Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / I. Vorbemerkung

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^{[Autor/Stand]} Die Jahresrohmiete ist Teil des pauschalierten und typisierten Ertragswertverfahrens für bebaute Grundstücke. Anzuwenden ist das Ertragswertverfahren bei der Einheitswertfeststellung für Zwecke der Grundsteuer.

Bei Bewertungen für Zwecke der Erbschaft-/Schenkungsteuer ist ebenfalls ein Ertragswertverfahren vorgesehen, das sich jedoch nach §§ 184–189 BewG richtet. Für Zwecke der Grunderwerbsteuer gilt für Bewertungsstichtage nach dem 31.12.1996 und vor dem 1.1.2009 das vom Grundstücksertrag abhängende Bewertungsverfahren nach § 146 BewG.

Für Bewertungszeitpunkte ab dem 1.1.2009 hat das BVerfG mit Beschluss vom 23.6.2015^[2] entschieden, dass die Anwendung der §§ 138 ff. BewG für Zwecke der Grunderwerbsteuer verfassungswidrig ist. Der Gesetzgeber ist verpflichtet, bis zum 30.6.2016 rückwirkend eine Neuregelung für Bewertungsstichtage ab dem 1.1.2009 zu schaffen. Bemerkenswert ist die Rückwirkung der Entscheidung. Damit wirft das BVerfG dem Gesetzgeber – m.E. zu Recht – vor, dass ihm die Verfassungswidrigkeit der §§ 138 ff. BewG mit dem Beschluss des BVerfG vom BVerfG v. 7.11.2007^[3] bewusst gewesen sein muss.

Die erforderliche gesetzliche Neuregelung ist bereits mit dem Steueränderungsgesetz 2015^[4] (ursprünglich "Gesetz zur Umsetzung der Protokollerklärung zum Gesetz zur Anpassung der Abgabenordnung an den Zollkodex der Union und zur Änderung weiterer steuer-licher Vorschriften") realisiert worden. Inhaltlich erfolgt die Umsetzung der Vorgabe des Bundesverfassungsgerichts durch eine Änderung des § 8 Abs. 2 GrEStG. Nunmehr wird zur Ermittlung der Ersatzbemessungsgrundlage auf die §§ 157 ff. BewG verwiesen. Die Neuregelung ist auf Erwerbsvorgänge anzuwenden, die nach dem 31.12.2008 verwirklicht werden.

Das nach § 79 BewG für Zwecke der Grundsteuer vorgesehene Ertragswertverfahren ist von der Entscheidung des BVerfG zur Grunderwerbsteuer nicht betroffen. Somit gilt § 79 BewG für Zwecke der Grundsteuer unverändert weiter.

Das Ertragswertverfahren wird trotz des Ansatzes der Jahresrohmiete (Bruttomiete) auch als Reinertragsverfahren bezeichnet. Bei der Bildung der auf die Jahresrohmiete anzuwendenden Vervielfältiger sind die Abweichungen zwischen dem Roh- und Reinertrag bereits entsprechend berücksichtigt worden. Der Grundstückswert wird daher letztlich durch Kapitalisierung des Reinertrags unter Berücksichtigung der gewöhnlichen Nutzungsdauer des Grundstücks ermittelt. Die Jahresrohmiete umfasst im Gegensatz zum Reinertrag auch Bewirtschaftungskosten, Zinsabschreibung und Gebäudeabschreibung.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.01.2016

[2] BVerfG v. 23.6.2015 – 1 BvL 13/11, 1 BvL 14/11, DB 2015, 1702.

[3] BVerfG v. 7.11.2006 – 1 BvL 10/02, BStBl. II 2007, 192–215.

[4] Steueränderungsgesetz 2015 v. 2.11.2015, BGBl. I 2015, 1834.