Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / I. Ermittlung eines Gesamtwerts

Rz. 55

^{^{[Autor/Stand]}} Im Rahmen der Grundsteuerbewertung wird das Gebäude auf fremdem Grund und Boden zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer, d. h. zur Ermittlung des Grundsteuerwerts, nach § 244 Abs. 3 Nr. 2 BewG mit dem dazugehörigen belasteten Grund und Boden zu einer wirtschaftlichen Einheit zusammengefasst und nach den §§ 243 bis 260 BewG bewertet. Auf die bei der Einheitsbewertung erforderliche getrennte Bewertung soll aus Vereinfachungs- und Automationsgründen verzichtet werden (vgl. dazu ergänzend auch Rz. 61 sowie die Kommentierung zu § 244 BewG).

Rz. 56

^{^{[Autor/Stand]}} Durch § 262 Satz 1 BewG wird geregelt, dass in den Fällen, in denen ein Grundstück mit einem fremden Gebäude belastet ist, für den Grund und Boden sowie für das vorhandene Gebäude auf fremdem Grund und Boden ein Gesamtwert nach den §§ 246 bis 260 BewG zu ermitteln ist. Festgestellt wird der Wert, der festzustellen wäre, wenn die Belastung mit dem Gebäude auf fremdem Grund und Boden nicht bestünde.

Rz. 57

^{^{[Autor/Stand]}} Bei einem Gebäude auf fremdem Grund und Boden wird die Grundstücksart nach den allgemein gültigen Regelungen des § 249 BewG bestimmt. Je nach Nutzung kann das Gebäude auf fremdem Grund und Boden ein

Einfamilienhaus (§ 249 Abs. 2 BewG),
Zweifamilienhaus (§ 249 Abs. 3 BewG),
Mietwohngrundstück (§ 249 Abs. 4 BewG),
Wohnungseigentum (§ 249 Abs. 5 BewG),
Teileigentum (§ 249 Abs. 6 BewG),
Geschäftsgrundstück (§ 249 Abs. 7 BewG),
gemischt genutztes Grundstück (§ 249 Abs. 8 BewG) oder
sonstiges bebautes Grundstück (§ 249 Abs. 9 BewG) sein.

Bezüglich der Einzelheiten vgl. die Kommentierung zu § 249 BewG.

Rz. 58

^{^{[Autor/Stand]}} Die Bewertung des Gebäudes auf fremdem Grund und Boden richtet sich nach den allgemeinen Vorschriften des § 250 BewG. Ist das bebaute Grundstück den Grundstücksarten Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Mietwohngrundstück oder Wohnungseigentum zuzurechnen, wird die Bewertung gemäß § 250 Abs. 2 BewG i.V.m. §§ 252–257 BewG im Ertragswertverfahren vorgenommen. Liegt hingegen ein Geschäftsgrundstück, gemischtgenutztes Grundstück, Teileigentum oder sonstiges bebautes Grundstück vor, ist das Grundstück im Sachwertverfahren zu bewerten, § 250 Abs. 3 BewG i.V.m. §§ 258–260 BewG. Vgl. hierzu auch die Kommentierung zu § 250 BewG).

Rz. 59

Beispiel:

Auf Grundlage einer entsprechenden vertraglichen Vereinbarung hat der wirtschaftliche Eigentümer ein Lagergebäude auf fremdem Grund und Boden errichtet. Das Grundstück ist mit einem massiven Metallzaun umgeben (Außenanlage). Der Pachtvertrag wurde für die Dauer von 30 Jahren geschlossen. Die Laufzeit beträgt im Feststellungszeitpunkt noch 25 Jahre. Am Ende der Pachtdauer steht dem Gebäudeerrichter ein Abfindungsanspruch in Höhe des Verkehrswerts zu.

Es liegt ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden und damit ein bebautes Grundstück i.S.d. § 248 BewG vor. Da das Lagergebäude ausschließlich betrieblichen Zwecken dient, handelt es sich um ein Geschäftsgrundstück i.S.d. § 249 Abs. 8 BewG, das gemäß § 250 Abs. 3 Nr. 1 BewG zwingend im Sachwertverfahren zu bewerten ist. Mit dem Grundsteuerwert sind die Werte für den Grund und Boden, das Gebäude und die Außenanlagen (massiver Metallzaun) abgegolten. Der Gesamtwert wird dem Eigentümer des belasteten Grund und Bodens zugerechnet (vgl. Rz. 112).

Vgl. zur Bewertung nach dem Sachwertverfahren die Kommentierung zu den §§ 258–260 BewG sowie das Beispiel 2 unter Rz. 85.

Rz. 60

^{^{[Autor/Stand]}} Da bei der wirtschaftlichen Einheit eines Gebäudes auf fremdem Grund und Boden die Ermittlung des Gesamtwerts so vorzunehmen ist, als wenn die Belastung nicht bestünde, ist weder das Recht auf den Pachtzins noch die Verpflichtung zur Zahlung des Pachtzinses bei der Bewertung der wirtschaftlichen Einheit zu berücksichtigen.

Rz. 61

^{^{[Autor/Stand]}} Die Zusammenfassung der bisher bei der Einheitsbewertung getrennt zu bewertenden wirtschaftlichen Einheiten (Gebäude auf fremdem Grund und Boden sowie belasteter Grund und Boden) führt zu einer Vereinfachung sowohl für den Steuerschuldner als auch die Finanzverwaltung. Denn es sind beispielsweise keine gesonderten Bewertungsverfahren zur getrennten Bewertung eines Gebäudes auf fremdem Grund und Boden sowie des dazugehörigen belasteten Grund und Bodens mehr erforderlich. Insoweit unterscheidet sich die Grundsteuerbewertung von der Einheitsbewertung (§ 94 BewG) und der Grundbesitzbewertung (§ 195 BewG).

Rz. 62– 69

^{^{[Autor/Stand]}} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Krause, Stand: 01.04.2023

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