Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / IV. Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts bei der Bewertung von bebauten Grundstücken nach § 146 BewG

Rz. 133

^{[Autor/Stand]} Der im Gesetzgebungsverfahren im Jahressteuergesetz 1997^[2] von Bayern eingebrachte Antrag zum Ertragswertverfahren sah zunächst keine Nachweismöglichkeit für den gesamten Grundstückswert vor. Auch der Finanzausschuss des Deutschen Bundestags hatte eine solche Möglichkeit nicht in seinen Gesetzesvorschlag aufgenommen.^[3] Sie ist erst im Vermittlungsverfahren zum Jahressteuergesetz 1997 in § 146 BewG als Absatz 7 berücksichtigt worden. Hintergrund für diese nachträgliche Ergänzung beim Ertragswertverfahren dürfte gewesen sein, dass es aufgrund der Nachbesserungen, die der Vermittlungsausschuss zum Ertragswertverfahren beschlossen hatte (höherer Vervielfältiger von 12,5; geringere Alterswertminderung von 0,5 % pro Jahr, höchstens 25 %; höherer Zuschlag bei Ein- und Zweifamilienhäusern von 20 %; Mindestwert mit 80 % des Bodenrichtwerts × Grundstücksfläche), in Einzelfällen zu einer Bewertung über dem Verkehrswert kommen kann. Dies sollte § 146 Abs. 7 BewG a.F. ausschließen, wonach es für den Steuerpflichtigen möglich ist, seinen Erwerb nach dem Verkehrswert besteuern zu lassen, wenn er einen niedrigeren Verkehrswert als den Ertragswert nachweisen kann und nachweisen will.

Rz. 134

^{[Autor/Stand]} Für Besteuerungszeitpunkte nach dem 31.12.2006 ist die Öffnungsklausel beibehalten worden. Einheitliche Rechtsgrundlage für den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts ist für Besteuerungszeitpunkte nach dem 31.12.2006 jedoch § 138 Abs. 4 BewG.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.09.2018

[2] JStG 1997 v. 20.12.1996, BGBl. I 1993, 2049.

[3] Vgl. BT-Drucks. 13/5951, 36.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.09.2018

1. Anwendungsbereich

Rz. 135

^{[Autor/Stand]} Der Steuerpflichtige hat die Möglichkeit, bis zur Rechtskraft des Feststellungsbescheids dem Finanzamt gegenüber einen unter dem Ertragswert bzw. Mindestwert liegenden Verkehrswert seines Grundstücks nachzuweisen. Der nachgewiesene Wert wird nur dann angesetzt, wenn er niedriger ist als der Steuerwert ach § 146 Abs. 2 bis 6 BewG. Sofern der Verkehrswert höher ist, bleibt es bei der steuerlichen Ertragsbewertung.

Rz. 136

^{[Autor/Stand]} Sollte ein stichtagsnaher Kaufpreis vorliegen oder ein Gutachterwert z.B. für die Erbauseinandersetzung ermittelt worden sein, sollte stets geprüft werden, ob dieser Wert niedriger ist als der Grundstückswert, ermittelt nach § 146 Abs. 2 bis 6 BewG. Lässt sich diese Frage nicht eindeutig beantworten, ist es empfehlenswert, den Grundstückswert nach bewertungsrechtlichen Grundsätzen vom Finanzamt feststellen zu lassen, um anschließend diesen Wert mit dem vorliegenden Kaufpreis bzw. Gutachterwert zu vergleichen. Sollte der tatsächliche Wert unter dem Steuerwert liegen, besteht im Rechtsbehelfsverfahren gegen den Feststellungsbescheid die Möglichkeit, den Grundstückswert auf der Grundlage eines nachgewiesenen niedrigeren Verkehrswerts feststellen zu lassen.

Ohne Kenntnis des Grundstückswerts nach § 146 Abs. 2 bis 6 BewG wird der Kaufpreis bzw. Gutachterwert in der Praxis regelmäßig nicht in der Feststellungserklärung angegeben. Obwohl ein solcher Wert nach dem Gesetzeswortlaut nicht dazu führt, dass der steuerliche Grundstückswert höher angesetzt werden kann, wird in der Praxis befürchtet, dass sich das Finanzamt bei Durchführung des Ertragswertverfahrens an dem tatsächlichen Verkehrswert des Grundstücks orientiert, z.B. bei der Ermittlung der üblichen Miete. Dies gilt insbesondere für ein Gutachten, in dem der Verkehrswert anhand des Ertragswertverfahrens, also unter Ansatz einer Miete, berechnet wurde.

Rz. 137

^{[Autor/Stand]} Soll allein für den Nachweis nach § 146 Abs. 7 BewG i.d.F. vor dem Jahressteuergesetz 2007^[4] oder nach § 138 Abs. 4 BewG i.d.F. des Jahressteuergesetzes 2007 ein Gutachten erstellt werden, sollte der Steuerpflichtige wegen der damit verbundenen Kosten abwägen, ob sich aufgrund des Nachweises eine hinreichende Entlastung bei der Erbschaft- oder Schenkungsteuer erreichen lässt. Hiervon kann im Allgemeinen in folgenden Fällen ausgegangen werden:

• Aufgrund von Baumängeln oder Bauschäden, ungewöhnlich starken Beeinträchtigungen durch Lärm, Rauch oder Gerüche, der Unterschutzstellung eines Gebäudes als Baudenkmal sowie in den Fällen des baldigen Abbruchs nach dem Besteuerungszeitpunkt kann sich, insbesondere bei Kumulation der Ermäßigungstatbestände, eine erhebliche Wertminderung ergeben, die in der Miete nur unzureichend sowie im Vervielfältiger und bei der Alterswertminderung überhaupt nicht zum Ausdruck kommt.
• Aufgrund der Angaben der Maklerverbände ist davon auszugehen, dass der Einheitsvervielfältiger von 12,5 bei Wohngrundstücken im Beitrittsgebiet sowie in ländlichen Bereichen der alten Bundesländer über den in dieser Gegend üblichen Vervielfältiger hinausgehen kann. Dies kann auch für Büro- und Geschäftshäuser, Selbstbedienungs- und Fachmärkte, Einkaufszentren sowie Gewerbeflächen an der Peripherie einer Großstadt gelten.
• Ein Nachweis kann sich auch dann lohnen, wenn mit dem Finanzamt keine Einigung über den Ansatz der üblichen ...