Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / II. Änderung der tatsächlichen Verhältnisse

Dipl.-Finw. (FH) Gerhard Bruschke

Rz. 150

^{^{[Autor/Stand]}} Bei einer Änderung der tatsächlichen Verhältnisse ist nach § 222 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BewG Fortschreibungszeitpunkt der Beginn des Kalenderjahrs, das auf die Änderung folgt. Dem Wortlaut nach umfasst diese Vorschrift nur die Fälle, in denen die Änderung im Laufe eines Jahres eintritt. Es gibt jedoch auch Fälle, wie z.B. den Eigentumswechsel, in denen eine Änderung zeitlich mit dem Beginn eines Kalenderjahrs zusammenfällt, die Änderung also am Beginn eines Fortschreibungszeitpunktes eintritt. In diesen Fällen ist die Fortschreibung auf den Zeitpunkt vorzunehmen, auf dessen Beginn die für die Fortschreibung maßgebende Änderung eingetreten ist.^{^[2]}

Rz. 151

^{^{[Autor/Stand]}} Die tatsächlichen Verhältnisse können sich regelmäßig nicht mit steuerlicher Wirkung rückwirkend ändern. Der Übergang des wirtschaftlichen Eigentums auf den Erwerber kann deshalb nicht dadurch auf einen Zeitpunkt vor Abschluss des Kaufvertrags zurückverlegt werden, dass die Vertragsparteien vereinbaren, Rechte und Lasten sollten rückwirkend auf den Erwerber übergehen.^{^[4]}

Rz. 152

^{^{[Autor/Stand]}} Der Umbau oder die grundlegende Sanierung und Modernisierung eines Gebäudes stellt eine Änderung der tatsächlichen Verhältnisse dar und kann in der Folge zu einer Änderung der Grundstücksart oder zu einem Wechsel der Bewertungsart vom Ertragswertverfahren zum Sachwertverfahren führen.^{^[6]} Bei Umbaumaßnahmen, die sich mehrere Jahre und damit auch über mehrere Feststellungszeitpunkte hinziehen und Auswirkungen auf die Grundstücksart haben, ist die Artfortschreibung erst zu dem Zeitpunkt festzustellen, vor dem die Umbauarbeiten abgeschlossen wurden und dadurch neue nutzbare Einheiten entstanden sind.^{^[7]} Die Begründung hierfür liegt im § 248 Satz 2 BewG. Hieraus ergibt sich, dass bei Bebauung eines unbebauten Grundstücks in Bauabschnitten die Artänderung grundsätzlich erst eintritt, wenn mindestens eine benutzbare Einheit vorhanden ist. In dieser Regelung kommt ein allgemeiner Rechtsgedanke zum Ausdruck, der auch für den Umbau gilt.

Rz. 153

^{^{[Autor/Stand]}} Das vorübergehende Leerstehen eines Gebäudes wegen Umbauarbeiten ist kein Grund für eine Wertfortschreibung.^{^[9]} Ein Umbau in diesem Sinn ist aber nicht gegeben, wenn das bisher vorhandene Gebäude abgerissen und ein Neubau errichtet wird. Sind während dieser Baumaßnahme an einem Feststellungszeitpunkt keine benutzbaren Gebäude mehr vorhanden, so ist für diesen Stichtag die Artfeststellung als unbebautes Grundstück geboten. Dies gilt auch, wenn zwar die Umfassungsmauern, möglicherweise mit dem Dach, noch stehen, das Gebäude jedoch "ausgekernt" wird.^{^[10]}