Rz. 137
[Autor/Stand] Obwohl der Gesetzgeber die Umschreibung der Jahresmiete, insbesondere hinsichtlich der Berücksichtigung der Betriebskosten, weitestgehend auf Wohngrundstücke zugeschnitten hat, gilt § 146 Abs. 2 BewG für alle Grundstücke und Grundstücksteile, die vermietet sind, also auch bei einer Vermietung zu gewerblichen, freiberuflichen oder öffentlichen Zwecken.[2] Selbst bei der Vermietung von typischen Industriebauten ist § 146 Abs. 2 BewG anzuwenden.
Maßgebend ist die vereinbarte Miete ohne Berücksichtigung der umlagefähigen Betriebskosten. Welche Betriebskosten außer Ansatz bleiben, bestimmt sich nach § 27 Abs. 1 II. Berechungsverordnung beziehungsweise nach der Betriebskostenverordnung[3], die nach § 146 Abs. 2 Satz 3 BewG in diesen Fällen entsprechend anzuwenden sind.
Rz. 138
[Autor/Stand] Probleme ergeben sich bei der Mietermittlung, wenn insbesondere Büroräume, Praxen und Ladenlokale in der Weise vermietet werden, dass bei der Kalkulation der Miete nicht von einer vollständigen Vermietung ausgegangen wird, sondern Leerstandszeiten einkalkuliert werden. Hier werden neben der vereinbarten Miete die Leerstandszeiten mit der üblichen Miete zusätzlich erfasst, so dass sich häufig ein Ertragswert ergibt, der über den Verkehrswert des Grundstücks hinausgeht. Der Grundstückseigentümer kann dies nur dadurch vermeiden, dass er dem Finanzamt einen niedrigeren Verkehrswert nachweist. Dies hat für ihn zum einen den Nachteil, dass der nachgewiesene Grundstückswert in der Nähe des Verkehrswerts liegt, und zum anderen, dass die durch ein Gutachten angefallenen Kosten von dem Steuerpflichtigen zu tragen sind.
Rz. 139
[Autor/Stand] Probleme treten bei der Mietermittlung auch dann auf, wenn bei einer gewerblichen Nutzung ein Gesamtentgelt für die Grundstücksüberlassung und für die Überlassung von Inventar, Maschinen oder Betriebsvorrichtungen gezahlt wird. In diesen Fällen muss das Gesamtentgelt meist im Schätzungswege aufgeteilt werden; denn als Jahresmiete darf nur das Entgelt berücksichtigt werden, das auf die Grundstücksüberlassung entfällt.
Rz. 140– 141
[Autor/Stand] Einstweilen frei.
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