Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / IV. Fortschreibungs-Richtlinien vom 2.12.1971 über Wertverhältnisse und tatsächliche Verhältnisse

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^{[Autor/Stand]} Zur Sicherstellung einer einheitlichen Verwaltungspraxis in der Abgrenzung zwischen den tatsächlichen Verhältnissen und den Wertverhältnissen hat die Bundesregierung mit Zustimmung des Bundesrates Richtlinien zur Fortschreibung der Einheitswerte vom 2.12.1971^[2] erlassen. Die Anweisungen in den Abschn. 5 und 6 zu § 27 BewG lauten:

„5. Wertverhältnisse und tatsächliche Verhältnisse bei der Bewertung des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens (§ 27 BewG 1965)

(1) Bei Fortschreibungen und Nachfeststellungen der Einheitswerte für das land- und forstwirtschaftliche Vermögen sind die Wertverhältnisse vom 1. Januar 1964 und die tatsächlichen Verhältnisse im Fortschreibungszeitpunkt oder im Nachfeststellungszeitpunkt zugrunde zu legen.

(2) Wertverhältnisse sind der Ausdruck des Ertrags-Aufwands-Gefüges, das für die Ermittlung der Ertragswerte auf den 1. Januar 1964 zugrunde gelegt wurde. Bei Fortschreibungen der Einheitswerte sind daher die Ertragswerte je 100 Vergleichszahlen (§ 40 Abs. 2 und 5 BewG 1965), die Normalwerte für die Bewertungsgebiete (§ 55 Abs. 3 und 9 BewG 1965) sowie die Ausgangswerte für die Arten der sonstigen land- und forstwirtschaftlichen Nutzung (Abschnitte 7.05, 7.12, 7.16, 7.23, 7.28, 7.32, 7.37 und 7.43 BewRL) unverändert anzuwenden. Das auf den Hauptfeststellungszeitpunkt ermittelte Ertrags-Aufwands-Gefüge ist auch bei der Feststellung der Ertragsfähigkeit nach dem Einzelertragswertverfahren (Abschnitt 1.18 BewRL) zugrunde zu legen. Ebenso sind die im Rahmen des vergleichenden Verfahrens für die Beurteilung abweichender Ertragsbedingungen ermittelten, in den BewRL festgesetzten Ansätze für Zu- und Abrechnungen unverändert zu übernehmen.

(3) Fortschreibungsgründe sind allein die seit dem Hauptfeststellungszeitpunkt eingetretenen Änderungen bei den tatsächlichen Verhältnissen, die in der Folge als tatsächliche Betriebsverhältnisse bezeichnet werden. Zu den Änderungen der tatsächlichen Betriebsverhältnisse gehören:

• 1. beim Wirtschaftsteil

  • a) Flächenänderungen (Zu- oder Abnahme der Fläche des Betriebs),
  • b) Änderungen von Flächen innerhalb eines Betriebs zwischen den Nutzungen, Nutzungsteilen, Arten der sonstigen land- und forstwirtschaftlichen Nutzung und nicht zu einer Nutzung gehörenden Wirtschaftsgütern (s. § 34 Abs. 2 BewG 1965),
  • c) Änderungen des Tierbestandes,
  • d) Veränderungen bei den ertragsteigernden Anlagen, z.B. Zunahme der Glasflächen und Änderung der Ausbauform im Weinbau,
  • e) Änderung sonstiger Bewertungsgrunddaten, z.B. der Altersklassen bei Obstbau (Abschnitt 6.29 Nr. 3 BewRL) und des Waldzustandes (Abschnitt 4.09 Abs. 2 BewRL);
• 2. beim Wohnteil die Änderungen, die bei der Fortschreibung der Einheitswerte der Mietwohngrundstücke zu berücksichtigen sind.

(4) Die im Absatz 3 aufgeführten Änderungen der tatsächlichen Betriebsverhältnisse können sich auch auf die natürlichen und wirtschaftlichen Ertragsbedingungen auswirken. Auswirkungen auf wirtschaftliche Ertragsbedingungen, die für gegendübliche Verhältnisse zugrunde zu legen sind (§ 38 Abs. 2 Nr. 2 BewG 1965), bleiben jedoch unberücksichtigt. Folgewirkungen auf Grund von Änderungen der tatsächlichen Betriebsverhältnisse können sich insbesondere ergeben

• 1. bei den Ertragsmesszahlen (EMZ),
• 2. bei den Ausgangszahlen der gärtnerischen und der weinbaulichen Nutzung,
• 3. beim Ansatz der Normalwerte nach § 2 der Verordnung zur Durchführung des § 55 Abs. 3 und 4 BewG 1965 v. 27. Juli 1967 (BGBl. I S. 805) und
• 4. bei den von den EMZ oder Ausgangszahlen mitbestimmten Ansätzen für wirtschaftliche Ertragsbedingungen.

(5) Bei Nachfeststellungen (§ 23 BewG 1965) sind die Absätze 2 bis 4 entsprechend anzuwenden.

6. Wertverhältnisse und tatsächliche Verhältnisse bei der Bewertung des Grundvermögens (§ 27 BewG 1965)

(1) Bei Fortschreibungen und Nachfeststellungen der Einheitswerte für das Grundvermögen sind die Wertverhältnisse vom 1. Januar 1964 und die tatsächlichen Verhältnisse im Fortschreibungszeitpunkt oder im Nachfeststellungszeitpunkt zugrunde zu legen.

(2) Beim Grundvermögen umfaßt der Begriff der Wertverhältnisse vor allem die wirtschaftlichen Verhältnisse, die ihren Niederschlag in den Grundstücks- und Baupreisen und im allgemeinen Mietniveau gefunden haben. Bei der Bewertung unbebauter Grundstücke ist von den durchschnittlichen Werten auszugehen, die zum 1. Januar 1964 für vergleichbare Grundstücke ermittelt worden sind. Wertänderungen, die auf einem Bebauungsplan, auf Erschließungsmaßnahmen oder auf einer Änderung der besonderen Verkehrsverhältnisse beruhen, sind als Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse zu berücksichtigen. Bei der Bewertung bebauter Grundstücke im Ertragswertverfahren ist von dem am 1. Januar 1964 geltenden Mietniveau auszugehen. Dabei sind die Vorschriften des Artikels 2 Abs. 1 Satz 2 des Gesetzes zur Änderung des Bewertungsgesetzes vom 13. August 1965 (BGBl. I S. 851) zu beachten. Bei der Bewertung bebauter Grundstücke im Sachwertverfahren sind die für die Hauptfeststellung 1964 maßgebenden Preis...