Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / II. Voraussetzungen zur Erhebung einer Grundsteuer C

Rz. 51

^{[Autor/Stand]} Der Begriff der baureifen Grundstücke wird in § 25 Abs. 5 Satz 2 GrStG definiert als unbebaute Grundstücke i.S.d. § 246 BewG, die nach Lage, Form und Größe und ihrem sonstigen tatsächlichen Zustand sowie nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften sofort bebaut werden könnten. Eine erforderliche, aber noch nicht erteilte Baugenehmigung ist ebenso unbeachtlich wie zivilrechtliche Gründe, die einer sofortigen Bebauung entgegenstehen. Aus dem Wortlaut der Vorschrift kann abgeleitet werden, dass eine Gemeinde ein Grundstück auch dann als baureifes Grundstück besteuern könnte, wenn sich im Nachhinein (z.B. nach einem über mehrere Jahre erstreckten Rechtsstreit) herausstellt, dass eine Bebauung in tatsächlicher Hinsicht ausgeschlossen ist.

Rz. 52

^{[Autor/Stand]} Während im Regierungsentwurf eines Gesetzes zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung^[3] als Tatbestandsmerkmal noch ein "besonderer Wohnraumbedarf" gefordert wurde sieht das verabschiedete Gesetz vom 30.11.2019 vor, dass für die Festsetzung des besonderen Hebesatzes „städtebauliche Gründe” vorauszusetzen sind. Damit ist eine erhebliche Erweiterung des Anwendungsbereichs für die Grundsteuer C gegenüber dem Regierungsentwurf verbunden. Begründet wurde die Erweiterung mit der Verhältnismäßigkeit und Bestimmtheit der Regelung.

Rz. 53

^{[Autor/Stand]} Der Bericht des Finanzausschusses des Bundestags führt hierzu aus:^[5]

„Mit der Änderung wir der Anwendungsbereich der Grundsteuer C erweitert.

Die Gemeinde kann aus städtebaulichen Gründen baureife Grundstücke als besondere Grundstücksgruppe innerhalb der unbebauten Grundstücke im Sinne des § 246 des Bewertungsgesetzes festlegen und hierfür einen gesonderten Hebesatz festsetzen.

Aus Gründen der Verhältnismäßigkeit und Bestimmtheit erfolgt eine tatbestandliche Beschränkung auf bestimmte städtebauliche Gründe. Unverändert kann ein dringender Wohnbedarf der Bevölkerung einschließlich der Gemeindebedarfs- und Folgeeinrichtungen im Rahmen städtebaulicher Gründe berücksichtigt werden. Eine weitere maßgebliche Richtschnur ist die in § 1a Abs. 2 Satz 1 BauGB enthaltene "Bodenschutzklausel", wonach mit Grund und Boden sparsam und schonen umzugehen ist. Zur Verringerung der zusätzlichen Inanspruchnahme von Flächen für bauliche Nutzungen sind die Möglichkeiten der Entwicklung der Gemeinde insbesondere durch Wiedernutzbarmachung von Flächen, Nachverdichtungen der Siedlungsstrukturen und andere Maßnahmen zur Innenentwicklung zu nutzen.

Die Beschränkung des gesonderten Hebesatzrechts nur auf einen Gemeindeteil ermöglich den Städten und Gemeinden, den gesonderten Hebesatz nur in den Teilen des Gemeindegebiets zu erheben, in denen die bestimmten städtebaulichen Gründe vorliegen, um die Erhebung des gesonderten Hebesatzes zielgenau vornehmen zu können. Dies kann beispielsweise nur auf den Ortskern, das Sanierungsgebiet oder das neue Baugebiet zutreffen. Der Gemeindeteil, in dem mehrere baureife Grundstücke belegen sein müssen, soll mindestens 10 Prozent des gesamten Gemeindegebiets umfassen.

In einer Allgemeinverfügung sind die städtebaulichen Erwägungen und die Wahl des Gemeindegebiets, auf das sich der gesonderte Hebesatz beziehen soll, von der Gemeinde begründet darzulegen.”

Rz. 54

^{[Autor/Stand]} Eine weitere maßgebliche Richtschnur für den Gesetzgeber war die in § 1a Abs. 2 Satz 1 BauGB enthaltene "Bodenschutzklausel", wonach mit Grund und Boden sparsam und schonend umzugehen ist. Zur Verringerung der zusätzlichen Inanspruchnahme von Flächen für bauliche Nutzungen sind die Möglichkeiten der Entwicklung der Gemeinde insbesondere durch Wiedernutzbarmachung von Flächen, Nachverdichtungen der Siedlungsstrukturen und andere Maßnahmen zur Innenentwicklung zu nutzen. Dieser Gedanke legt offen, dass die bestehenden Lenkungsziele durchaus gegenläufig sein können. Auf der einen Seite wird gefordert, weitere Flächenversiegelung durch entsprechende Abgaben zu sanktionieren, und gleichzeitig soll Bauland mobilisiert werden, um Spekulationen mit Bauland zu erschweren. Die Integration beider – gegenläufiger – Lenkungsziele ist innerhalb der Grundsteuerreform unterblieben. Lediglich die Mobilisierung von baureifen Grundstücken soll – sofern die Kommune die Option eines besonderen Hebesatzes nutzt – durch eine höhere Grundsteuer gefördert werden.

Rz. 55

^{[Autor/Stand]} Als städtebauliche Gründe kommen gemäß § 25 Abs. 5 Satz 4 GrStG insbesondere in folgenden Fällen in Betracht:

• Es ist ein erhöhter Bedarf an Wohn- und Arbeitsstätten zu decken;

• Es ist ein erhöhter Bedarf an Gemeindebedarfs- und Folgeeinrichtungen zu decken; hierzu gehören z.B.

  • übergeordnete Gemeindebedarfseinrichtungen wie

    • Krankenhäuser,
    • Hochschulen sowie

  • Einrichtungen des wohnungsbezogenen Gemeindebedarfs wiez.B.

    • Grundschulen und
    • Kindertagesstätten;
• Bedarf an einer Nachverdichtung bestehender Siedlungsstrukturen;
• Bedarf an einer die Stärkung der Innenentwicklung.

Rz. 56

^{[Autor/Stand]} Der Begriff der Nachverdichtung wird i...