Dipl.-Finw. (FH) Wilfried Mannek
Rz. 32
Die Finanzverwaltung lehnt den gesonderten Nachweis zu einzelnen in den §§ 179 und 182 bis 196 BewG enthaltenen Bewertungsgrundlagen ab, die sich wertmindernd auswirken. Das bedeutet, der Steuerpflichtige kann innerhalb der steuerlichen Bewertungsregelungen nicht erfolgreich nachweisen, dass beispielsweise ein anderer Ansatz von Bewirtschaftungskosten oder Baumängel/-schäden zu einer Wertminderung führen. Vielmehr muss zur Berücksichtigung von derartigen Wertminderungen ein Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts für die wirtschaftliche Einheit insgesamt geführt werden.
Letztlich liegt hierbei die Überlegung zugrunde, dass die Bewertungsergebnisse eines pauschalierenden Bewertungsverfahren nicht dadurch verbessert werden können, indem lediglich einzelne Komponenten möglichst exakt bewertet werden. Die Pauschalierungsgedanke wird vielmehr davon getragen, dass eine Gesamtheit von durchschnittlichen Annahmen zu einem hinreichend realitätsnahen Ergebnis führt, sofern keine sich übermäßig auswirkenden individuellen Besonderheiten vorliegen. Dagegen würde das Berücksichtigen von Einzelkomponenten nicht zu einer Verbesserung, sondern allenfalls zu einer einseitigen Verschiebung der Bewertungsergebnisse führen.
Rz. 33
Von dieser Einschränkung gibt es eine Ausnahme. Bei der Ermittlung der üblichen Miete kann der Steuerpflichtige durch Vorlage eines Mietgutachtens die vom Finanzamt angesetzte übliche Miete beeinflussen. In der Bewertungspraxis hat die Vorlage eines Mietgutachtens jedoch nur eine nachrangige Bedeutung. Denn mit der Vorlage eines Mietgutachtens kann nicht nur der Ansatz eines niedrigeren Werts erreicht werden, sondern darüber hinaus auch die Maßgeblichkeit des jeweiligen Bewertungsverfahrens – Ertrags- oder Sachwertverfahren – beeinflusst werden. Das liegt daran, dass nach § 182 Abs. 3 Nr. 2 i.V.m. Abs. 4 Nr. 2 BewG nicht das Sachwert-, sondern das Ertragswertverfahren anzuwenden ist, wenn sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt keine übliche Miete ermitteln lässt. Das Vorhandensein einer üblichen Miete wird durch das Mietgutachen belegt.