Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / II. Liegenschaftszinssatz

1. Definition des Liegenschaftszinssatzes (Abs. 1)

Rz. 5

^{[Autor/Stand]} Der Liegenschaftszinssatz ist ein Kapitalisierungszinssatz. Dabei handelt es sich um den Zinssatz, mit dem sich das im Verkehrswert des Grundstücks gebundene Kapital verzinst.^[2] Der Zinssatz bemisst sich nach dem aus der Liegenschaft marktüblich erzielbaren Reinertrag im Verhältnis zum Verkehrswert.^[3]

Rz. 6

^{[Autor/Stand]} In der Praxis werden die maßgebenden Liegenschaftszinssätze von den örtlichen Gutachterausschüssen auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der Gebäude nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens abgeleitet.^[5] Die Gutachterausschüsse veröffentlichen die Liegenschaftszinssätze in den jährlich herausgegebenen Grundstücksmarktberichten.

Rz. 7

^{[Autor/Stand]} Mit dem Liegenschaftszinssatz werden die allgemein vom Grundstücksmarkt erwarteten künftigen Entwicklungen berücksichtigt, insbesondere die Entwicklungen der Ertrags- und Wertverhältnisse sowie die Entwicklung der üblichen steuerlichen Rahmenbedingungen.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.03.2011

[2] § 193 Abs. 5 Satz 2 Nr. 1 BauGB.

[3] § 14 Abs. 3 Immobilienwertermittlungsverordnung.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.03.2011

[5] § 14 Abs. 3 Satz 2 Immobilienwertermittlungsverordnung.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.03.2011

a) Formel zur Berechnung des Liegenschaftszinssatzes

Rz. 8

^{[Autor/Stand]} Rechnerisch sind die zuletzt für 2009 veröffentlichten Liegenschaftszinssätze als Mittel der für eine spezifische Grundstücksart (Grundstücksgruppe) nach dem Ertragswertmodell der Wertermittlungsverordnung abgeleiteten Verzinsungen vom Gutachterausschuss wie folgt ermittelt worden:^[2]

dabei sind

• RE = Reinertrag des Grundstücks i
• KP = Kaufpreis für das Grundstück i
• BW = Bodenwert des Grundstücks i
• G = Anteil der baulichen Anlagen am Kaufpreis = KP – BW
• q = 1 + pi
• n = Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen
• bwU = besondere wertbeeinflussende Umstände wie beispielsweise Baumängel oder -schäden

Rz. 9– 11

^{[Autor/Stand]} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.03.2011

[2] Vgl. auch Tz. 5.1.1 Grundsätze zur Ableitung von Liegenschaftszinssätzen, Immobilienmarktberichts Deutschland 2009.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.03.2011

b) Datengrundlagen

Rz. 12

^{[Autor/Stand]} Bei den Liegenschaftszinssätzen handelt es sich um Daten, die für die Verkehrswertermittlung von Grundstücken erforderlich sind.^[2] Sie sind aus der Kaufpreissammlung abzuleiten.^[3] Die Ableitung der Liegenschaftszinssätze ist Aufgabe der Gutachterausschüsse. Nach dem Bericht des Finanzausschusses kommen Gutachterausschüsse oftmals ihrer Verpflichtung, Liegenschaftszinssätze für das Ertragswertverfahren abzuleiten und mitzuteilen, nur lückenhaft nach.^[4] In diesen Fällen sind die in § 188 Abs. 2 BewG ausgewiesenen typisierten Liegenschaftszinssätze anzuwenden.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.03.2011

[2] § 9 Abs. 1 Satz 2 Immobilienwertermittlungsverordnung.

[3] § 193 Abs. 5 Satz 1 BauGB, § 9 Abs. 1 Immobilienwertermittlungsverordnung.

[4] Vgl. Bericht des Finanzausschusses, BT-Drucks. 16/11107 v. 26.11.2008.

c) Vervielfältiger zur Kapitalisierung des Reinertrags

Rz. 13

^{[Autor/Stand]} Der Liegenschaftszinssatz ermöglicht es, den Vervielfältiger, mit dem der Gebäudereinertrag kapitalisiert wird, in Abhängigkeit von der Restnutzungsdauer des Gebäudes zu berechnen (s. Anm. 21 ff. zu § 185 BewG, Abschn. 23 GV-Erlass^[2]). Mathematisch handelt es sich bei dem Vervielfältiger im Ergebnis um einen Zeitrentenbarwertfaktor einer jährlich nachschüssig zahlbaren Rente, wobei als Rente die jährlich anfallenden Reinerträge der Gebäude mit Hilfe des Vervielfältigers kapitalisiert werden.

Rz. 14

^{[Autor/Stand]} Die Vervielfältiger sind in der Anlage 21 BewG dargestellt.^[4] Für Fälle, in denen von den Gutachterausschüssen Liegenschaftszinssätze ermittelt werden, die nicht direkt in der Anlage 21 BewG ausgewiesen sind, enthält Anlage 21 BewG eine Formel^[5] zur Berechnung des Vervielfältigers.^[6]

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.03.2011

[2] GV-Erlass v. 5.5.2009, BStBl. I 2009, 590.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.03.2011

[4] Vgl. Anm. 25 zu § 185 BewG.

[5] Vgl. Anm. 26 zu § 185 BewG.

[6] Vgl. auch Hilfstabelle Anm. 27 zu § 185 BewG.

d) Prüfung des Liegenschaftszinssatzes

Rz. 15

^{[Autor/Stand]} Sofern das Finanzamt bei einer Bewertung im Ertragswertverfahren die Liegenschaftszinssätze des § 188 Abs. 2 BewG angesetzt hat, ist aus der Sicht des Steuerzahlers stets die Überprüfung empfehlenswert, ob der Gutachterausschuss geeignete Liegenschaftszinssätze zur Verfügung gestellt hat. Die Frage, ob der Liegenschaftszinssatz des Gutachterausschusses geeignet ist, muss auch unter Berücksichtigung der in Anm. 42 dargstellten Problematik gewürdigt werden. Stehen geeignete Liegenschaftszinssätze des Gutachterausschusses zur Verfügung, führen diese zu genaueren Bewertungsergebnissen.

Rz. 16

^{[Autor/Stand]} In diesem Fall müsste das Finanzamt den Vorrang der vom Gutachterausschuss zur Verfügung gestellten Liegenschaftszinssätze anerkennen. Demzufolge könnte der Steuerzahler durch Ansatz eines für ihn günstigere...