Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / II. Ermittlung der Bodenrichtwerte

Rz. 42

^{[Autor/Stand]} Die Bodenrichtwerte werden nach den §§ 195 bis 197 BauGB von den Gutachterausschüssen flächendeckend ermittelt, veröffentlicht und dem zuständigen Finanzamt mitgeteilt. Als Grundlage für die Ermittlung der Bodenrichtwerte dient die Kaufpreissammlung i.S.d. § 195 BauGB. Sofern die Bodenrichtwerte in bebauten Gebieten zu ermitteln sind, sind sie mit dem Wert festzustellen, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre.

Rz. 43

^{[Autor/Stand]} Die Gutachterausschüsse sind nach § 196 Abs. 1 Satz 3 BauGB verpflichtet, Richtwertzonen zu bilden, die jeweils Gebiete umfassen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. Die klar abgegrenzten Richtwertzonen haben die früheren punktbezogenen Bodenrichtwerte gänzlich abgelöst und erleichtern in der Praxis die Anwendung bzw. Bestimmung des für das zu bewertende Grundstück maßgebenden Bodenrichtwerts.

Rz. 44

^{[Autor/Stand]} Im Rahmen der Grundsteuerreform wurde im Interesse einer praktikablen Anwendung der Bodenrichtwerte § 10 ImmoWertV 2010^[4] um einen neuen Absatz 3 ergänzt. Dies dient der Präzisierung dahingehend, dass die von den Gutachterausschüssen zu bildenden Bodenrichtwertzonen i.S.d. § 196 Abs. 1 Satz 3 BauGB so abzugrenzen sind, dass lagebedingte Wertunterschiede zwischen der Mehrheit der Grundstücke und dem Bodenrichtwertgrundstück nicht mehr als 30 % betragen. Mit der Regelung wurde der Änderungsvorschlag in dem Beschluss des Bundesrates vom 15.5.2009 zur ImmoWertV 2010 aufgegriffen^[5]. Die vorbezeichnete Festlegung des Genauigkeitsgrades der durch die Gutachterausschüsse abzuleitenden Bodenrichtwerte hat der Gesetzgeber vorgenommen, um die praktikable Anwendung der Bodenrichtwerte in dem notwendigerweise weitgehend automatisiert ablaufenden Massenbewertungsverfahren zur Feststellung der Grundsteuerwerte sicherzustellen. Zusätzliche Umrechnungsfaktoren der Gutachterausschüsse zur Berücksichtigung lagebedingter Abweichungen des zu bewertenden Grundstücks von dem Bodenrichtwertgrundstück sind im Rahmen der Grundsteuerbewertung grds. nicht zu berücksichtigen. Der Gesetzgeber sieht dies dort als zulässige Typisierung an. Vgl. hierzu auch die Kommentierung zu § 247 BewG.

Rz. 45

^{[Autor/Stand]} Die vorstehende Regelung, die sich neben der Grundsteuerbewertung auch auf die Grundbesitzbewertung auswirkt und in § 15 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV 2021 aufgegangen ist (vgl. Rz. 48.2), könnte für sich stehend im Rahmen der Grundbesitzbewertung verfassungsrechtlich problematisch sein. Denn das BVerfG hat in seinem Urteil vom 7.11.2006^[7] dem Gesetzgeber für die Grundbesitzwertermittlung einen Typisierungsrahmen von (nur) 20 % eingeräumt. Soweit lagebedingte Abweichungen im typisierten Verfahren nicht durch Umrechnungsfaktoren zur Bodenrichtwertkarte ausgeglichen werden können, würde insoweit eine über das zulässige Maß hinausgehende Wertdifferenz gegenüber dem gemeinen Wert des zu bewertenden Grundstücks ergeben. Es wäre daher in der Praxis zu begrüßen, wenn die Gutachterausschüsse unabhängig von der obigen Änderung des § 10 ImmoWertV 2010 bzw. dem Regelungsinhalt von § 15 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV 2021 weiterhin Umrechnungsfaktoren zur Berücksichtigung lagebedingter Abweichungen des zu bewertenden Grundstücks vom Bodenrichtwertgrundstück bereitstellen würden. Diese wären dann vom Lagefinanzamt im Rahmen der Feststellung von Grundbesitzwerten – anders als bei der Feststellung der Grundsteuerwerte – zwingend zu berücksichtigen.

Rz. 46

^{[Autor/Stand]} Von den Gutachterausschüssen sind auch die wertbeeinflussenden Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks darzustellen. Als wertbeeinflussende Grundstücksmerkmale kommen insb. in Betracht:

• die Art und das Maß der baulichen Nutzung, welches sich in der Geschossflächenzahl und in der Anzahl der möglichen Geschosse ausdrücken kann (vgl. Rz. 68),
• die Grundstücksgröße (vgl. Rz. 87) und die Grundstückstiefe (vgl. Rz. 97) sowie
• die Unterteilung in erschließungsbeitragspflichtiges oder erschließungsbeitragsfreies Bauland (vgl. Rz. 107).

Rz. 47

^{[Autor/Stand]} Bodenrichtwerte sind von den Gutachterausschüssen spätestens alle zwei Jahre zum 31.12. zu ermitteln, wenn nicht eine häufigere Ermittlung durch Landesrecht vorgegeben wird (§ 196 Abs. 1 Satz 5 BauGB). Dabei sind die Bodenrichtwerte für Zwecke der steuerlichen Bewertung nach ergänzenden Vorgaben der Finanzverwaltung zum jeweiligen Hauptfeststellungszeitpunkt oder sonstigen Feststellungszeitpunkt zu ermitteln (§ 196 Abs. 1 Satz 6 BauGB).

Rz. 48

^{[Autor/Stand]} § 196 BauGB, der durch Art 4 ErbStRG vom 24.12.2008^[11] an die weiteren Anforderungen der Grundbesitzbewertung angepasst wurde, hat aktuell folgenden Wortlaut^[12]:

§ 196 BauGB – Bodenrichtwerte

(1) [1]Auf Grund der Kaufpreissammlung sind flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands zu ermitteln (Bodenrichtwerte). [2]In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre...