Rz. 46
[Autor/Stand] Der Grundsteuerwert ist die Bezugsgröße der Steuermesszahl ab dem 1.1.2025. Sie wird nach § 219 Abs. 1 Satz 1 BewG gesondert festgestellt für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft (§§ 232 bis 234, 240 BewG) und für Grundstücke (§§ 243, 244 BewG). Grundsteuerwert und objektabhängige Steuermesszahl werden multiplikativ verknüpft. Die Bewertung der land- und forstwirtschaftlichen Betriebe erfolgt im neuen Verfahren durch eine standardisierte Bewertung der Flächen und der Hofstellen. Dabei werden die land- und forstwirtschaftlichen Nutzungen (Sollertrag des Grund und Bodens sowie der stehenden und umlaufenden Betriebsmittel) und der Hofstelle einer wirtschaftlichen Einheit auf Basis eines typisierenden Ertragswertverfahrens bewertet, das die unterschiedlichen Nutzungsformen in pauschaler Weise erfasst.[2] Der Gesetzgeber verfolgt hier das Bewertungsziel eines objektiviert-realen Ertragswerts eines selbstbewirtschafteten, pacht- und schuldenfreien Betriebs mit entlohnten Arbeitskräften (§ 236 Abs. 2 BewG).[3] Die fehlende systematische Stimmigkeit zeigt sich im Bewertungsverfahren, das die Summe der Reinerträge nach § 236 Abs. 4 BewG mit dem Faktor 18,6 zum Ertragswert kapitalisiert. Der im reformierten Erbschaftsteuerrecht[4] verankerte Kapitalisierungsfaktor beträgt demgegenüber 13,75 % (§ 203 Abs. 1 BewG).Trotz bestehender Zweifel, ob in einem Niedrigzinsumfeld aus dem vereinfachten Ertragswertverfahren zutreffende Unternehmenswerte abgeleitet werden können, ist die erhebliche Diskrepanz zwischen dieser gesetzlichen Regelung und dem nunmehr vorliegenden § 236 Abs. 4 BewG festzustellen.[5]
Rz. 47
[Autor/Stand] Der Grundsteuerwert für unbebaute Grundstücke ergibt sich nach § 247 Abs. 1 BewG- aus der Multiplikation ihrer Fläche mit dem jeweiligen Bodenrichtwert i.S.d. § 196 BauGB. Insoweit wird an eine Wertermittlung angeknüpft, die sich langjährig bewährt hat und auch für andere steuerrechtliche Bewertungsanlässe (z.B. ErbSt/SchenkSt) bereits genutzt wird.[7] Die Bewertung von unbebauten Grundstücken nach Bodenrichtwerten ist nach Auffassung des BFH zur Bedarfsbewertung eine verfassungsrechtlich unbedenkliche typisierende Bewertungsmethode, die der Vereinfachung dient.[8] Die Gutachterausschüsse verfügen über eine besondere Sach- und Fachkenntnis und sind lokal aufgestellt. Es werden typisierte Werte flächendeckend unter Berücksichtigung unterschiedlicher Entwicklungszustände ermittelt.[9] Konkretisierungen finden sich in § 196 BauGB und § 10 ImmowertV. Ziel ist die Nutzung verfügbarer Marktdaten, die vergleichbar sind und einfach nachgeprüft werden können. Deren Qualität wird durch die Methodik und durch den Umfang der verfügbaren Daten bestimmt.[10] Entscheidende Bedeutung erlangt die Abgrenzung der Bodenrichtwertzonen. Nach § 10 Abs. 3 ImmowertV sind die Richtwertzonen nach § 196 Abs. 1 Satz 3 BauGB grundsätzlich so abzugrenzen, dass lagebedingte Wertunterschiede zwischen der Mehrheit der Grundstücke und dem Bodenrichtwertgrundstück nicht mehr als 30 Prozent betragen. Es ist davon auszugehen, dass die zur Ermittlung der Grundsteuerwerte herangezogenen Bodenrichtwerte im Finanzgerichtsverfahren nicht justiziabel sind.[11] Umso wichtiger scheint eine Escape-Klausel analog § 198 BewG zur Vermeidung von Überbewertungen.[12] Wird von den Gutachterausschüssen im Sinne der §§ 192 ff. BauGB kein Bodenrichtwert ermittelt, ist der Wert des unbebauten Grundstücks nach § 247 Abs. 3 BewG aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten.[13]
Rz. 48
[Autor/Stand] Bebaute Grundstücke werden trotz starker Typisierungen komplexeren Bewertungsverfahren unterzogen, indem neben der Fläche auch die Bauten berücksichtigt werden. Je nach Grundstücksart kommt ein Ertragswert- oder Sachwertverfahren in Betracht (§ 250 Abs. 1 BewG). Daher hat vor der eigentlichen Bewertung zunächst eine Zuordnung der wirtschaftlichen Einheit zu einer der acht Grundstücksarten des § 249 BewG zu erfolgen. Bei gemischten Nutzungen oder bei mehreren unterschiedlich genutzten Gebäuden einer wirtschaftlichen Einheit kann dies durchaus aufwendig sein.[15] Das Ertragswertverfahren, das für Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum für ca. 24 Mio. wirtschaftliche Einheiten[16] verbindlich vorgesehen ist, verknüpft den Reinertrag additiv mit dem abgezinsten Bodenwert (§ 252 BewG). Dem liegt der Gedanke zugrunde, dass die Erträge aus der Gebäudenutzung über die Restnutzungsdauer und die Nutzung des Grund und Bodens als ewige Rente zu kapitalisieren sind.[17] Das Verfahren weicht maßgebend von dem für Zwecke der Erbschaftsteuer in §§ 184–188 BewG geregelten Ertragswertverfahren ab und ist an die vereinfachte Ertragswertermittlung nach § 17 Abs. 2 ImmoWertV angelehnt. Es erfordert trotz starker Schematisierung zahlreiche Angaben und Informationen über die zu bewertenden Objekte. Die zugrunde liegenden monatlichen Nettokaltmieten werden nach Bundesland, Gebäudeart, Wohnfläche und Baujahr des Gebäudes differen...
Dieser Inhalt ist unter anderem im Haufe Steuer Office Excellence enthalten. Sie wollen mehr?
Jetzt kostenlos 4 Wochen testen