Rz. 333
[Autor/Stand] Bei der Maklermethode "Miete × Vervielfältiger" fließt die Wertminderung wegen Alters in den Vervielfältiger ein. Bei der Einheitsbewertung 1964 wurde aus der Sicht des Jahres 1964 zwischen Altbauten, unterteilt in Gebäude mit einem Baujahr vor 1895, einem Baujahr von 1895 bis 1899, einem Baujahr von 1900 bis 1904, einem Baujahr von 1905 bis 1915 und einem Baujahr von 1916 bis 31.3.1924, Neubauten, unterteilt in Gebäude mit einem Baujahr vom 1.4.1924 bis 31.12.1934 und vom 1.1.1935 bis 20.6.1948, sowie Nachkriegsbauten mit einem Baujahr nach dem 20.6.1948 unterschieden. Aus heutiger Sicht wäre bei den Nachkriegsbauten ebenfalls eine Differenzierung nach Baujahresgruppen im Zeitabstand von zehn Jahren erforderlich gewesen. Dies wird durch die Flächenpreise für Wohnungseigentumsgrundstücke bei einer Bewertung im Wohn-/Nutzflächenverfahren[2] bestätigt, die bei den Nachkriegsbauten in fünf Baujahresgruppen unterteilt sind.
Rz. 334
[Autor/Stand] Der Gesetzgeber hat die Wertminderung wegen Alters nicht bei der Bildung des Vervielfältigers berücksichtigt, sondern wie bei einer Bewertung im Sachwertverfahren einen gesonderten Abzug vom Ausgangswert "Miete × Vervielfältiger" vorgesehen (§ 146 Abs. 4 BewG). Danach beträgt die Alterswertminderung 0,5 % pro Jahr, höchstens jedoch 25 % des Ausgangswerts (§ 146 Abs. 4 Satz 1 BewG). Sind an einem Gebäude nach dessen Bezugsfertigkeit bauliche Maßnahmen durchgeführt worden, die die gewöhnliche Nutzungsdauer des Gebäudes um mindestens 25 Jahre verlängert haben, ist bei der Alterswertminderung von einer der Verlängerung der gewöhnlichen Nutzungsdauer entsprechenden Bezugsfertigkeit auszugehen (§ 146 Abs. 4 Satz 2 BewG). Weitere Sonderfälle zur Alterswertminderung sind dort nicht geregelt, weder die Verkürzung der Nutzungsdauer durch nicht behebbare Baumängel und Bauschäden noch die Errichtung eines Gebäudes zu unterschiedlichen Zeitpunkten.
1. Jährliche Alterswertminderung von 0,5 %
Rz. 335
[Autor/Stand] Nach § 146 Abs. 4 Satz 1 BewG beträgt die Alterswertminderung des Gebäudes für jedes Jahr, das seit Bezugsfertigkeit des Gebäudes bis zum Besteuerungszeitpunkt vollendet worden ist, 0,5 % des Werts "Miete × Vervielfältiger". Der Finanzausschuss des Deutschen Bundestages hatte als Wertminderung wegen Alters noch 1 % vorgesehen. In seinem Bericht[2] wird hierzu Folgendes als Begründung ausgeführt:
„Solange die Nutzbarkeit des Gebäudes durch die altersbedingten Abnutzungserscheinungen nicht wesentlich beeinträchtigt ist, sind bei der Miethöhe keine deutlichen Abschläge gegenüber Neubauten festzustellen. Nach dem Mikrozensus 1993 wurden für in der Ausstattung vergleichbare Wohnungen des Baujahrs 1948 und früher im Schnitt nur ca. 10 % niedrigere Mieten bezahlt als für neuere Wohnungen. Im Rahmen des Ertragswertverfahrens muss jedoch Berücksichtigung finden, dass die Ertragsfähigkeit endet, wenn die Gebäude soweit abgenutzt sind, dass ihre Gebrauchsfähigkeit wesentlich beeinträchtigt ist. Dann können i.d.R. nur Maßnahmen der Generalsanierung, die häufig ähnliche Kosten wie ein Neubau erfordern, einen nachhaltigen Ertrag sichern.
Im Allgemeinen ging man in der Vergangenheit von einer Nutzungsdauer bei Gebäuden von 100 Jahren aus, da das Mauerwerk als aufwendigster und das Gebäude prägender Bestandteil eine längere Haltbarkeit aufweist. Inzwischen sind es jedoch vor allem auch die technischen Einrichtungen, die die Gebrauchsfähigkeit bestimmen, wie Heizung, Sanitäranlagen, Elektrotechnik und Einrichtung der modernen Nachrichtentechnik. Diese sind nicht nur technisch im Allgemeinen in einem kürzeren Zeitraum verbraucht, sie werden vor allem auch durch den fortschreitenden Stand der Technik überholt. Vor allem auch die Notwendigkeit der Anpassung an sparsamere und umweltfreundlichere Techniken verkürzt die Intervalle einer generellen Erneuerung der Gebäude. Aus diesem Grunde wird hier eine durchschnittliche Nutzungsdauer von 50 Jahren angenommen, wobei jedoch nicht der Grundstückswert aus Nettokaltmiete × Vervielfältiger 12[3], sondern die Differenz zwischen diesem Grundstückswert und einem Restwert von 50 %[4] des Grundstückswerts auf die Nutzungsdauer von 50 Jahren gleichmäßig zu verteilen ist. Dies führt zu einer Alterswertminderung von 1 %[5] des Grundstückswerts pro Kalenderjahr. Der Restwert ist mit 50 %[6] des Grundstückswerts anzusetzen, da der zugehörige Grund und Boden nicht verbraucht werden kann und für das Gebäude ein angemessener Restwert (entsprechend Art. 1 Nr. 49 Koalitionsentwurf – § 153 Abs. 3 BewG) zu berücksichtigen ist.”
Rz. 336
[Autor/Stand] Im Vermittlungsverfahren zum Jahressteuergesetz 1997 hat man sich bei der Alterswertminderung auf eine Nachbesserung geeinigt; statt der vom Finanzausschuss des Deutschen Bundestages vorgeschlagenen 1 % ist nur eine Alterswertminderung von 0,5 % im Gesetz verankert worden....
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