Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / III. Ausnutzung des Grundstücks für Reklamezwecke (Abs. 2 Nr. 2)

1. Allgemeines

Rz. 316

^{[Autor/Stand]} Als werterhöhender Umstand kommt gemäß § 82 Abs. 2 Nr. 2 BewG ausdrücklich auch die nachhaltige Ausnutzung des Grundstücks für Reklamezwecke gegen Entgelt in Betracht. Für einen Zuschlag kommen somit im Allgemeinen nur die Fälle in Betracht, in denen das Grundstück (Boden, Wandflächen, Dach usw.) an Dritte zur Anbringung und zum Betrieb von Reklameeinrichtungen (z.B. Bildreklame, Leuchtreklame) entgeltlich vermietet wird. Der Zuschlag soll wegen der Ausnutzung des Grundstücks für Reklamezwecke auf die Fälle beschränkt bleiben, in denen tatsächlich auch ein Entgelt hierfür bezahlt wird. Der Gesetzgeber hat damit davon abgesehen, das Entgelt für Reklamezwecke in die Jahresrohmiete einzubeziehen. Der Grund dafür liegt gemäß der amtlichen Begründung zum Gesetzesentwurf darin, dass bei einer solchen Einbeziehung die in den Vervielfältiger eingerechneten Bewirtschaftungskosten auch auf das Entgelt für Reklamezwecke angerechnet würden.^[2] Diese stehen aber unstreitig nur in einem unmittelbaren Zusammenhang mit der durch die reine Raummiete entstehenden Kosten. Im Übrigen ist die bei dem herkömmlichen Grundstücksreinertrag unterstellte Verzinsung und Kapitalisierung auf den Ertrag aus einer Reklame nicht entsprechend anwendbar.^[3]

Rz. 317

^{[Autor/Stand]} Zusätzlich ist die Ausnutzung des Grundstücks für Reklamezwecke nur dann als ein werterhöhender Umstand i.S. des § 82 Abs. 2 Nr. 2 BewG anzusehen, wenn sie nachhaltig gegen Entgelt erfolgt. In diesem Fall werden laufend grundsätzlich höhere Mieteinnahmen für das Grundstück erzielt, die sich auf den Wert des Grundstücks auswirken. Davon abgegrenzt scheiden für einen Zuschlag diejenigen Fälle aus, in denen nur vorübergehend Einnahmen aus der Verwendung des Grundstücks für Reklamezwecke erzielt werden. Als vorübergehend können in diesem Zusammenhang Einnahmen verstanden werden, die alternativ einmalig, kurzfristig oder ggf. nur unregelmäßig erzielt werden. Die Abgrenzung zwischen nachhaltig und kurzfristig ist m.E. nicht bereits bei einem Zeitraum von mehr als einem Jahr zu sehen.^[5] Für die Annahme der Dauerhaftigkeit sollte der Zeitraum der Ausnutzung zu Reklamezwecken mindestens drei Jahre betragen.

Rz. 318

^{[Autor/Stand]} Ein Zuschlag ist auch dann zu machen, wenn der Mieter des Grundstücks an dem Gebäude (Hausfront, Giebel, Dach etc.) Reklame betreibt und für diese Benutzung neben der Geschäftsraummiete ein besonderes Entgelt bezahlt wird. Nach der amtlichen Begründung ist eine Ausnahme davon nur dann zulässig, wenn in der Jahresrohmiete bereits ein Betrag für Reklamenutzung enthalten ist und die Reklamemiete sich nicht ohne weiteres von der Grundstücksmiete trennen lässt.^[7] Raum- und Reklamemiete werden in solchen Fällen häufig in einer gegenseitigen Abhängigkeitsbeziehung zueinander stehen. Der Grundsatz der Berücksichtigung werterhöhender Umstände bereits in der Höhe der Jahresrohmiete bleibt daher im Ergebnis auf solche Fälle beschränkt, in denen die Geschäftsraummiete und Reklamenutzung ein untrennbares Ganzes für die Raumnutzung einschließlich der damit verbundenen Gestattung zur Ausnutzung von Reklame bedeutet.

Rz. 319

^{[Autor/Stand]} Kein Zuschlag kommt bei der Ausnutzung des Grundstücks für Zwecke der Eigenreklame des Grundstückeigentümers in Betracht. Diese kann zwar zur Erhöhung des Umsatzes des Grundstückseigentümers beitragen. Jedoch erlangt der Grundstückseigentümer dadurch kein Entgelt aus der Gestattung einer Anbringung sowie des Betriebes von Reklameeinrichtungen.

Rz. 320

^{[Autor/Stand]} Ein Zuschlag i.S. des § 82 Abs. 2 Nr. 2 BewG entfällt ebenfalls, wenn der Mieter von Geschäftsräumen die Außenwände des gemieteten Grundstücks zu eigenen Reklamezwecken benutzt. Auch in diesen Fällen fehlt es an einem besonderen Entgelt für Reklamenutzung. Selbst wenn der Mieter einen Gewerbebetrieb im Hinterhaus ausübt, wird ein Entgelt für die Anbringung eines Firmenschildes oder Werbeschildes im Vorderhaus im Allgemeinen neben der Raummiete nicht gezahlt.

Rz. 321– 325

^{[Autor/Stand]} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Knittel, Stand: 01.04.2020

[2] BT-Drucks. IV/1488, "Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Bewertungsgesetzes", 68.

[3] Vgl. BFH v. 19.11.1965 – III 243/62 U, BStBl. III 1966, 9 (10 f.).

[Autor/Stand] Autor: Knittel, Stand: 01.04.2020

[5] A.A. Kreutziger/Schaffner/Stephany4, § 82 BewG Rz. 13.

[Autor/Stand] Autor: Knittel, Stand: 01.04.2020

[7] BT-Drucks. IV/1488, "Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Bewertungsgesetzes", 68.

[Autor/Stand] Autor: Knittel, Stand: 01.04.2020

[Autor/Stand] Autor: Knittel, Stand: 01.04.2020

[Autor/Stand] Autor: Knittel, Stand: 01.04.2020

2. Bemessung des Zuschlags

Rz. 326

^{[Autor/Stand]} Nach der ursprünglich Auffassung der Finanzverwaltung sollte für die Höhe des Zuschlags im Allgemeinen das Neunfache des jährlichen Reinertrags zugrunde gelegt werden.^[2] Diese Art der Wertermittlung stellt eine sinngemäße Anwendung des § 13 Abs. 2 BewG – Bewertung von Nutzungen und Leistungen von unbestimmter Dauer – auf den Zuschlag wegen nachhaltiger entge...