Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / J. Bewertung von unter Denkmalschutz stehenden Gebäuden

Rz. 546

^{[Autor/Stand]} Zur Bewertung der Gebäude, deren Erhaltung wegen ihrer Bedeutung für Kunst, Geschichte oder Wissenschaft im öffentlichen Interesse liegt, bestehen besondere Vorgaben der Finanzverwaltung (s. nachfolgend Rz. 547).^[2] Diese Anweisungen sind auch dann anzuwenden, wenn für die Gebäude (Schlösser und Burgen) kein formaler Denkmalschutz besteht, sie aber den formal unter Denkmalschutz stehenden Objekten gleichzustellen sind. In Zweifelsfällen ist das jeweilige Landesamt für Denkmalpflege anzuhören.

Rz. 547

^{[Autor/Stand]} Die Denkmaleigenschaft einer baulichen Anlage kann einen Minderwert des Grundstücks wegen eingeschränkter wirtschaftlicher Verwertbarkeit und der dem Eigentümer obliegenden Unterhaltsverpflichtungen bewirken. Dieser Minderwert kann einen Abschlag bei der Einheitsbewertung des Grundbesitzes rechtfertigen. Bei Grundstücken mit baulichen Anlagen, die nach dem Denkmalschutzgesetz des Landes ganz oder teilweise unter Schutz gestellt sind (Baudenkmälern), ist künftig wie folgt zu verfahren:

1. Maßgebende Grundstücksart bei Schlössern und Burgen

Innerhalb der Baudenkmäler stellen Schlösser und Burgen (im weiteren Erlasstext unter der Bezeichnung "Schlösser" zusammengefasst) eine besondere Gruppe dar, bei der für die Einordnung in die bewertungsrechtliche Grundstücksart folgendes gilt:

1.1 Ein Schloss ist der Grundstücksart "Einfamilienhäuser" zuzurechnen, wenn der Gebäudebestand überwiegend zur Befriedigung des Wohlbedürfnisses dient oder nach seinem baulichen Zustand zu dienen geeignet ist und nur eine Wohnung vorhanden ist. Das wird bei den meisten kleineren Schlössern der Fall sein, die regelmäßig – z.B. als Landsitz – vom Eigentümer allein bewohnt werden.

Es kann aber auch nach der Art der Benutzung eine Bewertung als Zweifamilienhaus, als gemischtgenutztes Grundstück oder als Geschäftsgrundstück in Betracht kommen.

1.2 Sind dagegen – wie es insb. bei den größeren Schlössern und Burganlagen häufig der Fall ist – erhebliche Teile der Bausubstanz für die Befriedigung heutiger Wohnbedürfnisse ungeeignet und daher nicht oder nur gelegentlich genutzt, so ist, wenn die nach der Verkehrsauffassung nicht für Wohnzwecke geeigneten Teile der Bausubstanz überwiegen, das ganze Schloss (einschließlich der Wohnteile) der Grundstücksart "sonstige bebaute Grundstücke" zuzurechnen. Als nicht für Wohnzwecke geeignete Teile der Bausubstanz kommen z.B. Rittersäle, Hallen und andere übergroße Räume, Türme, Tore und dgl., darüber hinaus aber auch baufällige, ungesunde oder unbeheizbare Räume in Betracht. Bei der Zuordnung der Schlösser zur Grundstücksart "sonstige bebaute Grundstücke" ist nicht kleinlich zu verfahren.

1.3 Ein Grundstück mit denkmalgeschützten Gebäuden ist ein Geschäftsgrundstück, wenn es z.B. als Hotel oder Gaststätte benutzt wird. Dabei können auch nicht unmittelbar genutzte Bauteile als dem gewerblichen Betrieb dienend in die wirtschaftliche Einheit Geschäftsgrundstück einzubeziehen sein.

2. Wertermittlung

Baudenkmäler sind nach Maßgabe des § 76 BewG im Ertragswertverfahren oder im Sachwertverfahren zu bewerten, soweit es sich nicht mangels Gebäudeeigenschaft der baulichen Anlagen um unbebaute Grundstücke i.S. des § 72 BewG handelt. Ist letzteres der Fall, so gilt Tz. 2.2.1 für die Wertermittlung entsprechend.

2.1 Ertragswertverfahren

2.1.1 Bei der Schätzung der üblichen Miete anhand von Mietspiegeln, z.B. für eigengenutzte Wohnungen in Schlössern, sind wertmindernde Umstände zu berücksichtigen, die sich z.B. aus der Lage, der Größe, der Ausstattung, dem Bauzustand ergeben. Solche Umstände können insb. eine geringe oder überhöhte Geschosshöhe, eine ungünstige Grundrissgestaltung, ungenügende Fensterflächen, geringe Deckenbelastbarkeit oder für gewerbliche Räume ungünstige Zugänge oder ungenügende Gestaltungsmöglichkeiten im Innern oder am Äußern des Gebäudes sein.

2.1.2 Ein etwaiger Abschlag wegen behebbarer Baumängel und Bauschäden ist nach den allgemeinen Grundsätzen vorzunehmen und betrifft nur den Gebäudewert (Abschn. 31 Abs. 3, Abschn. 33 Abs. 4 Satz 2 BewRGr).

2.1.3 Die besonderen wertmindernden Auswirkungen des Denkmalschutzes infolge der Erhaltungspflicht und des Veränderungsverbots hinsichtlich der bestehenden Bausubstanz sind pauschal durch einen Abschlag vom Grundstückswert (Bodenwert + Gebäudewert + Wert der Außenanlagen) zu berücksichtigen, der nicht unter die Begrenzung des § 82 Abs. 3 BewG fällt. Hierbei gilt Folgendes:

2.1.3.1 Steht das gesamte Gebäude unter Denkmalschutz, so kann ohne weiteren Nachweis der Grundstückswert in der Regel um 5 % ermäßigt werden.

2.1.3.2 Wird nachgewiesen oder zumindest glaubhaft gemacht, dass die denkmalschutzrechtlichen Beschränkungen im Falle einer Veräußerung den Verkaufspreis in ungewöhnlichem Maße mindern, so kann der Grundstückwert um bis zu 10 % ermäßigt werden.

2.1.3.3 Stehen auf einem Grundstück nur ein Teil der vorhandenen Gebäude oder nur Gebäudeteile (z.B. ein Anbau) oder nur Bauteile (z.B. die Fassade) unter Denkmalschutz, so wird der Gru...