Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / IV. Vergleich zwischen Ertragswertverfahren und Einheitsbewertung 1964

Rz. 24

^{[Autor/Stand]} Das in § 146 BewG geregelte Ertragswertverfahren entspricht von seiner Grundkonzeption dem Ertragswertverfahren bei der Einheitsbewertung 1964 (§§ 78 bis 82 BewG). Es wird eine Miete für ein Jahr mit einem Vervielfältiger multipliziert, wobei das Ergebnis den Grundstückswert darstellt, der neben dem Bodenwert den Gebäudewert, den Wert der Außenanlagen, die sonstigen wesentlichen Bestandteile des Grundstücks und das Zubehör umfasst.

Das vom Gesetzgeber favorisierte Ertragswertverfahren ist der Konzeption nach ein Vergleichswertverfahren (vgl. § 12 und § 13 Abs. 3 WertV). Es wird auch als sog. "Maklermethode" bezeichnet. Dabei wird entweder der Rein- oder der Rohertrag mit einem Vervielfältiger kapitalisiert; das Ergebnis stellt den Grundstückswert dar.

Rz. 25

^{[Autor/Stand]} Bei der Einheitsbewertung 1964 ist Ausgangsgröße der Rohertrag, bei der Ertragsbewertung nach § 146 BewG dagegen der Reinertrag, ohne Berücksichtigung der umlagefähigen Betriebskosten. Bei der Einheitsbewertung 1964 sind die Vervielfältiger finanzmathematisch bestimmt worden, und zwar differenziert nach der Gemeindegröße als Merkmal für den Lagefaktor, der Grundstücksart, der Bauart und dem Alter des Gebäudes, unterteilt in Baujahresgruppen. Bei der neuen Ertragsbewertung hat der Gesetzgeber auf solche Differenzierungen verzichtet und einen Einheitsvervielfältiger von 12,5 zugrunde gelegt. Im Rahmen der Verkehrswertermittlung werden die Mietenmultiplikatoren empirisch ermittelt, und zwar unter Berücksichtigung regionaler Gesichtspunkte, bestimmter, klar definierter Objektgruppen und abhängig von der Restnutzungdauer des Gebäudes.

Rz. 26

^{[Autor/Stand]} Die nachfolgende Tabelle gibt einen Überblick darüber, in welchen Punkten sich das Ertragswertverfahren bei der Einheitsbewertung 1964 und die Ertragsbewertung für die Grundstücksbewertung ab 1996 unterscheiden:

Berechnungsgröße	Einheitsbewertung 1964	Grundstücksbewertung ab 1996	Grundstücksbewertung ab 2007
Vereinbarte Miete	Maßgebend ist die Jahresrohmiete (= Bruttomiete), die der Mieter aufgrund vertraglicher Vereinbarungen nach dem Stand zum 1.1.1964 für ein Jahr zu entrichten hat.	Angesetzt wird die Jahresnettokaltmiete ohne Berücksichtigung der umlagefähigen Betriebskosten, abgeleitet aus den Jahresmieten der letzten drei Jahre vor dem Besteuerungszeitpunkt als durchschnittliche Jahresmiete.	Angesetzt wird die Jahresnettokaltmiete ohne Berücksichtigung der umlagefähigen Betriebskosten, abgeleitet aus der Jahresmiete, die im Besteuerungszeitpunkt vereinbart ist.
Übliche Miete	Die übliche Miete ist in Anlehnung an die Jahresrohmiete zu schätzen, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird. Sie ist anzuwenden bei	Die übliche Miete tritt an die Stelle der Jahresmiete, die in eine Durchschnittsmiete umzurechnen ist. Sie ist anzuwenden bei	Die übliche Miete tritt an die Stelle der Jahresmiete. Sie ist anzuwenden bei

Berechnungsgröße	Einheitsbewertung 1964	Grundstücksbewertung ab 1996	Grundstücksbewertung ab 2007
	eigengenutzten, ungenutzten, zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich überlassenen Grundstücken oder Grundstücksteilen,	eigengenutzten, unentgeltlich überlassenen und nicht genutzten Grundstücken und Grundstücksteilen sowie	eigengenutzten, unentgeltlich überlassenen und nicht genutzten Grundstücken und Grundstücksteilen sowie
	erheblichen Abweichungen zwischen der tatsächlich vereinbarten und üblichen Miete (Grenze von 20 %).	an Arbeitnehmer bzw Angehörigen des Grundstückseigentümers überlassenen Grundstücken und Grundstücksteilen.	Grundstücken und Grundstücksteilen, die der Eigentümer dem Mieter zu einer um mehr als 20 % von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen hat.
Vervielfältiger	Finanzmathematisch ermittelt unter Berücksichtigung regionaler und objektbezogener Gesichtspunkte; der Gesichtspunkt der Alterswertminderung ist über die Bauart und die Baujahresgruppen in den Vervielfältiger eingeflossen.	Einheitsvervielfältiger von 12,5, durch den die nicht umlagefähigen Verwaltungs- und Instandhaltungsaufwendungen, die begrenzte Nutzungsfähigkeit von Grundbesitz, Bewertungsrisiken und die Gemeindewohlbindung berücksichtigt werden. Allerdings sind weder Lagefaktoren noch grundstücksbezogene Merkmale in die Bestimmung des Vervielfältigers eingeflossen.	Einheitsvervielfältiger von 12,5. Wie 1996.
Alterswertminderung	Die Alterswertminderung ist bereits im Vervielfältiger berücksichtigt.	Der Ausgangswert aus "Miete × Vervielfältiger" ist um eine Alterswertminderung von 0,5 % pro Jahr, begrenzt auf 25 %, zu kürzen. Bei einer wesentlichen Verlängerung der Nutzungsdauer aufgrund von Baumaßnahmen ist ein fiktives Baujahr anzusetzen.	Wie 1996.

Berechnungsgröße	Einheitsbewertung 1964	Grundstücksbewertung ab 1996	Grundstücksbewertung ab 2007
Zuschlag	Eines Zuschlags für Ein- und Zweifamilienhäuser bedarf es nicht, da die Vervielfältiger nach Grundstücksarten unterteilt sind.	Der um die Alterswertminderung...