Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / II. Schätzung der üblichen Miete anhand der Mietspiegel der Finanzverwaltung

1. Bekanntgabe der Mietspiegel

Rz. 81

^{[Autor/Stand]} Die Finanzverwaltung hat ihre Mietspiegel nur vereinzelt veröffentlicht.^[2] Die Mietspiegel sind in den einzelnen Bundesländern, aber auch im Bereich der einzelnen Oberfinanzdirektionen, in den Einzelheiten unterschiedlich gestaltet. Auch der Umfang der Ermittlungen über Vergleichsgrundstücke usw. wird je nach Bundesland unterschiedlich gewesen sein.^[3] Regelmäßig weisen die Mietspiegel nach Baujahren, mietpreisrechtlichen Gegebenheiten (s. Anm. 54 f.), Ausstattungsgruppen und Gemeindegrößen gegliederte Quadratmeter-Mieten aus. Anhand eines Mietspiegels für einen Finanzamtsbezirk in Nordrhein-Westfalen sollen im Folgenden einzelne Fragestellungen angesprochen werden, die auch in anderen Bundesländern bedeutsam sind.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.01.2016

[2] Beispielsweise Berlin, StZBl. Berlin 1967, 219; Saarl., Amtsbl. 1967, 849; Die Neubewertung des Grundvermögens, Forkel-Verlag, 2. Aufl., vgl. dort S. 223, Mietspiegel für NW, und S. 231, Mietspiegel für BW.

[3] Vgl. dazu FG Hess. v. 21.8.1973 – III 11/72, EFG 1974, 139; FG BW v. 13.12.1973 – VI 59/73, EFG 1974, 139.

2. Aufbau und Inhalt der Mietspiegel

Rz. 82

^{[Autor/Stand]} Die Mietspiegel für Nordrhein-Westfalen gelten regelmäßig für einzelne Finanzamtsbezirke. Sie teilen die Wohngrundstücke, die im Ertragswertverfahren zu bewerten sind, wie folgt ein:

I. Gemeindegröße

II. Baujahr (Altbauten und Neubauten – im bewertungsrechtlichen Sinn – bezugsfertig bis zum 20.6.1948; Nachkriegsbauten Bauzeit 21.6.1948–1953, 1954–1959, 1960–1963)

III. Ausstattungsgruppen (von Gruppe I – einfachste Ausstattung ohne Bad, Dusche und WC – bis Gruppe V – sehr gute Ausstattung, Bad mit besonderer Ausstattung –)

IV. Preisrechtliche Differenzierung

	a) Alt- und Neubauten – im bewertungsrechtlichen Sinn – mit Preisbindung
	b) Nachkriegsbauten – frei finanziert, jedoch nicht steuerbegünstigt (Marktmiete)
	c) Nachkriegsbauten – steuerbegünstigt (Kostenmiete) mit laufender Grundsteuervergünstigung
	d) Nachkriegsbauten – öffentlich gefördert.

Für jede dieser Gruppen weist der Mietspiegel eine Quadratmeter-Miete pro Monat aus. Dies gilt für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, Zweifamilienhäusern, in Reiheneigenheimen und in freistehenden Einfamilienhäusern. Für Zweifamilienhäuser kann ein Zuschlag von 5 %, bei Reiheneigenheimen ein Zuschlag von 10 % und bei freistehenden Einfamilienhäusern ein Zuschlag von 20 % in Betracht kommen.^[2].

Bei Gebäuden, die nach dem 1.1.1964 errichtet sind, gelten die Spiegelmieten für das Baujahr 1963.

Die übliche Miete pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat reicht z.B. bei einem Gebäude des Baujahrs 1963 in Gemeinden bis 5 000 Einwohner von 1,15 DM (einfachste Ausstattung, steuerbegünstigt (Kostenmieten) mit laufender Grundsteuervergünstigung) bis 5,25 DM (sehr gute Ausstattung, frei finanziert).

Für gewerblich vermietete Räume sind nur in Ausnahmefällen übliche Mieten festgelegt.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.01.2016

[2] Vgl. dazu FG Hess. v. 12.12.1979 – III 277/76, EFG 1980, 319 f.

3. Muster für Mietspiegel

Rz. 83

^{[Autor/Stand]} Die Finanzämter hatten sich in Nordrhein-Westfalen nach den folgenden Mustern zu richten, um eigene Mietspiegel für die Gemeinden ihrer Bezirke aufzustellen:

Mietspiegel für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern

Mietsätze (Rahmensätze) in DM für je 1 qm Wohnfläche je Monat für die Schätzung der üblichen Miete für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern in den Fällen des § 79 Abs. 2 BewG 1965 (Wertverhältnisse 1.1.1964)

Gemeindegrößenklasse: unter 5 000 Einwohner

I. Altbauten und Neubauten (bezugsfertig bis 20.6.1948)

Wohnungen						Bemerkungen In den Sätzen sind die nach dem Inkrafttreten des II. BMietG bis zum 1.1.1964 zulässig gewesenen Mieterhöhungen (Landesdurchschnitt 4 %) und vom Wohnungsinhaber zu tragenden Schönheitsreparaturen (mit 5 %) enthalten.
mit Sammelheizung		ohne Sammelheizung
mit Bad	ohne Bad	mit Bad	ohne Bad
			mit Toilette in der Wohnung	mit Toilette im Hause	mit Toilette außerhalb des Hauses
DM	DM	DM	DM	DM	DM
1,42	1,15	1,15	1,04	0,93	0,71

II. Nachkriegsbauten – freifinanziert, jedoch nicht steuerbegünstigt (Marktmiete)

Bauzeit	Ausstattung					Bemerkungen Schönheitsreparaturen, Umlagen und sonstige Leistungen des Wohnungsinhabers, die der Miete zuzurechnen sind, sind in den Sätzen enthalten. Zuschläge zum Ausgleich werterhöhender Unterschiede gegenüber Mehrfamilienhaus: ZFH 5 % Reiheneigenheim 10 % freistehendes EFH 20 %
	I. einfachste	II. einfach	III. mittlere	IV. gute	V. sehr gute
21.6.1948 bis 1953	1,10–1,35	1,30–1,75	1,70–2,05	1,95–2,35	2,05–2,90
1954–1959	1,30–1,70	1,65–2,10	2,00–2,55	2,20–2,55	2,70–3,85
1960–1963	1,65–2,20	2,15–2,65	2,50–3,00	2,80–3,90	3,70–5,25
III. Nachkriegsbauten – steuerbegünstigt (Kostenmiete) mit lfd. Grundsteuervergünstigung
Bauzeit	Ausstattung
	I. einfachste	II. einfach	III. mittlere	IV. gute	V. sehr gute
21.6.1948 bis 1953	0,77–0,95	0,91–1,23	1,19–1,43	1,36–1,65	1,43–2,03
1954–1959	0,91–1,19	1,15–1,47	1,40–1,78	1,54–2,03	1,89–2,70
1960–1963	1,15–1,54	1,50–1,85	1,75–2,10	1,96–2,73	2,59–3,68

IV. Nachkriegsbauten – öffentlich gefördert