaurechtsfällen ausschließlich derjenige, dem das Erbbaurecht zugerechnet wird, Schuldner der Grundsteuer (§ 10 Abs. 2 GrStG). Nun mehr folgt das Bewertungsrecht diesem Gedanken und es wird bereits auf dieser Ebene auf eine getrennte Wertermittlung verzichtet. Hinsichtlich der Einzelheiten zur Ermittlung von Erbbaurechten wird auf die Kommentierung zu § 261 BewG verwiesen.

Rz. 6

^{[Autor/Stand]} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Mannek/Blum, Stand: 01.02.2023

[2] BVerfG v. 10.4.2018 – 1 BvL 11/14, 1 BvL 12/14, 1 BvL 1/15, 1 BvR 639/11, 1 BvR 889/12, DStR 2018, 791–808.

[3] Vgl. Grundsteuerreformgesetz – GrStRefG v. 26.11.2019, BGBl. I 2019, 1794.

[4] Vgl. Art. 30 Nr. 3 Jahressteuergesetz 2020 – JStG 2020 v. 21.12.2020, BStBl. I 2020, 3096 (3129).

[Autor/Stand] Autor: Mannek/Blum, Stand: 01.02.2023

4. Konzeption durch das JStG 1997

Rz. 7

^{[Autor/Stand]} Die Bewertung von Grundstücken, an denen ein Erbbaurecht bestellt wurde, ist in § 148 Abs. 1 (bis 2006) BewG geregelt. Sowohl das belastete Grundstück als auch das Erbbaurecht werden als wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens behandelt. Für das belastete Grundstück ist das 18,6-fache des nach den vertraglichen Bestimmungen am Bewertungsstichtag zu zahlenden jährlichen Erbbauzinses anzusetzen. Die Differenz gegenüber dem Gesamtwert (Grundstückswertermittlung nach § 146 oder § 147 BewG abzgl. Wert des belasteten Grundstücks) ist als Wert des Erbbaurechts festzustellen (§ 148 Abs. 1 Satz 2 (bis 2006) BewG). Hinsichtlich der Einzelheiten der Bewertung wird auf § 148 BewG bis 2006 Rz. 6–7 hingewiesen.

Rz. 8

^{[Autor/Stand]} Die Bewertungsgrundsätze des § 148 (bis 2006) BewG im Vierten Abschnitt des Zweiten Teils des Bewertungsgesetzes (§§ 138–150 BewG) sind für Erbbaurechtsfälle auf Bewertungsstichtage nach dem 31.12.1995 und vor dem 1.1.2007 anzuwenden.

Rz. 9– 16

^{[Autor/Stand]} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Mannek/Blum, Stand: 01.02.2023

[Autor/Stand] Autor: Mannek/Blum, Stand: 01.02.2023

[Autor/Stand] Autor: Mannek/Blum, Stand: 01.02.2023

5. Konzeption durch das JStG 2007

Rz. 17

^{[Autor/Stand]} Eine grundsätzliche Neuregelung erfuhr die Bewertung von Erbbaurechtsfällen nach § 148 BewG aufgrund der in Art. 18 des Jahressteuergesetzes 2007^[2] enthaltenen Änderungen. Die dort geregelten Bewertungsgrundsätze gelten bei Bewertungen für Zwecke der Erbschaft-/Schenkungsteuer für Bewertungsstichtage nach dem 31.12.2006^[3] und vor dem 1.1.2009 (vgl. § 148 BewG).

Bei Bewertungen für Zwecke der Grunderwerbsteuer galten ursprünglich diese Bewertungsgrundsätze auch für Bewert...