Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / II. Die Voraussetzungen im Einzelnen

1. Ausweis der Flächen in einem Bebauungsplan

Rz. 129

^{[Autor/Stand]} Die Flächen müssen in einem rechtsverbindlichen Bebauungsplan als Bauland festgesetzt sein. Bebauungsplan i.S.v. § 69 Abs. 3 BewG ist der rechtsverbindliche Bebauungsplan i.S.v. §§ 8 ff., 14, 30 BauGB. Es ist ohne Bedeutung, ob es sich um einen einfachen oder einen qualifizierten Bebauungsplan (§ 30 BauGB) handelt. Der Bebauungsplan i.S.d. verbindlichen Bauleitplans ist nicht zu verwechseln mit dem vorbereitenden Bauleitplan (Flächennutzungsplan i.S.d. §§ 5 bis 7 BauGB), in dem für das gesamte Gemeindegebiet die beabsichtigte Art der Bodennutzung nach den voraussehbaren Bedürfnissen der Gemeinde lediglich in den Grundzügen festgelegt ist.^[2] Der verbindliche Bebauungsplan, der aus dem Flächennutzungsplan entwickelt wird, enthält demgegenüber die rechtsverbindlichen Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung; er bildet die Grundlage für weitere zum Vollzug des BauGB erforderliche Maßnahmen. Er setzt, soweit es erforderlich ist, durch Zeichnung, Farbe, Schrift oder Text die bauliche Nutzung für die verschiedenen Grundstücke, insbesondere Bauland, fest. Außerdem müssen im Bebauungsplan die räumlichen Grenzen seines Geltungsbereichs festgelegt sein. Nach § 9a BauGB ist das Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit ermächtigt, mit Zustimmung des Bundesrats nähere Vorschriften über die Ausgestaltung der Bauleitpläne und damit auch über den Bebauungsplan zu erlassen. Von dieser Ermächtigung ist durch Erlass der VO über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung – BauNVO^[3]) Gebrauch gemacht worden. Diese VO enthält nähere Vorschriften über Art und Maß der baulichen Nutzung, die Bauweise und die überbaubare Grundstücksfläche.

Rz. 130

^{[Autor/Stand]} Der Bebauungsplan wird von der Gemeinde beschlossen. Er hat die rechtliche Qualifikation einer Ortssatzung (§ 10 BauGB). Der Bebauungsplan tritt erst in Kraft, wenn er von der höheren Verwaltungsbehörde genehmigt und in der vorgeschriebenen Art veröffentlicht worden ist (§§ 11, 12 BauGB). Ein Bebauungsplan, der von der Gemeinde zwar beschlossen, aber noch nicht genehmigt und noch nicht rechtsverbindlich geworden ist, reicht nicht aus. Auch die Festsetzung als Bauland im Flächennutzungsplan genügt nicht. Überörtliche Planfeststellungen können unter bestimmten Voraussetzungen Vorrang haben.

Rz. 131

^{[Autor/Stand]} Eine Festsetzung als Bauland liegt nur dann vor, wenn der Bebauungsplan überhaupt allgemeine Festsetzungen über das Bauland in seinem Geltungsbereich enthält und die Fläche in diese Baulandfestsetzungen mit einbezogen ist. Damit scheiden von vornherein alle Flächen für eine Einreihung unter § 69 Abs. 3 BewG aus, für die nach dem Bebauungsplan eine bauliche Nutzung nicht in Betracht kommt. So bestimmt der Bebauungsplan z.B. die Art und das Ausmaß der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB), die Bauweise, die überbaubaren und die nicht überbaubaren Grundstücksflächen sowie die Stellung der baulichen Anlagen (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB), die Mindestbreite und die Mindesttiefe der Baugrundstücke (§ 9 Abs. 1 Nr. 3 BauGB). Der Bebauungsplan enthält u.a. Angaben über

• Flächen für Nebenanlagen (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB),
• Flächen für den Gemeinbedarf (§ 9 Abs. 1 Nr. 5 BauGB),
• Flächen, die von der Bebauung freizuhalten sind, und ihre Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 10 BauGB),
• Verkehrsflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB),
• Versorgungsflächen einschließlich der Flächen für Anlagen und Einrichtungen zur dezentralen und zentralen Erzeugung, Verteilung, Nutzung oder Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien oder Kraft-Wärme-Kopplung (§ 9 Abs. 1 Nr. 12 BauGB),
• Flächen für die Verwertung oder Beseitigung von Altwasser und festen Abfallstoffen sowie für Ablagerungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 14 BauGB),
• öffentliche und private Grünflächen, wie Parkanlagen, Dauerkleingärten, Sport-, Spiel-, Zelt- und Badeplätze, Friedhöfe (§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB),
• Wasserflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 16 BauGB),
• Flächen für Aufschüttungen, Abgrabungen oder für die Gewinnung von Steinen, Erden und anderen Bodenschätzen (§ 9 Abs. 1 Nr. 17 BauGB),
• Flächen für die Land- und Forstwirtschaft (§ 9 Abs. 1 Nr. 18 BauGB),
• Flächen für die Errichtung von Anlagen für die Kleintierhaltung (§ 9 Abs. 1 Nr. 19 BauGB),
• Flächen für Gemeinschaftsanlagen (§ 9 Abs. 1 Nr. 22 BauGB),
• von der Bebauung freizuhaltende Schutzflächen und ihre Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB),
• Flächen für Aufschüttungen, Abgrabungen und Stützmauern, soweit sie zur Herstellung eines Straßenkörpers erforderlich sind (§ 9 Abs. 1 Nr. 26 BauGB).

Diese Flächen sind – soweit sie land- und forstwirtschaftlich genutzt werden – nur unter den Voraussetzungen des § 69 Abs. 1 und Abs. 2 BewG dem Grundvermögen zuzurechnen. Nicht unter § 69 Abs. 3 BewG fallen solche Flächen, für die zwar eine Bebauung zugelassen ist, die jedoch nicht ausdrücklich als Bauland festgesetzt sind. Liegt ein Bebauungsplan vor, enthält er jedoch keine Festsetzungen über das Bauland, so beurteilt sich die Frage der Zurechnung der Flä...